Дата принятия: 06 ноября 2018г.
Номер документа: 3а-130/2018
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 ноября 2018 года Дело N 3а-130/2018
Именем Российской Федерации
6 ноября 2018 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Гунченко Е.А. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Гунченко Е.А. обратился в суд с требованием к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов автосервиса, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований сослался на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает его права, поскольку по условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N арендные платежи исчисляются из величины кадастровой стоимости земельного участка.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости - 3924000 руб.
Административный истец Гунченко Е.А., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, доверив представление своих интересов Чернову А.Н. (доверенность от 27 августа 2018 г.), который в судебном заседании заявленные требования с учётом уточнений поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представитель административного ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" - Шишурина Р.Н. (доверенность от 28 июня 2018 г.), разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда, указав в письменном отзыве на административный иск, что учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, в связи с чем не может являться административным ответчиком по настоящему делу.
Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Пензенской области по доверенности - Гнидина Т.Ю. (доверенность от 14 мая 2018 г.), Правительства Пензенской области - Савельева Е.В. (доверенность от 15 октября 2018 г.) разрешение заявленных требований с учетом уточнений оставили на усмотрение суда, поддержав доводы, приведенные в письменных отзывах на административный иск.
Представитель заинтересованного лица Управления муниципального имущества администрации г.Пензы Лизунова О.С. (доверенность от 1 декабря 2017 г.) возражала против удовлетворения административного искового заявления, полагая что Гунченко Е.А. не может быть признан заинтересованным лицом, поскольку не является собственником спорного земельного участка. Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует ФСО, о чем было указано в решениях комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Пензы, будучи надлежаще уведомленным, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, о причинах неявки суд не известил.
С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства N от ДД.ММ.ГГГГ Гунченко Е.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов автосервиса, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 6-8).
Как следует из расчета арендной платы по указанному договору аренды, величина арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка с применением ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (л.д. 9-11).
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
По сведениям Управления Росреестра по Пензенской области на спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, общей площадью 810 кв.м, степень готовности 90 %, право собственности на которое, зарегистрировано за Гунченко Е.А.
Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как арендатора земельного участка.
Довод представителя Управления муниципального имущества администрации г.Пензы о том, что Гунченко Е.А. не имеет интереса в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка следует признать ошибочным, поскольку он не основан на действующем законодательстве и противоречит приведенным выше разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222 в соответствии с актом определения кадастровой стоимости земельного участка от 17 февраля 2014 г., утвержденного в установленном порядке и составила 6 307 540 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N.
Согласно данной выписке датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N является 27 сентября 2012 г.
В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N следует считать - 27 сентября 2012 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N (далее - отчет), подготовленный оценщиком ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" - ФИО7, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки составила - 3924000 руб. (л.д. 18-55).
Суд, исследовав отчет, приходит к выводу о том, что он выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Провел подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. В отчете объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов.
Расчет не содержит математических, методологических и арифметических ошибок, является правильным. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Суд не может согласиться с доводами представителя Управления муниципального имущества администрации г.Пензы о том, что представленный административным истцом отчет не соответствует Федеральным стандартам оценки в части отсутствия обоснования выбора объектов-аналогов при сравнительном подходе, на что было указано в решениях комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N.
Отчет оценщика, на основании которого предъявлен административный иск, не был предметом рассмотрения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пензенской области, что следует из текста решений комиссии (л.д.12-17). Указанное обстоятельство подтвердил в судебном заседании представитель Управления Росреестра по Пензенской области.
Кроме того, в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик Варфоломеев С.В. в целях устранения замечаний, указанных в решении комиссии к предыдущим отчетам, обосновал выбор объектов-аналогов при применении сравнительного подхода.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 27 сентября 2012 г. в размере 3924000 руб.
При таких обстоятельствах требования Гунченко Е.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В данном случае Гунченко Е.А. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости первоначально обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области 1 июня 2018 г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2018 г.
Доводы представителя административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра", приведенные в письменном отзыве на административный иск, о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, несостоятельны и противоречат положениям абзаца 3 пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" согласно которому по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в данном случае ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области, поскольку кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.
Доводы представителя заинтересованного лица - Правительства Пензенской области, содержащиеся в письменных возражениях, о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Гунченко Е.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов автосервиса, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 27 сентября 2012 г. в размере равном его рыночной стоимости - 3 924 000 (три миллиона девятьсот двадцать четыре тысячи) рублей.
Датой подачи Гунченко Е.А. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 1 июня 2018 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 8 ноября 2018 г.
Судья Е.А. Мартынова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
