Дата принятия: 07 мая 2021г.
Номер документа: 3а-131/2021
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 мая 2021 года Дело N 3а-131/2021
7 мая 2021 г. Томский областной суд в составе
председательствующего Петровского М.В.
при секретаре Нетесове И.М.,
рассмотрев в судебном заседании в г.Томске административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Стройинвест" в лице представителя Падерина Е.В. обратилось в Томский областной суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование- Управление Росреестра) по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (сокращенное наименование- ФГБУ "ФКП Росреестра) в лице филиала по Томской области, администрации Города Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: /__/, в размере его рыночной стоимости 13202000 рублей по состоянию на 2 февраля 2017 г.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеназванного земельного участка; кадастровая стоимость земельного участка (24229336рублей 04 копейки) значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке (13202000 рублей), что нарушает права административного истца как налогоплательщика.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие представителей административного истца и административных ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; представители административного истца и административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области, Управления Росреестра по Томской области заявили о рассмотрении дела в их отсутствие.
В письменных отзывах на административный иск представитель Управления Росреестра по Томской области оставил решение по административному делу на усмотрение суда; представитель ФГБУ "ФКП Росреестра", не оспаривая требования административного истца, полагал, что учреждение не является надлежащим ответчиком, просил в удовлетворении требований к данному учреждению отказать.
Администрацией Города Томска письменный отзыв на административный иск не представлен.
Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что с 22 марта 2012г. административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: /__/.
Постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014г. N 1240 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования "Город Томск" по состоянию на 1января 2014г. для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, в том числе в отношении спорного земельного участка- 55221946 рублей 10 копеек (пункт 43771).
Актом ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области от 3февраля 2017г. определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 24229336 рублей 04 копейки по состоянию на 2 февраля 2017г.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 2февраля 2017г.
Согласно пункту 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.
21 сентября 2010г. Думой Города Томска принято решение N 1596 о взимании земельного налога на территории муниципального образования "Город Томск", которым утверждено Положение о взимании земельного налога на территории муниципального образования "Город Томск".
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса на праве собственности.
На основании статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой статьей (пункт 1).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (пункт 1.1 в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020г. N 374-ФЗ).
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 февраля 2017г. согласуется с приведенными выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 г. "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет об оценке N 1527/20 от 27 ноября 2020г., подготовленный ООО "Центр экономических консультаций и оценки", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 2 февраля 2017г. составляет 13202000 рублей.
В связи с тем, что в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области от 16декабря 2020г. N 179, принятом по результатам рассмотрения заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, указано на несоответствие оформления и содержания отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ и подпунктам "б", "в" и "д" пункта 22 ФСО N 7, судом истребованы объяснения оценщика, которые заслуживают внимания по следующим основаниям.
Действительно, в силу названных нормативных положений при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Согласно объяснениям оценщика, согласующимся с отчетом, при выборе объектов-аналогов им рассмотрены различные источники информации о предложениях (сделках) земельных участков в г. Томске.
Так, проанализированы базы данных по сделкам портала услуг Росреестра, официального сайта администрации Города Томска: итоги торгов, архивные данные, а также многочисленные сайты агентств недвижимости Томской области (НГС. Недвижимость, РосРиэлт, сайт бесплатных объявлений АВИТО), портал недвижимости. При этом за период с января 2015 года по август 2016 года предложения к продаже земельных участков под многоэтажную жилую застройку отсутствовали, имелась информация о цене предложения (сделки) земельных участков под индивидуальную жилую застройку.
Объявления, размещаемые в печатных изданиях, и объявления агентств коммерческой недвижимости, в большинстве случаев объявления не содержали необходимой идентифицирующей информации об объектах: вид разрешенного использования, кадастровый номер земельного участка, точный адрес объекта.
Оценщиком в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, представленные на торгах, так как их можно четко идентифицировать (указан точный адрес, кадастровый номер, вид разрешенного использования), информация о торгах открытая, публичная и достоверная.
Относительно выбора объектов-аналогов с видом разрешенного использования "под индивидуальное жилищное строительство", в том числе относительно их сопоставимости с оцениваемым земельным участком по местоположению, оценщиком отмечено следующее.
Объекты-аналоги N 1, 2, 3 отличаются от объекта оценки видом разрешенного использования и местоположением, в связи с чем применены корректировки на данные различия; местоположение как главный ценообразующий фактором учтен оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки. Объекты - аналоги N 1, 2, 3 (расположены на окраинах города) отличаются от объекта оценки (центр административного района города) по местоположению. Данное отличие учтено внесением повышающей корректировки на местоположение по отношению к самому дорогому району города в размере 43%, ко всем объектам - аналогам.
Вид разрешенного использования также является ценообразующим фактором. Повышающая корректировка на вид разрешенного использования в размере +50,92% оценщиком применена к объектам - аналогам N 1, 2, 3. Для расчета данной корректировки взяты объекты с датами предложений 2012 года, выставленные на продажу до даты оценки 2 февраля 2017г. Действующим законодательством ограничено использование объектов-аналогов, предложенных к продаже после даты оценки; согласно ФСО N 1 информация о событиях, произошедших после даты оценки использована только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки. Таким образом, при ограниченном рынке недвижимости, оценке на ретроспективную дату, оценщиком использована информация о состоявшихся сделках, либо об объектах- аналогах, предложенных к продаже до даты оценки, за неограниченный прошедший период времени (до даты оценки), так как действующим законодательством не установлен временной срок использования информации.
Для выбранных объектов-аналогов применены все необходимые корректировки, даты предложений объектов-аналогов соответствуют требованиям законодательства.
Суд, принимая во внимание вышеизложенное, находит обоснованным вывод оценщика о том, что наиболее сопоставимые объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам являются объекты-аналоги, приведенные в отчете.
Также из письменных объяснений оценщика следует, что последним произведен анализ рынка земельных участков в г.Томске с января 2015 года до даты оценки - 2 февраля 2017 г. В таблице 8.3.2 на странице 31-32 отчета указаны объекты, выставленные на продажу с датами предложений январь 2017 года. Период с января 2015 года по август 2016 года, указанный на странице 31 отчета является технической ошибкой (опечаткой).
С учетом письменных объяснений оценщика суд приходит к выводу, что данный отчет отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Кроме того, представители административных ответчиков, в том числе Управление Росреестра по Томской области, при рассмотрении дела в суде не привели какие-либо возражения относительно формы отчета или его содержания, в том числе относительно достоверности рыночной стоимости, установленной в отчете, о назначении судебной экспертизы не заявили.
При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, составляющей 13202000рублей.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращения этого лица в Комиссию.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец обратился 2 декабря 2020г.
Доводы представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области о том, что данное учреждение является ненадлежащим административным ответчиком, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015г. N П/210 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик" указанное учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Как указано выше, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области от 3февраля 2017г.
Таким образом, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: /__/, в размере его рыночной стоимости 13202000 (тринадцать миллионов двести две тысячи) рублей по состоянию на 2 февраля 2017г.;
данная кадастровая стоимость объекта недвижимости является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости;
датой подачи заявления считать 2 декабря 2020г.;
на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.
Председательствующий
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
