Решение Ленинградского областного суда от 09 февраля 2018 года №3А-132/2017, 3А-6/2018

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 9 февраля 2018 года Дело N 3А-6/2018
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шадриной Е.В.,
при секретаре Левичевой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автосервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Автосервис" обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 47:29:0103009:50, площадью 3 428 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание автотранспорта.
На указанном земельном участке расположен принадлежащий ООО "Автосервис" на праве собственности объект недвижимости (склад магазин) с кадастровым номером 47:29:0000000:21370, в связи с чем оно имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Цена продажи земельного участка устанавливается равной кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка - 10 728 508,76 руб. не соответствует его рыночной стоимости - 2 435 000 руб., определённой по состоянию на 27 января 2009 г. в отчёте оценщика - индивидуального предпринимателя ФИО1 от 5 мая 2017 г. N 0309/17.
Данное обстоятельство нарушает право ООО "Автосервис" на определение действительной выкупной цены земельного участка.
Просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 2 435 000 руб., по состоянию на 27 января 2009 г.
В качестве административных ответчиков административный истец указал управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и правительство Ленинградской области, в качестве заинтересованного лица - администрацию Лужского муниципального района Ленинградской области.
В письменном отзыве административный ответчик управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области против административного иска не возражало, ссылаясь на то, что отчёт об оценке составлен на верную дату, а определение достоверности рыночной стоимости объектов недвижимости к его полномочиям не относится.
Правительство Ленинградской области в письменном отзыве выразило несогласие с тем, что участвует в деле в качестве административного ответчика, обратило внимание суда на то, что отчёт об оценке составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По существу требований административного истца оставило разрешение дела на усмотрение суда.
От администрации Лужского муниципального района Ленинградской области письменных возражений по существу административного искового заявления не поступило.
Определением Ленинградского областного суда (протокольным) от 11 декабря 2017 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение (далее - ФГБУ) "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области, которое в письменном отзыве указало, что кадастровая стоимость органом кадастрового учёта установлена в соответствии с действующим законодательством. Разрешение требований административного иска оставило на усмотрение суда.
Определением Ленинградского областного суда от 20 декабря 2017 г. по ходатайству административного истца по делу назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:29:0103009:50 по состоянию на 27 января 2009 г. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику ООО "Академия недвижимости" ФИО2. Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения.
После получения результатов экспертизы производство по делу возобновлено определением судьи Ленинградского областного суда от 30 января 2018 г.
В судебном заседании представитель административного истца Вербицкий В.С. на основании заключения эксперта от 26 января 2018 г. требования заявления уточнил в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 3 140 000 руб., по состоянию на 27 января 2009 г. В остальном требования административного иска поддержал.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области Тимошин А.А. и представитель правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н., не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), поддержали правовую позицию, изложенную в письменных отзывах.
Управление Росреестра по Ленинградской области и администрация Лужского муниципального района Ленинградской области, будучи извещёнными о месте и времени рассмотрения административного дела, своих представителей в суд не направили. В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счёл возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя ООО "Автосервис" Вербицкого В.С., представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области Тимошина А.А. и представителя правительства Ленинградской области Яковлевой Н.Н., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 названного кодекса).
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 указанного кодекса).
Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области, утверждённого постановлением правительства Ленинградской области от 25 мая 2015 г. N 179, предусмотрено, что выкупная цена земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, при заключении договора купли-продажи земельного участка исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В абзаце восьмом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Из материалов административного дела следует, что ООО "Автосервис" является собственником склада магазина, площадью 333,6 кв. м, с кадастровым номером 47:29:0000000:21370, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 19 декабря 2017 г.
19 мая 2017 г. между администрацией Лужского муниципального района Ленинградской области и ООО "Автосервис" заключён договор аренды земельного участка N 148, в соответствии с которым ООО "Автосервис" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 47:29:0103009:50 из состава земель населённого пункта в зоне Транспортной инфраструктуры (Т), площадью 3 428 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешённого использования: обслуживание автотранспорта.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:29:0103009:50 затрагивает права и законные интересы административного истца.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности следует, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о вновь учтённом объекте недвижимости, ранее учтённом объекте недвижимости в случае изменения его количественных и (или) качественных характеристик, повлёкших за собой необходимость определения кадастровой стоимости, является дата внесения таких сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.
Как видно из материалов административного дела, датой постановки земельного участка с кадастровым номером 47:29:0103009:50 на государственный кадастровый учёт является 25 сентября 2008 г., при этом земельный участок имеет статус "ранее учтённый".
Датой определения кадастровой стоимости является 27 января 2009 г.
Лицами, участвующими в деле, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:29:0103009:50, не оспаривается.
Следовательно, датой определения кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, является 27 января 2009 г.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Ленинградской области, которые использовались органом кадастрового учёта при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:29:0103009:50, утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356.
В связи с этим, доводы правительства Ленинградской области, являющегося высшим исполнительным органом государственной власти Ленинградской области, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки, о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком, исходя из положений части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд находит несостоятельными.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 сентября 2017 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 10 728 508,76 руб.
В отчёте оценщика - индивидуального предпринимателя ФИО1 от 5 мая 2017 г. N 0309/17 рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 27 января 2009 г. в размере 2 435 000 руб.
Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 14 сентября 2017 г. заявление ООО "Автосервис" от 11 сентября 2017 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по поводу которого возник спор, к рассмотрению не принято.
Как указано выше, правительство Ленинградской области в ходе судебного разбирательства поставило под сомнение достоверность отчёта об оценке.
Не настаивая на том, что отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, административный истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчёт об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости.
По результатам экспертизы, назначенной Ленинградским областным судом, экспертом-оценщиком ООО "Академия недвижимости" ФИО2 составлено заключение от 26 января 2018 г. N 01кс/18, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:29:0103009:50 по состоянию на 27 января 2009 г. составляет 3 140 000 руб.
Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об объекте недвижимости.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта (далее - отчёт).
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным этим законом, признаётся достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, и о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
У суда отсутствуют сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Суд соглашается с изложенными в заключении эксперта выводами о размере рыночной стоимости земельного участка, по поводу которого возник спор.
Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах административными ответчиками не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Автосервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:29:0103009:50, площадью 3 428 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание автотранспорта, в размере его рыночной стоимости, равной 3 140 000 (трём миллионам ста сорока тысячам) руб. по состоянию на 27 января 2009 г., на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 11 сентября 2017 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.В. Шадрина
Решение принято в окончательной форме 13 февраля 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка