Решение Хабаровского краевого суда от 12 октября 2020 года №3а-132/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 октября 2020 года Дело N 3а-132/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре Бритовой П.С.,
с участием: представителя административного истца Морозовой Л.И. по доверенности Дмитриенко А.В.,
представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края по доверенности Гладкова Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Морозовой Л.И. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Морозова Л.И. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2000 кв. м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 140 м в восточном направлении от пересечения ул. Лесозаводской и пер. Ангарского, равной его рыночной стоимости в размере 940 100 руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 5 704 080 руб. по состоянию на 01.01.2016. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 940 100 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие административного истца Морозовой Л.И., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица администрации г.Комсомольска-на-Амуре, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Дмитриенко А.В. заявленные требования поддержал, по основаниям указанным в административном исковом заявлении. Полагает, что возражения административного ответчика несостоятельны.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в отчете не обоснован.
В судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края по доверенности Гладков Е.С. представленные письменные возражения поддержал в полном объёме. Ходатайств о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости земельного участка не заявлял.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Демьяненко Ю.А. сообщила, что отчет N 39/ЗУ/2020 был составлен в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ, не противоречит Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка, полученная в рамках отчета, достоверна, подтверждена расчетами. При составлении отчёта была применена соответствующая корректировка на местоположение. Объект-аналог N 2, расположенный на Интернациональном проспекте, 57, - бывший магазин "Океан", по своим характеристикам и расположению, находится ближе к центральной зоне г. Комсомольска-на-Амуре. Поэтому на стр. 83 отчета было принято допущение о применении в отношении него коэффициентов, которые установлены для центральной зоны. При проведении расчета приведены корректировки на дату сделки, на местоположение и на масштаб. Все объекты-аналоги приведены в сопоставимое состояние с объектом оценки, как того требует п. 22 ФСО N 7. При выборе объектов-аналогов в качестве источников информации использовались данные сайта Росреестра, сайта администрации г. Комсомольска-на-Амуре о состоявшихся сделках, они же проверялись по официальному сайту Российской Федерации torgi.gov.ru. Дополнительно использовались данные журнала "Дальневосточный оценщик", интернет сайтов "Фарпост", "Авито". В качестве аналогов отобраны состоявшиеся сделки, информация о которых опубликована на официальном сайте администрации г. Комсомольска-на-Амуре.
Заслушав участников судебного процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 01.05.2020, заключенного между администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и Морозовой Л.И. последняя является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 2000 кв. м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 140 м в восточном направлении от пересечения ул. Лесозаводской и пер. Ангарского. Срок действия договора определен с 01.05.2020 по 29.04.2023 (п.п. 1, 2.1 Договора).
Запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка произведена 19.05.2020.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 14.12.2018, составляет 5 704 080 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края, согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который в соответствии с условиями договора аренды исчисляется от его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.08.2020 N 13 отклонено заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки составленный ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР", согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 940 100руб.
Отчёт подготовлен оценщиком Демьяненко Ю.А., которая является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет". Имеет высшее и профессиональное образование в области оценки собственности. Прошла профессиональную переподготовку в Институте повышения квалификации ДВ государственного университета путей и сообщения. Имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Имеет полис страхования ответственности оценщика N 2031015-0620171/19 ОО, который выдан ООО СК "Согласие", срок действия с 28.07.2019 по 27.07.2020 (стр. 206 отчета). Стаж работы по специальности - 13 лет. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор и оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998).
Из представленного отчёта следует, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Правильность вышеуказанного подхода к проведению оценки в судебном заседании не опровергнута, отчёт содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости земельного участка. При этом суд принимает во внимание положения статьи 14 Закона об оценочной деятельности, согласно которой оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Вместе с тем, оценщик в полном объёме выполнил положения подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3. При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 3 ФСО N 4 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Учитывая, что целью оценки является установление рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости, оценщик обоснованно, не учитывал, что объект оценки находится на праве аренды у административного истца, проведя оценку исходя из права собственности.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж (прямого сравнения). Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта администрации г.Комсомольска-на-Амуре, сайта "Фарпост".
В рамках сравнительного подхода проведены следующие этапы: выбор источников информации для поиска аналогов; определение критериев отбора потенциальных аналогов; формирование базы объявлений с учетом критериев отбора; проверка каждого из отобранных объявлений на соответствие объекту оценки; формирование массива данных для расчетов; выбор метода оценки рыночной стоимости земельной ренты; проведение расчетов выбранным методом.
В качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв. м земельного участка.
Условия продажи (скидка на торг), месторасположение и расположение относительно красных линий, рыночные условия (время продажи), вид разрешенного использования земельного участка, права на землю, площадь, определены оценщиком, как факторы, наиболее влияющие на стоимость земельного участка.
Отобрано 5 объектов-аналогов.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице N 15 сравнения.
Согласно отчёту, для аналога N 2, который находится на границе центральной и средней зон оценщиком определена зона территории города "Центральная", несмотря на то, что в соответствии с постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 10.10.2014 N 3619-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" этот аналог находится в средней зоне Центрального округа города Комсомольска-на-Амуре. Оценщик принял допущение, что указанный объект-аналог находится именно в пределах "центральной зоны", так как находится в месте со значительно лучшей по сравнению с объектом оценки транспортной доступностью и по своей экономической составляющей (логистика, обеспеченность автомобильным доступом и т.д.) ближе по характеристикам именно к центральной, а не к средней зоне.
Иные объекты-аналоги отнесены к средней территориальной зоне города.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на торг (для объекта-аналога N 5); на рыночные условия; на местоположение (для объекта-аналога N 2); на площадь (для объектов-аналогов NN 1, 3, 4).
После проверки вариации из расчетов исключен объект-аналог N 4.
Расчеты и описание корректировок приведены в отчете. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
Итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 940 100 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (определён вид разрешенного использования - 5 "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания") и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам при их сравнении с объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы среднерыночные цены на объекты коммерческого назначения, расположенные в г.Комсомольске-на-Амуре, информация о которых приведена в журнале "Дальневосточный оценщик" N 4 (57) - 2016, что опровергает доводы о расчете данной корректировки иным способом.
Содержание отчета опровергает возражения административного ответчика о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком, произведена корректировка "на местоположение", дан анализ расположению объекта оценки и объектов аналогов относительно крупных автодорог.
Доводы административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов - в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Использование оценщиком аналогов различной площади, отличной от объекта оценки, не может являться нарушением ФСО, так как оценщиком подобраны наиболее схожие объекты аналоги, предоставленные на рынке, и применена корректировка на их различные характеристики. Оценщиком приведены правила отбора аналогов, а также обоснован отказ от использования предложений в качестве аналогов на дату оценки 01.01.2016. Рыночные данные об объектах-аналогах, принятых к расчёту, достаточны и достоверны.
В процессе проведения сравнительного анализа оценщиком был получен необходимый объем сведений о предложениях земельных участков на продажу, схожих по своим основных характеристикам с объектом оценки. Сведения, полученные из открытых источников информации, оформленные в виде публичной оферты, соответствуют требованию действующего законодательства. В случае отсутствия точной информации о предлагаемом к продаже земельном участке, информация уточнялась непосредственно у собственника недвижимости или его уполномоченных представителей путем телефонных переговоров. Информация о земельных участках, предложенных к продаже на даты оценки, использованная в отчёте, соответствует требованиям достаточности и достоверности.
Суд приходит к выводу, что во исполнение п.5 ФСО N 3 в отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.
Обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованными лицами, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
При этом суд принимает во внимание тот факт, что представители ответчика ходатайства о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости земельного участка не заявлял, и таким образом распорядился своими процессуальными правами в административном судопроизводстве.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в суде не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
С учётом разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения следует указать дату подачи соответствующего заявления.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результата определения кадастровой стоимости является 22.07.2020 - дата подачи в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости соответствующего заявления.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Морозовой Л.И. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2000 кв. м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 140 м в восточном направлении от пересечения ул. Лесозаводской и пер. Ангарского, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 940 100 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 22 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 октября 2020 года.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка