Решение Белгородского областного суда от 07 ноября 2018 года №3а-131/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 ноября 2018 года Дело N 3а-131/2018
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Бондаренко О.О.
с участием представителя административного истца Четверикова А.Ф.- Коваленко В.М., представителей заинтересованных лиц Правительства Белгородской области Шляхова С.И., администрации городского поселения "Город Алексеевка" муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка" Белгородской области Харжан А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Четверикова Александра Федоровича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Четвериков А.Ф. (далее - административный истец) является собственником нежилого здания - здание мастерской с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
На государственный кадастровый учет нежилое здание поставлено 07.05.2018.
Одновременно с постановкой на государственный кадастровый учет, 07.05.2018 органом кадастрового учета в соответствии с постановлением Правительства Белгородской области N 414-пп от 23.11.2015 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области" произведен расчет кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 31:23:0701004:214, кадастровая стоимость объекта недвижимости составила <данные изъяты> рублей.
07.05.2018 данные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Полагая, что установленная в соответствии с государственной кадастровой оценкой кадастровая стоимость нежилого здания завышена, собственник объекта недвижимости Четвериков А.Ф. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого здания - здание мастерской с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей на период с 07.05.2018 до даты внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. Свои требования обосновал тем, что установление кадастровой стоимости нежилого здания в соответствии с государственной кадастровой оценкой нарушает его права, как налогоплательщика, поскольку влечет увеличение налоговой базы для расчета налога на имущество.
Определением Белгородского областного суда от 09.08.2018 по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 07.05.2018 и проверки представленного административным истцом отчета об оценке, проведение которой поручено эксперту Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" ФИО12 Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения.
После получения результатов экспертизы производство по делу возобновлено определением судьи от 18.10.2018.
В судебное заседание административный истец не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно посредством направления заказного письма с уведомлением (ИШК 30800028774119 - конверт возвращен за истечением срока хранения). Обеспечил явку своего представителя.
Представитель административного истца требования административного искового заявления уточнил в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб., определенной заключение эксперта.
Представители заинтересованных лиц Правительства Белгородской области, администрации городского поселения "Город Алексеевка" муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка" Белгородской области, не оспаривая право истца требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, полагали единственным достоверным доказательством по делу, определяющим его рыночную стоимость заключение судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены посредством экспедиции суда (определение о возобновлении производства по административному делу получено разноской 23.10.2018, списки NN 2017-РК/7965, 2017-РК/7966, а также посредством размещения на официальном сайте суда информации о дальнейшем движении дела в порядке ч. 8 ст. 96 Кодекса административного судопроизводства РФ). С ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращались, доказательств невозможности явки в судебное заседание не представили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, оценив собранные по делу доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов Четверикова А.Ф. как собственника объекта недвижимости и плательщика налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.
Право административного истца на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом представлен отчет N 118(6772)-18-1 от 30.06.2018, подготовленный оценщиком ООО "ОРИДОН" ФИО13 согласно которому рыночная стоимость нежилого здания - здание мастерской с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 07.05.2018 составила <данные изъяты> рублей.
Представители заинтересованных лиц Правительства Белгородской области и администрации городского поселения "Город Алексеевка" муниципального района "Алексеевский район и город Алексеевка" Белгородской области поставили под сомнение обоснованность и достоверность представленного отчета и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Учитывая возникшие сомнения относительно обоснованности представленного стороной административного истца отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, что вызвано, в том числе разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного нежилого здания, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда назначена экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту-оценщику Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" Гончаровой О.В.
Согласно выводам заключения судебной экспертизы N 067.04-0811 от 10.10.2018, отчет N 118(6772)-18-1 от 30.06.2018, подготовленный оценщиком ООО "ОРИДОН" содержит ряд недостатков, существенно влияющих на величину рыночной стоимости оцениваемого объекта, содержит положения, не соответствующие требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки.
Рыночная стоимость нежилого здания - здания мастерской с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 07.05.2018 определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.
Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта необходимых познаний на проведение подобного рода исследований.
Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт отнес его к рынку коммерческой недвижимости - недвижимость индустриального назначения.
Проведенный экспертом анализ рынка коммерческой недвижимости на территории г. Алексеевка и Алексеевского района показал, что найти в открытых источниках предложения к продаже (аренде) на территории г. Алексеевка и Алексеевского района, а также вблизи расположенных населенных пунктах, объектов недвижимого имущества, сходных с объектом оценки, не представилось возможным, в связи с чем, принято решение расширить зону исследования.
Для анализа цен предложений по продаже объектов коммерческого (индустриального) назначения, экспертом выбраны 10 объектов; для анализа цен предложений по коммерческим (индустриальным) объектам для сдачи в аренду - 8 объектов, отнесенных к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка коммерческой недвижимости, представленных в таблицах экспертного заключения NN 6,8.
Диапазон стоимости цен предложений объектов капитального строительства индустриального назначения составил от 1 900 руб./кв.м. до 43333 руб./кв.м; диапазон ставок аренды объектов индустриального назначения от 50 руб./кв.м/мес. до 400 руб./кв.м/мес.
Экспертом также проанализирован рынок продаж земельных участков в данном сегменте и отобрано 18 объектов, сопоставимых с оцениваемым. Диапазон стоимости цен предложений земельных участков под индустриальную застройку составил от 132 руб./кв.м до 2 499 руб./кв.м.
Определяя рыночную стоимость нежилого здания, эксперт применил методологию затратного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отказ от применения сравнительного и доходного подходов обоснован и мотивирован.
Осуществляя расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода, эксперт исходил из качества и объема полученной информации и на основании исходных данных осуществил расчет затрат на замещение/воспроизводство объекта недвижимости методом сравнительной единицы, который основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта.
Рыночная стоимость нежилого здания, определенная экспертом при помощи затратного подхода, по состоянию на 07.05.2018 составила <данные изъяты> рублей без учета НДС.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, не содержит противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Выводы эксперта объективны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта необходимых познаний на проведение подобного рода исследований.
Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России N 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод, что оценщиком ООО "ОРИДОН" при составлении отчета об оценке нарушены требования статьи 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ от 29.07.1998 в части неоднозначности толкования отчета об оценке; пункт 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", пункты 11, 22,24 ФСО N 7 "Оценка недвижимости", которые повлияли на величину рыночной стоимости нежилого здания.
В частности, экспертом указано на то, что в отчете об оценке оценщиком расчет рыночной стоимости нежилого здания затратным подходом выполнен неверно; доходный подход не может быть использован, так как здание в представленном физическом состоянии не может сдаваться в аренду, а следовательно, не может приносить доход; оценщиком неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, а использованная оценщиком информация не является достоверной, достаточной, проверяемой.
Выявленные экспертом нарушения требований федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Суд соглашается с такими выводами эксперта, поскольку они основаны на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержат подробное описание проведенного исследования. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства, не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости нежилого здания, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 07.05.2018.
Согласно Федеральному закону "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" N 73-ФЗ от 5.04.2001 эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы N 067.04-0811 от 10.10.2018 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 07.05.2018 в размере <данные изъяты> руб.
Участвующие в деле лица доводов о необоснованности и противоречивости экспертного заключения не высказывали, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявили.
Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы.
Отчет N 118(6772)-18-1 от 30.06.2018 суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного нежилого здания, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
При этом суд также принимает во внимание, что в судебном заседании представитель административного истца не настаивал на том, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.
Таким образом, суд находит требования административного истца об установлении рыночной стоимости принадлежащего на праве собственности нежилого здания - здания мастерской с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В силу пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Сведений об обращении Четверикова А.Ф. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.
Датой обращения Четверикова А.Ф. в суд является 26.07.2018, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Четверикова Александра Федоровича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания - здание мастерской с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей.
Рыночная стоимость вышеназванного нежилого здания определена настоящим решением суда по состоянию на 07.05.2018.
Датой подачи заявления Четвериковым Александром Федоровичем о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 26.07.2018.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение принято в окончательной форме 12 ноября 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка