Решение Верховного Суда Республики Коми от 18 августа 2020 года №3а-133/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

РЕШЕНИЕ

от 18 августа 2020 года Дело N 3а-133/2020
Именем Российской Федерации
Верховный Суд Республики Коми в составе:
председательствующего судьи Пешкина А.Г.,
при секретаре Розовой А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 18 августа 2020 года в г.Сыктывкаре Республики Коми административное дело по административному исковому заявлению Малкова Владимира Олеговича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
Малков В.О. обратился с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, Министерству Республики Коми имущественных и земельных отношений об установлении кадастровой стоимости принадлежавшего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью ... кв.м., находящегося по адресу: <Адрес обезличен>, в размере рыночной стоимости 2 395 695 рублей 8 копеек.
В обоснование требования в административном исковом заявлении указано о том, что в результате несоответствия внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости затрагиваются права административного истца как плательщика налога на имущество.
В подтверждение доводов о рыночной стоимости объекта недвижимости к административному исковому заявлению приложен отчет N 163 от 9 декабря 2019 года, составленный оценщиком Д.
Определением от 14 апреля 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Иванова Е.Г.
Административный истец в судебном заседании требования поддержал, выразил несогласие с результатами проведенной судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Министерства Республики Коми имущественных и земельных отношений Иванова И.Д. в судебном заседании указала, что кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере рыночной стоимости, определенной в результате судебной экспертизы.
Административным ответчиком Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечена явка представителя для участия в судебном заседании.
Заинтересованное лицо Иванова Е.Г., извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание также не явилась.
Заслушав объяснения административного истца и представителя административного ответчика Министерства Республики Коми имущественных и земельных отношений, пояснения эксперта К., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) и статей 373, 388 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации. К числу оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статья 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Из материалов дела следует, что административный истец с 25 августа 2018 года по 9 апреля 2019 года владел на праве собственности нежилым помещением с кадастровым номером <Номер обезличен>, и в силу положений главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество физических лиц, величина которого зависит от размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Приказом Агентства Республики Коми по управлению имуществом от 30 ноября 2015 года N 329Д утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Коми, в том числе минимальные (средние) значения удельных показателей кадастровой стоимости.
Согласно указанным результатам по состоянию на 1 января 2015 года (дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер обезличен> определена в размере 9360 582 рублей 83 копеек.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12 декабря 2015 года.
Как следует из Положения о Министерстве Республики Коми имущественных и земельных отношений, утвержденного Постановлением Правительства Республики Коми от 08 декабря 2015 года N 496, Министерство Республики Коми имущественных и земельных отношений (Минимущество Республики Коми) является правопреемником Агентства Республики Коми по управлению имуществом (пункт 8 Положения).
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Согласно части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Судом при рассмотрении дела распределено бремя доказывания юридически значимых обстоятельств, при этом на административного истца возложена обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой.
На административных ответчиков возложена обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, если они возражают против удовлетворения требований, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости допустимыми письменными доказательствами являются отчет независимого оценщика и/или экспертное заключение.
Административным истцом в качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости представлен составленный оценщиком Д. отчет N 163 от 9 декабря 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость помещения с кадастровым номером <Номер обезличен> по состоянию на 1 января 2015 года составляла 2395 695 рублей 08 копеек (с учетом округления - 2396000 рублей).
В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
По ходатайству административного ответчика Министерства Республики Коми имущественных и земельных отношений назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту К.
Согласно заключению N 028ОКС-2020 от 21 июля 2020 года, эксперт К., отвечая на поставленные судом вопросы, пришла к выводу о том, что составленный оценщиком Д. отчет N 163 от 9 декабря 2019 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки). При составлении отчета оценщиком допущены такие нарушения и ошибки, которые напрямую повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта определена экспертом по состоянию на 1 января 2015 года в размере 4788 000 рублей.
Эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применены сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж и доходный подход с использованием метода прямой капитализации дохода, как наиболее полно учитывающие цель оценки и обеспеченные исходной информацией. Обоснован отказ от использования затратного подхода.
В ходе применения сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости с аналогичными характеристиками, как у оцениваемого объекта недвижимости. Информация об объектах-аналогах приведена в расчетных таблицах, произведены необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов.
Приведенные в этой части доводы административного истца со ссылкой на то, что в расчетах эксперт использовал в качестве объектов-аналогов объекты с характеристиками, не соответствующими объекту исследования, без должных корректировок, не провел исследований о рентабельности соответствующих объектов, с учетом пояснения эксперта относительно проведенного исследования, суд находит несостоятельными. Выбранные экспертом К. объекты-аналоги соответствуют сложившемуся на рынке диапазону цен предложений. Доказательств наличия иных сведений о рыночных ценах на аналогичные объекты, свидетельствующие о нерепрезентативности произведенной экспертом выборки, суду не представлено.
Поскольку ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что НДС является ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости, доводы административного истца о том, что экспертом не учтено наличие налога на добавленную стоимость (НДС) в стоимости объектов-аналогов, не опровергают выводов эксперта.
В ходе применения доходного подхода экспертом рассчитан потенциальный доход от владения объектом недвижимости.
Наиболее эффективное использование объекта, определялось экспертом в соответствии с требованиями пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, исходя из вида фактического использования нежилого помещения (торгово-офисного назначения). В рыночную стоимость объекта стоимость прав на приходящийся на него земельный участок не включена.
При этом в соответствии с разделами V - VI ФСО N 7 эксперт, анализируя наиболее эффективное использование объекта оценки, при анализе рынка учитывал основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта. Эксперт верно определил сегмент рынка исследования.
Указанные обстоятельства подробно изложены экспертом в главе 12 экспертного заключения.
Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
В силу части 3 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство.
Представленная административным истцом рецензия Щ. на заключение эксперта не может быть признана письменным пояснением специалиста, поскольку ее автор не был привлечен к участию в деле в порядке статьи 50 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с чем названный документ не является письменным доказательством по делу по смыслу положений статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Кроме того, Щ. самостоятельного исследования по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <Номер обезличен> не проводил, в своей рецензии дает лишь юридическую оценку экспертному заключению. Содержащиеся в рецензии утверждения отражают лишь субъективное мнение их автора. С учетом изложенного, вопреки доводам административного истца у суду отсутствуют основания для признания заключения эксперта недопустимым доказательством.
Исследовав и оценив заключение эксперта по правилам, установленным в статьях 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд принимает его в качестве допустимого и достоверного доказательства рыночной стоимости объекта оценки.
Иных допустимых доказательств, опровергающих определенную экспертом рыночную стоимость объекта оценки, суду не представлено. Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы от участвующих в деле лиц не поступало.
Оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 2 395 695 рублей 8 копеек суд не находит, поскольку, как обоснованно указано в заключении судебной экспертизы, данная величина не может быть действительной с учетом допущенных оценщиком в отчете N 163 от 9 декабря 2019 года нарушений и ошибок.
Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером <Номер обезличен> подлежит установлению в размере рыночной стоимости 4788 000 рублей.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в суд 19 февраля 2020 года.
В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Малкова Владимира Олеговича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью ... кв.м., находящегося по адресу: <Адрес обезличен>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 4788000 (четыре миллиона семьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 февраля 2020 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <Номер обезличен>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 26 августа 2020 года.
Судья А.Г. Пешкин
Копия верна: судья А.Г. Пешкин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка