Решение Самарского областного суда от 31 августа 2018 года №3а-1340/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 августа 2018 года Дело N 3а-1340/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,
при секретаре Арсеньевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1340/2018 по административному исковому заявлению ООО "Азимут-СК" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Азимут-СК" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 21 880 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, расположенном по адресу: <адрес>, в связи с чем названное выше Общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды данного земельного участка.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 41 092 390 рублей 40 копеек.
Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как лица, имеющего исключительное право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поскольку арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В обоснование заявленных требований ООО "Азимут-СК" ссылается на отчет об оценке от 25 июня 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 10 072 020 рублей.
Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 26 июня 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года N N административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.
При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке.
На основании изложенного, ООО "Азимут-СК" просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 21 880 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 10 072 020 рублей.
В судебном заседании представитель ООО "Азимут-СК" Стенин Н.В., действующий на основании доверенности от 17 октября 2017 года, и являющийся также представителем по доверенности заинтересованного лица ООО "Вертикаль", административный иск поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ООО "Премиум" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело без их участия.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объекта недвижимости, возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в письменном отзыве просит суд рассмотреть настоящее дело в его отсутствие и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца и заинтересованного лица, проверив дело, полагает административный иск ООО "Азимут-СК" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Азимут-СК" на праве общей долевой собственности принадлежат объекты капитального строительства:
- нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 2,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 82,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>,
что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 октября 2017 года NN N и N.
Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 21 880 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, местоположением: <адрес>.
Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 ноября 2017 года N N, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 41 092 390 рублей 40 копеек.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
18 октября 2017 года административный истец обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N без проведения торгов. Однако, письмом от 9 ноября 2017 года N N был получен отказ в заключении договора аренды указанного выше земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2018 года, отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N был признан незаконным, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обязано в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес ООО "Азимут-СК" и ООО "Вертикаль" подписанный проект договора аренды спорного земельного участка, заключаемого в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N затрагивают права и обязанности административного истца как лица, имеющего исключительное право аренды указанного выше земельного участка.
Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 26 июня 2018 года ООО "Азимут-СК" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года N N административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.
Считая свои права нарушенными, Общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Ввиду этого обращение ООО "Азимут-СК" в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как лица, имеющего исключительное право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от необоснованного размера арендной платы, которая исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст. 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
В обосновании заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 25 июня 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки", из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, площадью 21 880 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, расположенный по адресу: <адрес>, и по состоянию на 1 января 2013 года его рыночная стоимость составила 10 072 020 рублей.
Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка спорного объекта недвижимости выполнена по состоянию на 1 января 2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика в отношении спорного земельного участка не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
На страницах 43-47 отчета оценщиком приведен анализ рынка земельных участков производственно-складского назначения в г.Тольятти, на страницах 47-59 приведён анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объекту недвижимости.
Оценщиком определено наиболее эффективное использование спорного земельного участка для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, площадью 21 880 кв.м.
Исследование земельного участка проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины такого отказа.
В рамках этого подхода оценщиком по данным информационной базы ООО "Волга-Инфо" отобрано 5 объектов-аналогов - земельных участков на праве собственности промышленного назначения, расположенных в г.Тольятти вдали от крупных автомагистралей, улиц районного значения, площадью от 1 200 кв.м до 5 100 кв.м, т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в таблице на странице 66 отчета. Все расчеты произведены оценщиком на 1 кв.м.
Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.
Вводя корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на коммуникации, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определилрыночную стоимость спорного земельного участка в размере 10 072 020 рублей.
Из письменных пояснений директора ООО "Центр Экспертизы и Оценки" от 13 июля 2018 года на решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 13 июля 2018 года N N следует, что объект оценки расположен в градостроительной зоне: Зона промышленных объектов IV-V классов опасности, что подтверждается Правилами землепользования и застройки городского округа Тольятти. Объект оценки с кадастровым номером N, согласно выписке, располагается по адресу: <адрес>. Члены Комиссии должны пользоваться не рекламным сервисом 2-ГИС, а данными Росреестра и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок. Скриншот публичной кадастровой карты Росреестра представлен оценщиком на странице 22. Объект оценки принадлежит к сегменту рынка земельных участков промышленного назначения в г.Тольятти Самарской области, что подтверждено фотографиями, представленными на страницах 23-24, 26 Отчета, а также технической документацией на улучшения, находящиеся на оцениваемом земельном участке (страницы 125-134 Отчета).
На странице 43 Отчета представлены цены объектов-аналогов по районам города. О величине стоимости земельных участков на данной странице ничего не сказано. Зависимость цены продажи земельных участков производственно-складского назначения от площади участка представлено на странице 46 Отчета, где указано, что для объектов площадью от 1 Га до 5 Га средняя цена составляет 495,9 руб./кв.м. с учетом скидки на торг (13 %), что соответствует полученной расчетной величине.
Перечисленные выше обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федеральных стандартов оценки и требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом об оценке от 25 июня 2018 года N N, подготовленным оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки", рыночной стоимости земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы не заявили.
Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения ООО "Азимут-СК" в суд является 26 июля 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 26 июня 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Азимут-СК" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 21 880 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 10 072 020 рублей.
Дата подачи ООО "Азимут-СК" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 26 июня 2018 года, в суд - 26 июля 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 3 сентября 2018 года.
Председательствующий: Непопалов Г.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка