Решение Кемеровского областного суда от 18 мая 2021 года №3а-132/2021

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 3а-132/2021
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Копыловой Е.В.,
при секретаре Сафоновой А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"18" мая 2021 года
административное дело по административному исковому заявлению Коленко Эдуарда Викторовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Коленко Э.В. обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 047 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 03 февраля 2021 года и составляет 9 396 365,07 руб.
Между тем рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом ООО "Сибирское юридическое бюро" N 42/36-2021 от 22 марта 2021 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 03 февраля 2021 года составляет 1 410 000 руб.
Являясь арендатором земельного участка, административный истец оплачивает арендные платежи исходя их кадастровой стоимости земельного участка в экономически необоснованном размере, что нарушает его права.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст. 66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Коленко Э.В. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Его представитель Суворов А.В., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, заинтересованные лица администрация Мариинского городского поселения, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Мариинского муниципального района своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
В письменных возражениях Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу) указали на то, что не являются административными ответчиками по делу, не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Мариинского муниципального района в письменных возражениях указал, что представленный истцом отчет не соответствует требованиям действующего законодательства, просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Иные лица, участвующие деле, возражений по административному иску не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ), рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей (ч. 4).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч. 5).
В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, Коленко Э.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 047 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от 25 июня 2012 года N 210, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05 марта 2021 года (л.д. 71-73, 10-26).
Из указанной выписки видно, что земельный участок поставлен на кадастровый учет 25 апреля 2012 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 марта 2021 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 03 февраля 2021 года, утвержденная по состоянию на 03 февраля 2021, составляет 9 396 365,07 руб. (л.д. 9).
Пунктом 3.3. договора аренды установлено, что размер арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Согласно протоколу определения величины арендной платы, прилагаемому к договору аренды, арендная плата за земельный участок рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 74).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, обязанного вносить арендные платежи исходя из его кадастровой стоимости, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 12 апреля 2021 года, о чем свидетельствует почтовый конверт (л.д. 75).
Из представленного административным истцом отчета об оценке земельного участка N 42/36-2021 от 22 марта 2021 года, составленного оценщиком ООО "Сибирское юридическое бюро" ФИО6., следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки 03 февраля 2021 года составляет 1 410 000 руб. (л.д. 27-69).
Оценивая относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 03 февраля 2021 года к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Согласно кадастровому делу земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 25 апреля 2012 года с указанием вида разрешенного использования - производственная деятельность.
Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года. Указанным решением была утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 6 897 706,08 рублей.
03 февраля 2021 года на основании заявления правообладателя филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" внесены изменения в Государственный кадастр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка с "производственная деятельность" на "предпринимательство".
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 9 396 365,07 руб. установлена актом определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области от 03 февраля 2021 года в связи с изменением вида разрешенного использования. Из акта определения кадастровой стоимости от 03 февраля 2021 года следует, что при определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904 (л.д. 103).
Следовательно, в соответствии с положениями ст. 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", датой определения кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату внесения сведений об изменении вида разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости, то есть 03 февраля 2021 года, и на эту дату должна быть установлена его рыночная стоимость.
Таким образом, дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка - 03 февраля 2021 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена доходным подходом с использованием метода капитализации земельной ренты, отказ от применения сравнительного и затратного подходов обоснован. В рамках данного подхода ставка арендной платы рассчитана оценщиком на основании данных арендной платы схожих объектов-аналогов, предлагаемых в аренду, на дату, близкую к дате оценке; применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Отчет оценщика содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса - органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости земельного участка.
Доводы заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Мариинского муниципального района о том, что оценщиком неверно определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03 февраля 2021 года, учитывая, что участок поставлен на государственный кадастровый учет 25 апреля 2012 года, основаны на ошибочном трактовании закона. Как было указано ранее, датой определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка является 03 февраля 2021 года, т.е. дата учета изменений характеристик земельного участка (изменение вида разрешенного использования), что соответствует требованиям ст. 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Именно на эту дату оценщиком правомерно определена рыночная стоимость объекта недвижимости.
Утверждая, что объекты-аналоги подобраны оценщиком некорректно, заинтересованное лицо подменяет понятия "кадастровая стоимость" и "рыночная стоимость", которые не являются тождественными.
Так, в своих возражениях Комитет приводит информацию о кадастровой стоимости объектов-аналогов, в том время как кадастровая стоимость не является рыночной, поскольку не является результатом сделок, заключенных свободными в определении цены сделки сторонами, а является результатом административной процедуры определения кадастровой стоимости. Оценщик же согласно п. 11 приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" для построения модели оценки осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 247 КАС РФ, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования Коленко Эдуарда Викторовича подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования Коленко Эдуарда Викторовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 047 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 410 000 рублей, определенной по состоянию на 03 февраля 2021 года.
Дата обращения Коленко Эдуарда Викторовича в суд с настоящим административным исковым заявлением - 12 апреля 2021 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.
Председательствующий Копылова Е.В.
Решение в окончательной форме принято 18 мая 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка