Решение Ярославского областного суда от 10 ноября 2020 года №3а-130/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 ноября 2020 года Дело N 3а-130/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Ярославский авторемонтный комбинат" к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
Установил:
В административном исковом заявлении, с учетом уточнений, поступивших в судебном заседании 10 ноября 2020 года, ООО "Ярославский авторемонтный комбинат" просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N, назначение: нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2019 года. Также административный истец просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года следующих земельных участков:
- с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> - в размере <данные изъяты> рубля;
- с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> - в размере <данные изъяты> рублей;
- с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> - в размере <данные изъяты> рублей;
- с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> - в размере <данные изъяты> рублей;
- с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> - в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование административного иска указано на то, что указанные выше объекты недвижимого имущества принадлежат административному истцу на праве собственности, земельный участок с кадастровым номером N - на праве аренды. Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена выше рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика налога на имущество организаций и земельного налога, а также плательщика арендных платежей, исчисляемых, исходя из кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Ювковецкая О.А. административные исковые требования поддержала в полном объеме с учетом уточнений. Пояснила, что земельный участок на праве аренды предоставлялся без торгов, арендная плата рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости. Согласилась с выводами заключения эксперта, составленного в ходе повторной экспертизы, возражала против выводов эксперта по первоначальному экспертному заключению.
Представитель административного ответчика Николаева Т.Б. возражала против удовлетворения административных исковых требований, полагала, что экспертное заключение Крайнюченко В.Г. соответствует законодательству об оценочной деятельности, поддержала возражения к заключению повторной экспертизы.
Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Заинтересованные лица Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, МКУ "Агентство по АЗУТП г. Ярославля", ООО "Лента", мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
Выслушав представителя административного истца, представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
ООО "Ярославский авторемонтный комбинат" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Согласно положениям ст.ст. 375, 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, определяется как кадастровая стоимость.
Законом Ярославской области от 15.10.2003г. N 46-з "О налоге на имущество организаций в Ярославской области" установлены ставки налога на имущество, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 N 31-н "Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год" объект недвижимости, в котором находится принадлежащее ООО "Ярославский авторемонтный комбинат" нежилое помещение (кадастровый номер объекта недвижимости 76:23:010911:397) включено в данный перечень (п. 22 Перечня).
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество организации, являются публичными, вопрос определения налога на имущество организаций урегулирован НК РФ, региональным законодательством. Изменение размера налога на имущество организации, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
На основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Ярославский авторемонтный комбинат" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земли: земли населенных пунктов, вид функционального использования: для эксплуатации здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно Приложению N к Договору N аренды к указанному выше договору аренды, расчет арендной платы осуществляется по формуле, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
ООО "Ярославский авторемонтный комбинат" на праве собственности принадлежат земельные участки:
- с кадастровым номером <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы), площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы), площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> - в размере <данные изъяты> рублей;
- с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы), площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> - в размере <данные изъяты> рублей;
- с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы), площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> - в размере <данные изъяты> рубля.
Согласно пункту 1 статьи 387 НК РФ земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статьи 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленных объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в размере:
- нежилого помещения с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом представлен отчет N 210120-к от 10 февраля 2020 года, составленный оценщиком ООО "МСВ Консалт", согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составляет:
- нежилого помещения с кадастровым номером N - <данные изъяты> рубля;
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> рубля;
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> рублей;
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> рубля;
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости определением Ярославского областного суда от 25 мая 2020 года с учетом дополнительного определения Ярославского областного суда от 05 июня 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта Крайнюченко В.Г. от 08 июля 2020 года отчет, составленный ООО "МСВ "Консалт", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, при проведении расчетов, по мнению эксперта, выявлены нарушения, которые могли повлиять на рыночную стоимость объекта экспертизы.
Рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года составляет округленно:
- нежилые помещения с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей.
Поскольку в судебном заседании административным истцом изложены обоснованные замечания к указанному экспертному заключению, которые экспертом Крайнюченко В.Г. опровергнуты полностью не были, у суда возникли сомнения в обоснованности выводов эксперта. В связи с этим определением Ярославского областного суда от 28 августа 2020 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза с целью проверки отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 210120-К от 10 февраля 2020 года, выполненного оценщиком ООО "МСВ "Консалт".
Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 16 октября 2020г., проведенной судебным экспертом Кузиной Ю.М., отчет об оценке, составленный ООО "МСВ "Консалт", N 210120-К от 10 февраля 2020 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки. Отчет содержит перечень выявленных технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей, а также приводят к неоднозначному толкованию. Экспертом выявлены существенные ошибки, оказывающие влияние на полученный результат рыночной стоимости.
Эксперт не подтверждает стоимость объектов недвижимости, определенную оценщиком в названном отчете, так как экспертом выявлены существенные ошибки, оказывающие влияние на полученный результат рыночной стоимости объектов недвижимости.
Рыночная стоимость объектов экспертизы по состоянию на 01 января 2019 года составляет:
- нежилое помещение с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> рублей.
Оценив заключение судебной экспертизы, проведенной судебным экспертом Крайнюченко В.Г., и заключение повторной судебной экспертизы, суд полагает, что заключение повторной судебной экспертизы является научно обоснованным, не содержит противоречий, составлено экспертом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, имеющим право на проведение судебной оценки.
В связи с этим при принятии решения суд исходит из выводов повторной судебной экспертизы. Доводы представителя административного ответчика о том, что необходимо при разрешении административного спора исходить из заключения судебной экспертизы, проведенной экспертом Крайнюченко В.Г., не могут быть приняты во внимание, так как при рассмотрении настоящего дела экспертом Крайнюченко В.Г. не были опровергнуты все возражения административного истца. При этом замечания относительно заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом Крайнюченко В.Г., высказанные представителем административного истца, являются существенными.
Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно повторной судебной оценочной экспертизы также не могут быть приняты во внимание.
В своих возражениях департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает на то, что корректировка на площадь в данном случае необходимо считать через степенную функцию либо подобрать иные объекты-аналоги, сопоставимые по площади с объектами оценки.
Вместе с тем, корректировки, примененные экспертом, содержатся в "Справочнике оценщика недвижимости. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг", под редакцией Л.А. Лейфера, 2018 год. В указанном справочнике не содержится запрета на применение корректировок из выделенных граф, только указание на то, что данные корректировки необходимо применять в крайних случаях с особой осторожностью. Поскольку в данном случае экспертом проводилась оценка различных по площади, но расположенных в непосредственной близости друг от друга земельных участков, суд полагает, что использование экспертом выбранных им аналогов для данных земельных участков обоснованно.
Департамент имущественных и земельных отношений указывает на то, что объект-аналог N 2 (<адрес>) имеет вид разрешенного использования "для эксплуатации индивидуального жилого дома", следовательно, оценщиком должна была быть применена корректировка 1,49 для данного аналога по отношению к объекту оценки.
В экспертном заключении приводится анализ правил землепользования и застройки г. Ярославля, в соответствии с которыми на данном участке допустимо располагать, в том числе, объекты розничной торговли, объекты бытового обслуживания. Кроме того, из текста объявления следует, что участок предназначен для постройки жилой или коммерческой недвижимости.
Замечание о том, что объект-аналог N 3, использованный при расчете рыночной стоимости помещения сравнительным подходом, передается на праве аренды, а не на праве собственности, судом не принимается. Экспертом использована информация из текста объявлений, в соответствии с которой указанный земельный участок находится в собственности.
В своих возражениях департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает на то, что при расчете рыночной стоимости здания доходным подходом экспертом не применена корректировка на состояние здания. Между тем из экспертного заключения следует, что экспертом введена корректировка на классность, включающая в себя техническое состояние и отделку помещений, таким образом, дополнительная корректировка не требуется.
Таким образом, возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Несогласие с выводами экспертного заключения не свидетельствуют о его недостоверности.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. равной <данные изъяты> руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019г. в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019г. в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019г. в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019г. в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019г. в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 26 февраля 2020 года.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка