Решение Пермского краевого суда от 17 февраля 2020 года №3а-1311/2019, 3а-273/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 февраля 2020 года Дело N 3а-273/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Шардакова А.С., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Горохова Ильи Павловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Горохов И.П. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **, адрес объекта: Пермский край г. Лысьва, ул. Чусовская, **, равной его рыночной стоимости в размере 10308000 рубля по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта капитального строительства, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 378.2, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилого помещения установлена состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
В судебном заседании представитель административного истца на удовлетворении заявленных требований настаивал, суду дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Пермскому краю, администрация Лысьвенского городского округа (привлечена к участию в деле на основании определения суда, занесенного в протокол предварительного судебного заседания от 20.01.2020) о времени и месте слушания дела извещены, в суд представителей не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Горохов И.П. является собственником объекта капитального строительства - нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 820,4 кв.м, адрес объекта: Пермский край г. Лысьва, ул. Чусовская, **, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Лысьвенской городской Думы от 24.11.2017 N 65 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Лысьвенского городского округа" (действовавшим на момент возникновения спорных правоотношений) установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за N 2519) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Чусовская, **. Согласно выписке из ЕГРН в пределах данного здания расположено спорное нежилое помещение, принадлежащее административному истцу с кадастровым номером **.
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорное нежилое помещение, принадлежащее истцу по праву собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещения безусловно нарушаются его права и обязанности.
Кадастровая стоимость спорного помещения определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 17 675 066,78 рублей.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость помещения, в подтверждение заявленных исковых требований Гороховым И.П. представлен отчет об оценке от 02.12.2019 N 828-11/19, выполненный оценщиком Союз "Пермская торгово-промышленная палата". Согласно отчету рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 01.01.2018 составила 10308000 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оцениваемый объект, исходя из его фактического использования, отнесен оценщиком к сегменту коммерческой недвижимости непроизводственного назначения - торговые помещения.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости за период 4 квартал 2017 года, в том числе, на стр. 34 отчета приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр торгово-офисной недвижимости по Пермскому краю по данным каталогов базы данных "Пермской мультилистинговой системы" за декабрь 2017 г.. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, при этом оценщиком была использована информация портала portal.rosreestr.ru в период с 01.01.2017 по 01.01.2018 по г. Лысьва. На основании проведенного анализа оценщик определилнаиболее вероятный диапазон стоимости объекта оценки, который составил от 9476 до 31144 руб./кв.м. (с учетом НДС) или 7770 - 25538 руб./кв.м. (без учета НДС).
Оценщик в отчете также определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов торгово-офисного назначения. Подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости приведен на стр. 36-39 отчета.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован только затратный подход. В отчете содержатся выводы об отсутствии оснований для применения в расчетах сравнительного и доходного подходов. В рамках выбранного подхода оценщиком использован метод сравнительной единицы.
При определении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком принято решение воспользоваться справочником "КО-ИНВЕСТ", 2016, издание "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016, для условий строительства в Московской области".
В качестве объекта-аналога был использован объект, имеющий шифр ruО3.08.000.0050, стр. 359, Магазины универсальные от 1 до 3 этажей, класс конструктивной системы КС-2, класс качества - Econom.
Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.
Доводов о неправильно выбранном оценщиком объекте-аналоге при применении затратного подхода административный ответчик не приводит.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик М. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Замечания административного ответчика, представленные в материалы дела, судом отклоняются.
Вопреки возражениям административного ответчика, в отчете об оценке приведена вся необходимая информация относительно уровня цен объектов недвижимости, расположенных на территории Пермского края. В рассматриваемом случае средние значения удельного показателя цены предложения за квадратный метр торгов-офисной недвижимости приведены на основании данных анализа рынка по районам города, зонам престижности по результатам обобщения проведенного по данным каталогов базы данных "Пермской мультилистинговой системы". При этом анализ данных каталогов базы данных "Пермской мультилистинговой системы" при определении рыночной стоимости объекта необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение, и непосредственно не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
Кроме того, оценщиком в отчете приведена ссылка на информационный ресурс, которым он воспользовался для анализа цен предложений - portal.rosreestr.ru, который является общедоступным с точки зрения проверяемости указанной в нем информации. Ссылок на то обстоятельство, что представленная оценщиком информация является недостоверной или непроверяемой, ответчик не приводит.
Не могут быть приняты во внимание и возражения ответчика относительно неверно выбранного оценщиком подхода.
В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Доказательств невозможности использования затратного подхода при оценке спорного нежилого помещения, административный ответчик не приводит. При этом в соответствии с методологией оценки, оценщик в данном случае изначально рассчитал затратным подходом стоимость всего здания, в котором расположено оцениваемое встроенное помещение, а затем выделил стоимость самого помещения пропорционально общей площади встроенного помещения, что не может расцениваться как нарушение п.п. а п. 24 ФСО N 7.
Приведенная Министерством в возражениях выборка объектов для определения стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости безусловно не свидетельствует о том, что предложенные Министерством объекты имеют какое преимущество перед использованными оценщиком. Фактически из анализа представленной выборки усматривается, что предложенные объекты невозможно сопоставить с объектом оценки по критериям: функциональному назначению объектов, классу качества, сегменту рынка и др. критериям, т.е. установить являются ли они схожими с объектом оценки по основным экономическим и техническим характеристикам. Следовательно, использование таких аналогов в расчетах противоречит п. 10 ФСО N 1, п.п. б п. 22 ФСО N 7.
Таким образом, в обоснование доводов о несогласии с представленным истцом отчетом об оценке, поддержанных в судебном заседании, административный ответчик вместе с тем не представляет каких-либо объективных доказательств, со ссылкой на нормативные правовые акты, которые свидетельствовали бы о неверно произведенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.
С учетом вышеизложенного, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не представлено.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17.12.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Горохова Ильи Павловича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 820,4 кв.м, адрес объекта: Пермский край г. Лысьва, ул. Чусовская, **, равной его рыночной стоимости в размере 10 308 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 17 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 25.02.2020.
Судья -


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка