Дата принятия: 08 июня 2020г.
Номер документа: 3а-132/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 июня 2020 года Дело N 3а-132/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Нелина Виктора Викторовича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Нелин В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 564 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - временной платной автостоянки, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 1 065 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Нелин В.В. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 065 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 3 377 077, 35 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Нелина В.В. на основании доверенности Белянкина А.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Нелина В.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Нелин В.В. является арендатором земельного участка площадью 1 564 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - временной платной автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Нелин В.В. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 27 ноября 2013 года N 24868-н, заключенного Нелиным В.В. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение N 2) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Нелин В.В. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 3 377 077, 35 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 065 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, оценщиком применены корректировки на торг, передаваемые имущественные права, на местоположение относительно районов города, местоположение относительно автомагистрали, на наличие свободного проезда к участку.
Применяя корректировку на местоположение относительно районов города и сопоставляя объект оценки с объектами - аналогами по данному ценообразующему фактору, оценщик отнесла местоположение объекта оценки к спальным районам среднеэтажной застройки.
Возражая против обоснованности Отчета в указанной части, Департамент приводит доводы о том, что объект оценки находится в спальном районе высотной застройки и следовательно, оценщиком неверно определен размер корректировки по данному показателю.
Суд полагает, что данные доводы Департамента необоснованы.
Из материалов дела, в том числе из содержания Отчета, а также дополнительных пояснений оценщика, следует, что объект оценки расположен в районе, где преобладают дома стандартного типа, как превышающие, так и не превышающие пяти этажей, не относящиеся к современным жилым кварталам высотной застройки жилыми домами повышенной комфортности с современной инфраструктурой, что подразумевается при отнесении района местоположения объекта к спальным районам высотной застройки.
Следовательно, объекты - аналоги по данному ценообразующему фактору сопоставлены с объектом оценки верно, размер корректировки обоснован.
При этом, оценщиком не применялись такие корректировки как корректировка на асфальтирование земельного участка, на инженерно - геологические условия.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью возражений Департамента в указанной части и соглашается с позицией оценщика, допрошенной в судебном заседании, о том, что оснований для применения указанных корректировок не имеется.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Исходя из правил бухгалтерского учета, а также оценочной литературы, асфальтирование земельного участка является элементом его благоустройства. В связи с этим, в соответствии с приведенными положениями пункта 20 ФСО N 7 учитывать в стоимости земельного участка наличие асфальтирования необоснованно.
Указывая на необходимость корректировки на инженерено - геологические условия, Департамент приводит доводы о том, что оцениваемый земельный участок имеет ровный рельеф, тогда как объекты - аналоги NN 1 и 3 не имеют спланированной территории, заросли кустарником и мелкими деревьями.
Вместе с тем, суд соглашается с доводами оценщика о том, что наличие на земельном участке растительности не свидетельствует о нервностях рельефа, которые требуют введения соответствующей корректировки.
Как следует из справочной оценочной литературы, приведенной оценщиком как в Отчете, так и в дополнительных письменных пояснениях, под неровностями рельефа понимается наличие уклонов на местности различной степени, что влияет на условия освоения такого земельного участка и, следовательно, на его стоимость.
Кроме того, к обстоятельствам, при которых необходимо введение корректировки на инжерено - геологические условия можно отнести заболоченность территории, подверженность подтоплениям, обвалам, оползням, что не равнозначно наличию древесно - кустарниковой растительности на земельном участке, которая устраняется проведением работ по расчистке территории.
По изложенным основаниям суд приходит к выводу о том, что выбор оценщиком примененных корректировок и отказ от использования отдельных корректировок в данном Отчете является обоснованным.
Также обоснован и выбор использованных оценщиком аналогов. Из отчета следует, что оценщик отнес объект оценки к сегменту рынка под индустриальную застройку, конкретизировав отбор аналогов отнесением их к разрешенному использованию, включающему в себя назначение для размещения автостоянок.
В качестве одного из аналогов (аналог N 3) использован земельный участок по улице Камышовая в городе Ярославля с разрешенным видом использования - для строительства временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - площадки для обучению вождения автотранспортных средств.
Суд полагает, что такой вид разрешенного использования сопоставим с видом разрешенного использования объекта оценки, предназначенного для размещения автостоянки, поскольку оба земельных участка предполагают размещение на них временных построек, связанных с использованием автотранспорта.
В возражениях на отчет Департамент приводит также доводы о том, что на рынке недвижимости на дату оценки имелось предложение о продаже <адрес>, площадью 4 454 кв.метров, который является аналогом оцениваемому объекту и подлежал использованию оценщиком в расчетах. Неиспользование данного аналога указывает на нарушение оценщиком пункта 22 ФСО N 7.
В судебном заседании оценщиком приведены доводы об отсутствии оснований для использования данного объекта в расчетах, которые суд находит верными.
Так, из пояснений оценщика, подтвержденных данными Интернет - сайтов продажи недвижимости, а также сведениями общедоступных карт города, следует, что указанный земельный участок предлагался для индивидуального жилищного строительства, то есть относится к иному сегменту рынка. Датой предложения объекта является 2015 года, тогда как оценщиком обнаружены и использованы сведения о предложениях с более близкой датой к дате оценки (2018 год). Кроме того, есть основания полагать, что на момент предложения на земельном участке располагалось капитальное строение, стоимость которого возможно включена в стоимость предложения, то есть участок не был свободен и требовалась существенная корректировка его цены.
При таких обстоятельствах, приведенные доводы Департамента не являются доказательством нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки при производстве оценки.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Нелина В.В. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Нелина В.В. с настоящим административным иском в суд - 18 марта 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Нелина Виктора Викторовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 564 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - временной платной автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 065 000 (один миллион шестьдесят пять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 065 000 (один миллион шестьдесят пять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 18 марта 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 22 июня 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
