Дата принятия: 01 февраля 2019г.
Номер документа: 3а-133/2018, 3а-16/2019
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2019 года Дело N 3а-16/2019
Калининградский областной суд в лице судьи Шкуратовой А.В.,
при секретаре Лакман Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению Политова Александра Александровича к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации ГО "Город Калининград", ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области в лице его филиала об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,
УСТАНОВИЛ:
Политов А.А. 25 декабря 2018 года обратился в суд с названным выше административным исковым заявлением, указав, что является собственником пятидесяти встроенных нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которых по состоянию на 01 января 2016 года установлена Постановлением Правительства Калининградской области от 23.12.2016 г. N 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области", для нежилого помещения
1. с кадастровым номером N в размере 476 666,81 руб.;
2. с кадастровым номером N в размере 248695,73 руб.; 3.с кадастровым номером 39:15:12036:3145 в размере 352 318,95 руб.;
4. с кадастровым номером N размере 352 318,95 руб.;
5. с кадастровым номером N размере 279782,69 руб.;
6.с кадастровым номером N размере 331594,3 руб.;
7.с кадастровым номером N в размере 393768,24 руб.;
8.с кадастровым номером N в размере 404 130,56 руб.;
9.с кадастровым номером N в размере 378 224,75 руб.;
10.с кадастровым номером N в размере 414492,88 руб.;
11.с кадастровым номером N в размере 233 152,25 руб.;
12.с кадастровым номером N в размере 227971,08руб.;
13.с кадастровым номером N размере 549487,7 руб.;
14.с кадастровым номером N в размере 450 761,01 руб.;
15.с кадастровым номером N в размере 719 570,12 руб.;
16.с кадастровым номером N в размере 352 318,95 руб.;
17.с кадастровым номером N в размере 357500,11 руб.;
18.с кадастровым номером N в размере 476 666,81 руб.;
19.с кадастровым номером N в размере 560 126,6 руб.;
20.с кадастровым номером N в размере 560 126,6 руб.;
21.с кадастровым номером N в размере 450761,01 руб.;
22.с кадастровым номером N в размере 445 579,85 руб.;
23.с кадастровым номером N размере 424855,2 руб.;
24.с кадастровым номером N в размере 398 949,4 руб.;
25.с кадастровым номером N в размере 373043,59 руб.; 26.с кадастровым номером 39:15:12036:3176в размере 388 587,08 руб.;
27. с кадастровым номером N размере 383 405,91 руб.
28. с кадастровым номером N размере 383 405,91 руб.
29. с кадастровым номером N размере 383 405,91 руб.
30. с кадастровым номером N размере 373043,59 руб.
31. с кадастровым номером N размере 373043,59 руб.
32. с кадастровым номером N размере 492210,3 руб.
33. с кадастровым номером N размере 497391,46 руб.
34. с кадастровым номером N размере 466 304,49 руб.
35. с кадастровым номером N размере 331594,3 руб.
36. с кадастровым номером N размере 331594,3 руб.
37. с кадастровым номером N размере 341956,63 руб.
38. с кадастровым номером N размере 730 190,27 руб.
39. с кадастровым номером N размере 466304,49 руб.
40. с кадастровым номером N размере 476 666,81 руб.
41. с кадастровым номером N размере 502572,62 руб.
42. с кадастровым номером N размере 326413,14 руб.
43. с кадастровым номером N размере 212427,6 руб.
44. с кадастровым номером N размере 217608,76 руб.
45. с кадастровым номером N размере 217608,76 руб.
46. с кадастровым номером N размере 207246,44 руб.
47. с кадастровым номером N размере 295326,18 руб.
48. с кадастровым номером N размере 371877,69 руб.
49. с кадастровым номером N размере 310869,66 руб.
50. с кадастровым номером N размере 497 391,46 руб.
Посчитав установленную Постановлением Правительства Калининградской области от 23.12.2016 г. N 625 кадастровую стоимость названных объектов недвижимости завышенной, Политов А.А. заказал у оценщика ИП Будкиной Ю.И. отчет об оценке рыночной стоимости принадлежащих ему на праве собственности пятидесяти встроенных нежилых помещений, согласно которому по состоянию на 01.01.2016 г. определена рыночная стоимость нежилого помещения
1. с кадастровым номером N в размере 71 280 руб.;
2. с кадастровым номером N в размере 37 190 руб.; 3.с кадастровым номером 39:15:12036:3145 в размере 52 680 руб.;
4. с кадастровым номером N размере 52 680 руб.;
5. с кадастровым номером N размере 41 840 руб.;
6.с кадастровым номером N размере 49 580 руб.;
7.с кадастровым номером N размере 58 880 руб.;
8.с кадастровым номером N в размере 60 430 руб.;
9.с кадастровым номером N в размере 56 560 руб.;
10.с кадастровым номером N в размере 61 980 руб.;
11.с кадастровым номером N в размере 34 860 руб.;
12.с кадастровым номером N в размере 34090 руб.;
13.с кадастровым номером N размере 79 800 руб.;
14.с кадастровым номером N в размере 67 400 руб.;
15.с кадастровым номером N в размере 104 590 руб.;
16.с кадастровым номером N в размере 52 680 руб.;
17.с кадастровым номером N в размере 53 460 руб.;
18.с кадастровым номером N в размере 71 280 руб.;
19.с кадастровым номером N в размере 81 350 руб.;
20.с кадастровым номером N в размере 81 350 руб.;
21.с кадастровым номером N в размере 67 400 руб.;
22.с кадастровым номером N в размере 66 630 руб.;
23.с кадастровым номером N размере 63 530 руб.;
24.с кадастровым номером N в размере 59 660 руб.;
25.с кадастровым номером N в размере 55 780 руб.; 26.с кадастровым номером 39:15:12036:3176в размере 58 110 руб.;
27. с кадастровым номером N размере 57 330 руб.
28. с кадастровым номером N размере 57 330 руб.
29. с кадастровым номером N размере 57 330 руб.
30. с кадастровым номером N размере 55 780 руб.
31. с кадастровым номером N размере 55 780 руб.
32. с кадастровым номером N размере 73 600 руб.
33. с кадастровым номером N размере 74 380 руб.
34. с кадастровым номером N размере 69 730 руб.
35. с кадастровым номером N размере 49 580 руб.
36. с кадастровым номером N размере 49 580 руб.
37. с кадастровым номером N размере 51 130 руб.
38. с кадастровым номером N размере 106 140 руб.
39. с кадастровым номером N размере 69 730 руб.
40. с кадастровым номером N размере 71 280 руб.
41. с кадастровым номером N размере 75 150 руб.
42. с кадастровым номером N размере 48 810 руб.
43. с кадастровым номером N размере 31 760 руб.
44. с кадастровым номером N размере 32 540 руб.
45. с кадастровым номером N размере 32 540 руб.
46. с кадастровым номером N размере 30 990 руб.
47. с кадастровым номером N размере 44 160 руб.
48. с кадастровым номером N размере 46 480 руб.
49. с кадастровым номером N размере 89 870 руб.
50. с кадастровым номером N размере 74 380 руб.
Ссылаясь на то, что завышение кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влечет необоснованное завышение размера уплачиваемых им налоговых платежей, административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных выше нежилых помещений по состоянию на 01 января 2016 года в размере их рыночной стоимости, определенной оценщиком ИП Будкиной Ю.И. в отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N от 10.12.2018 года.
Представитель Политова А.А. - Черницкая О.А. просила административный иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям.
Представитель администрации ГО "Город Калининград" Жамова А.Б. просила в удовлетворении административного иска отказать, указав, что рыночная стоимость нежилых помещений является заниженной, что подтверждает, в том числе, и договор купли-продажи аналогичных нежилых помещений, по которому Политов А.А. осуществил их продажу по более высокой стоимости.
Политов А.А., представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области в лице его филиала в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
Выслушав объяснения представителя Политова А.А. - Черницкой О.А.., представителя администрации ГО "Город Калининград" Жамовой А.Б., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела подтверждено, что Политов А.А. является собственником пятидесяти встроенных нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами N; N; N - N; N - N; N; N; N; N; N - N; N - N; N; N; N; N; N -N; N.
В силу п.п. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно ст. 400 Налогового кодекса РФ, административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.
На основании п. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 утверждены по состоянию на 01 января 2016 года результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, в том числе нежилым помещениям
1. с кадастровым номером N в размере 476 666,81 руб.;
2. с кадастровым номером N в размере 248695,73 руб.; 3.с кадастровым номером 39:15:12036:3145 в размере 352 318,95 руб.;
4. с кадастровым номером N размере 352 318,95 руб.;
5. с кадастровым номером N размере 279782,69 руб.;
6.с кадастровым номером N размере 331594,3 руб.;
7.с кадастровым номером N размере 393768,24 руб.;
8.с кадастровым номером N в размере 404 130,56 руб.;
9.с кадастровым номером N в размере 378 224,75 руб.;
10.с кадастровым номером N в размере 414492,88 руб.;
11.с кадастровым номером N в размере 233 152,25 руб.;
12.с кадастровым номером N в размере 227971,08руб.;
13.с кадастровым номером N размере 549487,7 руб.;
14.с кадастровым номером N в размере 450 761,01 руб.;
15.с кадастровым номером N в размере 719 570,12 руб.;
16.с кадастровым номером N в размере 352 318,95 руб.;
17.с кадастровым номером N в размере 357500,11 руб.;
18.с кадастровым номером N в размере 476 666,81 руб.;
19.с кадастровым номером N в размере 560 126,6 руб.;
20.с кадастровым номером N в размере 560 126,6 руб.;
21.с кадастровым номером N в размере 450761,01 руб.;
22.с кадастровым номером N в размере 445 579,85 руб.;
23.с кадастровым номером N размере 424855,2 руб.;
24.с кадастровым номером N в размере 398 949,4 руб.;
25.с кадастровым номером N в размере 373043,59 руб.; 26.с кадастровым номером 39:15:12036:3176в размере 388 587,08 руб.;
27. с кадастровым номером N размере 383 405,91 руб.
28. с кадастровым номером N размере 383 405,91 руб.
29. с кадастровым номером N размере 383 405,91 руб.
30. с кадастровым номером N размере 373043,59 руб.
31. с кадастровым номером N размере 373043,59 руб.
32. с кадастровым номером N размере 492210,3 руб.
33. с кадастровым номером N размере 497391,46 руб.
34. с кадастровым номером N размере 466 304,49 руб.
35. с кадастровым номером N размере 331594,3 руб.
36. с кадастровым номером N размере 331594,3 руб.
37. с кадастровым номером N размере 341956,63 руб.
38. с кадастровым номером N размере 730 190,27 руб.
39. с кадастровым номером N размере 466304,49 руб.
40. с кадастровым номером N размере 476 666,81 руб.
41. с кадастровым номером N размере 502572,62 руб.
42. с кадастровым номером N размере 326413,14 руб.
43. с кадастровым номером N размере 212427,6 руб.
44. с кадастровым номером N размере 217608,76 руб.
45. с кадастровым номером N размере 217608,76 руб.
46. с кадастровым номером N размере 207246,44 руб.
47. с кадастровым номером N размере 295326,18 руб.
48. с кадастровым номером N размере 371877,69 руб.
49. с кадастровым номером N размере 310869,66 руб.
50. с кадастровым номером N размере 497 391,46 руб.
Сведения о кадастровой стоимости указанных нежилых помещений внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08 и 09 февраля 2017 года.
Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.11.2015 г. N 362 "Об установлении на территории городского округа "Город Калининград" налога на имущество физических лиц" установлен и введен в действие с 1 января 2016 года на территории ГО "Город Калининград" налог на имущество физических лиц; установлено, что налоговая база по указанному налогу в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости; установлены налоговые ставки по налогу.
Административный истец, будучи плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении указанных объектов недвижимого имущества, не согласился с результатами определения их кадастровой стоимости и оспорил их в суд.
На основании ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ, граждане вправе обратиться
в суд с административным исковым заявлением об оспаривании
результатов определения кадастровой стоимости в случае, если
результатами определения кадастровой стоимости затронуты их
права и обязанности.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости пятидесяти встроенных нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 г., утвержденные Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N от 10.12.2018 года, подготовленный оценщиком ИП Будкиной Ю.И., согласно которому определена рыночная стоимость нежилых помещений
1. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 71 280 руб.;
2. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 37 190 руб.;
3.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 52 680 руб.;
4. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 52 680 руб.;
5. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 41 840 руб.;
6.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 49 580 руб.;
7.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 58 880 руб.;
8.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 60 430 руб.;
9.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 56 560 руб.;
10.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 61 980 руб.;
11.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 34 860 руб.;
12.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 34090 руб.;
13.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 79 800 руб.;
14.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 67 400 руб.;
15.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 104 590 руб.;
16.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 52 680 руб.;
17.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 53 460 руб.;
18.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 71 280 руб.;
19.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 81 350 руб.;
20.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 81 350 руб.;
21.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 67 400 руб.;
22.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 66 630 руб.;
23.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 63 530 руб.;
24.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 59 660 руб.;
25.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 55 780 руб.;
26.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 58 110 руб.;
27. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 57 330 руб.
28. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 57 330 руб.
29. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 57 330 руб.
30. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 55 780 руб.
31. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 55 780 руб.
32. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 73 600 руб.
33. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 74 380 руб.
34. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 69 730 руб.
35. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 49 580 руб.
36. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 49 580 руб.
37. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 51 130 руб.
38. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 106 140 руб.
39. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 69 730 руб.
40. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 71 280 руб.
41. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 75 150 руб.
42. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 48 810 руб.
43. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 31 760 руб.
44. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 32 540 руб.
45. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 32 540 руб.
46. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 30 990 руб.
47. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 44 160 руб.
48. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 46 480 руб.
49. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 89 870 руб.
50. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 497 391,46 руб.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной Политовым А.А. рыночной стоимости нежилых помещений лежит на ответчиках и заинтересованных лицах.
Вместе с тем, каких - либо доказательств обратного либо доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика о рыночной стоимости объектов оценки, названными лицами, участвующими в деле, не представлено.
Не представлено и доказательств в подтверждение того, что принадлежащие административному истцу пятьдесят нежилых помещений по состоянию на 01 января 2016 года имели другую рыночную стоимость.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Суд не находит оснований для признания представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости указанных выше нежилых помещений не соответствующим законодательству об оценочной деятельности.
Суд отмечает, что ни административными ответчиками, ни заинтересованным лицом при разрешении настоящего спора не представлено сведений, которые могли бы поставить под сомнение правильность выводов оценщика об итоговой величине рыночной стоимости названных выше объектов недвижимости, определенных в процессе оценки.
Судом не установлено нарушений законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при подготовке отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N от 10.12.2018 года, которые повлияли на определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, ответчиками и заинтересованными лицами в материалы дела не представлено, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлялось, суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении административного иска.
Оценщик Ф., проводившая оценку принадлежащих Политову А.А. нежилых помещений, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (24 года), право на осуществление оценочной деятельности подтверждено квалификационным аттестатом N от 10 мая 2018 года, выданным по направлению "Оценка недвижимости".
Оценщиком проведен визуальный осмотр принадлежащих административному истцу нежилых помещений и их фотофиксация.
Из описания объектов оценки следует, что они представляют собой встроенные нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома 2015 года постройки, каждое из них имеет собственный литер, отдельное свидетельство о собственности и индивидуальную кадастровую стоимость, принадлежащие Политову А.А. нежилые помещения идентифицируются как самостоятельные объекты недвижимости и не являются общедомовой собственностью. При строительстве здания подвальное помещение рассматривалось как технический этаж, что подтверждается размещенными общедомовыми инженерными коммуникациями под потолком части подвальных помещений и конструктивы, делающие исследуемые помещения пригодными только для размещения нежилых помещений. Подвальный этаж имеет коридорную схему расположения, в котором выделены небольшие по площади помещения. Оцениваемые помещения не имеют отдельного входа, внутренней отделки, в них отсутствуют двери, имеется цементная стяжка на полу (подготовка черного пола не произведена).
Из содержания отчета следует, что при его подготовке оценщик использовал два подхода: сравнительный и доходный, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования затратного подхода к оценке объектов недвижимости обоснован и сомнений не вызывает.
Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода определен как общий доход, который можно получить при сдаче в аренду всей недвижимости без учета потерь и расходов. Для оценки ставки арендной платы оценщиком использованы данные по аренде помещений для использования в коммерческих целях для извлечения прибыли из отобранных при проведении анализа рынка аренды помещений административно делового назначения с характеристиками, сопоставимыми с оцениваемым объектов. Вторым фактором, повлиявшим на отбор объектов-аналогов, явился временной фактор, определение стоимости осуществлено оценщиком на ретроспективную дату 01 января 2016 года. В качестве единицы сравнения принята арендная ставка за 1 кв. м с внесением соответствующих поправок.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, в связи с чем осуществил сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемыми объектами, затем откорректировал их с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта.
За единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки объектов недвижимости; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристиках; оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Произведя соответствующие расчеты, оценщик определил, что результат оценки находится в диапазоне наиболее типичных значений для соответствующего сектора рынка помещений; по каждому из используемых подходов оценщик согласовал результаты в таблице на листах 61-62 Отчета и определилитоговую стоимость каждого из исследованных объектов недвижимости с округлением, приведя её на листах 63-64 Отчета.
Суд не находит оснований сомневаться в установленной оценщиком рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений.
Доводы представителя заинтересованного лица о том, что в ноябре 2018 года Политов А.А. продал два нежилых помещения с аналогичными характеристиками, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, не опровергают правильность выводов оценщика относительно итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.
Административный истец представил суду копии договоров купли-продажи нежилого помещения, заключенных 06 ноября 2018 года и 22 ноября 2018 года, из которых следует, что Политов А.А. продал соответственно нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, за 65000 руб. и нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, за 60000 руб. (среднее значение удельной цены данных нежилых помещений: (65000:5 + 60000: 6,1) : 2 = 11 48,03 руб./ кв. м).
Вопреки позиции представителя заинтересованного лица данные договоры купли-продажи с очевидностью свидетельствуют об обоснованности требований Политова А.А. и о завышенной кадастровой стоимости подвальных помещений, результаты кадастровой оценки которых оспариваются по настоящему делу, поскольку за период с 01 января 2016 года по ноябрь 2018 года не произошло обвала цен на нежилые помещения, который привел бы к уменьшению их стоимости почти в 5 раз, если проводить сравнение с размером оспариваемой кадастровой стоимости рассматриваемых нежилых помещений, аналогичных по своим характеристикам тем, которые являлись предметом договора купли-продажи.
На листе 55 Отчета, представленного административным истцом в обоснование заявленных требований, оценщиком ИП Будкиной Ю.И. среднее значение удельной цены объектов - аналогов, отобранных по результатам логического и арифметического контроля, определено в размере 11235,28 руб.
Несмотря на то, что Политов А.А. произвел отчуждение в ноябре 2018 года нежилых помещений, аналогичных по своим характеристикам тем, кадастровая стоимость которых по состоянию на 01 января 2016 года оспаривается в настоящем деле, стоимость 1 кв. м отчужденных объектов недвижимости соответствует среднему значению удельной цены объектов-аналогов, использованных оценщиком ИП Будкиной Ю.И. для определения рыночной стоимости пятидесяти встроенных нежилых помещений, явившихся объектом - оценки.
Принимая во внимание приведенные выше характеристики объектов оценки, являющихся подвальными помещениями, не имеющими окон, отдельного входа, суд считает заслуживающими внимание доводы административного истца о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений, определенная по результатам массовой оценки из расчета 51811,611 руб. за 1 кв. м, не соответствует стоимости 1 кв. м нежилых помещений.
Доводы представителя заинтересованного лица о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений может быть установлена в размере стоимости проданных Политовым А.А. в ноябре 2018 года нежилых помещений такой же площади, которая выше, нежели в представленном суду отчете оценщика, суд отклоняет, поскольку такой подход противоречит законодательству об оценочной деятельности.
Кроме того, определяя значение удельной цены нежилых помещений- объектов-аналогов, оценщик впоследствии применил к ней соответствующие корректировки, что не учтено представителем заинтересованного лица, полагавшим стоимость отчужденных помещений более достоверной нежели рыночную стоимость объектов - оценки, определенную оценщиком с использование соответствующих методик и стандартов оценки.
С учетом изложенного требования административного истца об установлении кадастровой стоимости пятидесяти встроенных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной оценщиком ИП Будкиной Ю.И. в отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N от 10.12.2018 года, являются законными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Политова А.А. к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации ГО "Город Калининград" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной стоимости кадастровую стоимость следующих пятидесяти встроенных нежилых помещений, расположенных в подвальном помещении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>:
1. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 71 280 руб.;
2. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 37 190 руб.;
3.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 52 680 руб.;
4. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 52 680 руб.;
5. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 41 840 руб.;
6.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 49 580 руб.;
7.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 58 880 руб.;
8.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 60 430 руб.;
9.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 56 560 руб.;
10.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 61 980 руб.;
11.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 34 860 руб.;
12.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 34090 руб.;
13.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 79 800 руб.;
14.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 67 400 руб.;
15.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 104 590 руб.;
16.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 52 680 руб.;
17.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 53 460 руб.;
18.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 71 280 руб.;
19.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 81 350 руб.;
20.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 81 350 руб.;
21.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 67 400 руб.;
22.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 66 630 руб.;
23.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 63 530 руб.;
24.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 59 660 руб.;
25.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 55 780 руб.;
26.с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 58 110 руб.;
27. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 57 330 руб.
28. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 57 330 руб.
29. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 57 330 руб.
30. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 55 780 руб.
31. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 55 780 руб.
32. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 73 600 руб.
33. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 74 380 руб.
34. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 69 730 руб.
35. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 49 580 руб.
36. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 49 580 руб.
37. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 51 130 руб.
38. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 106 140 руб.
39. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 69 730 руб.
40. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 71 280 руб.
41. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 75 150 руб.
42. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 48 810 руб.
43. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 31 760 руб.
44. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 32 540 руб.
45. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 32 540 руб.
46. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 30 990 руб.
47. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 44 160 руб.
48. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 46 480 руб.
49. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 89 870 руб.
50. с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, в размере 497 391,46 руб.
Дата подачи административного иска 25 декабря 2018 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 08 февраля 2019 года.
Судья Калининградского
областного суда А.В. Шкуратова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
