Решение Ярославского областного суда от 30 октября 2018 года №3а-131/2018

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 октября 2018 года Дело N 3а-131/2018
Дело N 3а-131\2018 Принято в окончательной форме 06.11.18г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор. Ярославль 30 октября 2018г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретарях Амелиной Я.Г., Котовой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест Технологии" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ООО "Стройинвест технологии" просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирные дома (5-8 надземные этажи), в том числе со встроенными пристроенными и встроено-пристроенными объектами, связанными с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 147 658 000 руб. по состоянию на 06 февраля 2017г.; внести изменения в единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании законный представитель административного истца Хаяров Э.Н. заявленные требования поддержал, указав, что не оспаривает результаты судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость земельного участка составляет 163 420 000 руб.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Пахомова Е.В. просила в удовлетворении административных исковых требований отказать, ссылаясь на недостоверность размера рыночной стоимости земельного участка, определенного в отчете оценщика и заключении судебной оценочной экспертизе.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области также представило письменное объяснение, в котором указало на несоответствие отчета законодательству об оценочной деятельности.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо мэрия города Ярославля возражений относительно заявленных требований не представили.
Выслушав представителя административного истца и представителя заинтересованного лица - департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
ООО "Стройинвест Технологии" является собственником вышеуказанного земельного участка, что подтверждается представленными доказательствами.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 4 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципалитета г. Ярославля от 07.11.2005 N 146 (ред. от 07.11.2016) на территории города установлен земельный налог. Налогоплательщики, объект налогообложения и налоговая база, порядок определения налоговой базы, налоговый и отчетный периоды, порядок представления налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по налогу устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом РФ, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Оспариваемая кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 06.02.2017г., что следует из кадастровой справки, и составляет 336 421 455,63 руб.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы (с учетом дополнения к нему с исправлением технической ошибки в расчетной части), проведенной экспертом ФИО1рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 06.02.2017г. составляет 163 420 000 руб.
Суд, исследовав заключение судебной экспертизы и дополнение к нему, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности. Изложенные в заключении судебной экспертизы выводы о размере рыночной стоимости земельного участка экономически обоснованны.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку заключение мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены.
Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом подобрано и оценено достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Экспертом описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах конкретных объектов-аналогов в экспертном заключении мотивировано.
В экспертном заключении содержится информация о критериях подбора объектов-аналогов (местоположение, разрешенное использование и пр.).
В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения. Экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, изложенных в экспертном заключении.
В целом экспертное заключение соответствуют как нормам процессуального права, так и нормам законодательства об оценочной деятельности, научно и экономически обоснованно, не содержит противоречий, в связи с чем оснований для его критической оценки не имеется.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно заключения экспертизы расцениваются как необоснованные ввиду следующего.
В судебном заседании эксперт ФИО1 поддержала выводы экспертного заключения, уточнив, что в расчетной части экспертного заключения допущена техническая ошибка в части касающейся корректировки на передаваемые имущественные права по объекту-аналогу N 4. С учетом исправления этой ошибки рыночная стоимость объекта оценки составляет 163 420 000 руб.
В экспертном заключении подробно изложен анализ проведенной экспертом вариации цен. Разброс цен объясняется ограниченностью рынка сегмента оценки, в связи с чем в итоговом расчете обоснованно были приняты скорректированные цены всех объектов-аналогов.
Доводы департамента на возможность использования в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером N (<адрес>) с приложением скриншота с датой объявления 20.11.2014г. не могут быть приняты во внимание, так как эксперт в качестве объекта-аналога N 1 использовал этот же земельный участок с датой объявления о продаже от 09.02.2016г., что свидетельствует о том, что экспертом использованы более актуальные сведения об указанном объекте-аналоге.
Относительно объекта-аналога N 2 в расчетной части экспертного заключения представлены скриншоты с объявлением о продаже земельного участка от 27 января 2017г.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Согласно пояснениям эксперта ФИО1 и содержанию экспертного заключения объявление о продаже объекта-аналога N 2 было зафиксировано и проверено после его выявления.
Согласно пункту 22 ФСО N 3 при оценке рыночной стоимости используется информация об объектах недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения.
Тем самым, информация, содержащаяся в объявлении, может использоваться при сравнительном подходе. Копия объявления содержит информацию о продаже земельного участка объекта-аналога N 2, размере участка, виде использования и места расположения. Оснований не доверять показаниям эксперта о проверке достоверности представленной информации при ее выявлении и фиксации, не имеется.
При наличии в объявлениях необходимых элементов для сравнения и проверка достоверности информации по смыслу п.22 ФСО N 3 не может служить основанием для утверждения о необоснованности использования экспертом объекта-аналога N 2.
Представленная департаментом информация содержит сведения после даты оценки. Доказательства, подтверждающие нахождения данного земельного участка на дату публикации объявления у правообладателя на праве аренды, не представлено.
С учетом изложенного, а также отсутствия относимых, допустимых и достоверных доказательств о необоснованности экспертного заключения, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в заключении судебной оценочной экспертизы (с учетом исправления технической ошибки) рыночной стоимости земельного участка заявителя.
Таким образом, размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 21 февраля 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест Технологии" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирные дома (5-8 надземные этажи), в том числе со встроенными пристроенными и встроено-пристроенными объектами, связанными с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 163 420 000 руб. по состоянию на 06 февраля 2017г.
Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 163 420 000 руб.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 21 февраля 2018 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка