Решение Ленинградского областного суда от 16 марта 2021 года №3а-131/2021

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2021 года Дело N 3а-131/2021
Санкт-Петербург 16 марта 2021 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Астапенко С.А.,
при секретаре Кузнецове А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Лента" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "Лента" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении 8 земельных участков.
Определением судьи Ленинградского областного суда от 14 января 2021 года выделены в отдельное производство административные исковые требования административного истца в отношении 1 земельного участка с кадастровым номером N.
В административном исковом заявлении ООО "Лента" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 17318 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб. по состоянию на 14.03.2018 г.
Требования административного иска мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку исходя из кадастровой стоимости увеличиваются налоговые обязательства по уплате земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца Горбунов М.И. требования административного искового заявления поддержал в полном объеме.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Росреестра по Ленинградской области, Правительство Ленинградской области. В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Заневское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области.
В письменных возражениях представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Савченко О.А. вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда, при этом обратила внимание на имеющиеся замечания в представленном отчете об оценке.
В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Савченко О.А. разрешение требований административного иска оставила на усмотрение суда.
В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В. требования административного искового заявления оставила на усмотрение суда. Земельный участок с кадастровым номером N, учтенный в ЕГРН 13.03.2018, не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356. Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты> руб. (исходя из площади - 17318 кв.м. и УПКС - 4785,33 руб./кв.м.). Дата определения кадастровой стоимости - 14.03.2018. Дополнительно указала, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Так как в рассматриваемом случае Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, Управление просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.
В письменном отзыве глава администрации муниципального образования Заневское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области Гердий А.В. просит административное исковое заявление оставить без удовлетворения, поскольку административный истец приобрел право собственности на земельный участок после момента утверждения кадастровой стоимости и внесения сведений о земельном участке в ЕГРН. Таким образом, налогооблагаемая база налога на имущество организации (в отношении спорного земельного участка) исчислялась из его фактической стоимости - стоимости его первоначальной постановки на баланс административного истца, сформированной из фактических затрат на его приобретение. При этом административный истец был осведомлен о размере косвенных затрат, связанных с приобретением земельного участка и владением им, был согласен нести данные затраты. Кроме того, административный истец является коммерческой организацией, то есть юридическим лицом, преследующим извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, для которого приобретение земельного участка по стоимости, фактически превышающей в два раза его рыночную стоимость и несение связанных с этим затрат, фактически являлось бы убыточной сделкой, что само по себе противоречит целям создания Общества. Полагает, что требования о снижении кадастровой стоимости не имеет цели защиты нарушенных прав и законных интересов административного истца, а имеет исключительную цель - снижение налогооблагаемой базы по налогу на имущество организации, что влечет за собой существенное нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", а также представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Заневское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с ч. 7 ст. 24 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 15.03.2018 г., ООО "Лента" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области.
Объект недвижимости административного истца учтен в Едином государственном реестре недвижимости 13.03.2018 г., не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением N 356. Кадастровая стоимость спорного земельного участка внесена (определена) исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, площади участка. Из выписки ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.10.2019 г. следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18.10.2019 составляет <данные изъяты> руб. Датой внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости является 14.03.2018 г.
Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка не соответствует рыночной стоимости, что подтверждается отчетом об оценке N от 01.12.2019 г. ООО "Евро Аудит Групп", составленного оценщиком ФИО8, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское Общество Оценщиков".
В судебное заседание оценщиком ФИО8 представлены полные и последовательные письменные объяснения на дополнительно возникшие вопросы, которые не противоречат содержанию и выводам, приведённым в отчёте.
В таблице 11.3.1 отчета приведена аналитика диапазонов и средних значений стоимости по Санкт-Петербургу в целом. С учетом расположения объекта оценки в ближайшем пригороде, более подходящим диапазоном является интервал значений по пригородным районам Санкт-Петербурга со средневзвешенным значением 2740 руб./кв.м. Поскольку объект оценки находится в черте КАД, его итоговая оцененная стоимость оказалась выше, чем средневзвешенное значение по пригородным районам, входящим в состав Санкт-Петербурга, но удаленным от основной городской застройки.
При проведении расчета оценщик использовал аналоги по территориальному признаку (стр. 119 отчета). Анализ фактических предложений на различные даты на стр. 63-67 объясняет наличие в выборке предложений 2015-2017 гг.
Поскольку оценке подлежит разделенный участок, оценщиком применен принцип расчета с использованием показателей оптимальной площади, учитывающей положения градостроительных регламентов и типичной на рынке доли застраиваемой площади гипермаркетов.
Для расчета арендной ставки в качестве аналогов приняты объекты-аналоги, расположенные в многоквартирных домах, существенно отличающиеся от объекта проектируемого строительства. В этой связи арендная ставка, определенная на базе встроенных помещений, увеличена на 30 % в соответствии со справочными данными (стр. 105, 107 отчета).
На различие объекта-аналога N 1 от объекта оценки по площади выполнена поправка. Для аналога N 4 введена повышающая поправка по виду разрешенного использования: для размещения складских помещений.
Проанализировав отчёт об оценке N от 01.12.2019 г. и оценив его по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о его соответствии законодательству об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, а определённую рыночную стоимость признаёт достоверной.
Отчёт об оценке N от 01.12.2019 г. содержит подробное описание проведённых оценщиком исследований. Проведен анализ рынка, значений ценообразующих факторов и наиболее эффективного использования, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия. В отчёте указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы отчёта мотивированы, изложены ясно, не допускают неоднозначного их толкования и не содержат противоречий.
Учитывая, что административными ответчиками и заинтересованным лицом доказательства, опровергающие приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведения о его рыночной стоимости в ином размере в дело не представлены, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Лента" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 17318 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей по состоянию на 14 марта 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 27 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Решение принято в окончательной форме 30 марта 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка