Решение Пермского краевого суда от 29 сентября 2020 года №3а-1300/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 сентября 2020 года Дело N 3а-1300/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Березиной Е.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Рябинушка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рябинушка" (далее - ООО "Рябинушка") обратилось с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилого помещения (часть здания торгового центра), площадью 404,3 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2906 000 руб. по состоянию на 10.12.2018;
- земельного участка, площадью 1792 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 568000 руб. по состоянию на 1.01.2019.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого помещения и земельного участка. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** определена ФГБУ "ФКП Росреестра" по состоянию на 10.12.2018 в размере 8191303,98 руб. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01.01.2019 приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" в размере 3018624 руб. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке от 20.05.2020 N 44/Н-20 и N 45/Н-20, выполненными оценщиком ООО "МВМ-Оценка" Ш., согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости составляет соответственно 2906000 руб. по состоянию на 10.12.2018 и 568000 руб. по состоянию на 1.01.2019. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество юридических лиц и земельного налога.
Представитель административного истца Березина Е.Б. настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Ч. извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. В письменном отзыве на иск Министерство возражает против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости в заявленном административным истцом размере.
Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю Максимова Е.В. извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства дела.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно частям 1, 7 статьи 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
ООО "Рябинушка" является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ** и **, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Правовой интерес ООО "Рябинушка" в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости основан на положениях статьи 402, пунктов 1, 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" и лицами, участвующими в деле не оспаривается.
Как собственник объектов недвижимости ООО "Рябинушка" является плательщиком налога на имущество юридических лиц и земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** определена по состоянию на 10.12.2018 расчетом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в размере 8191303,98 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01.01.2019 приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" в размере 3018624 руб.
Согласно отчетам об оценке от 20.05.2020 N 44/Н-20 и N 45/Н-20, выполненным оценщиком ООО "МВМ-Оценка" Ш., рыночная стоимость указанных объектов составляет:
- для земельного участка с кадастровым N ** - 568000 руб. по состоянию на 01.01.2019;
-для нежилого помещения (часть здания торгового центра) с кадастровым N ** - 2906000 руб. по состоянию на 10.12.2018.
Отчёты об оценке составлены с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.
Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки суд находит обоснованным.
В отчёте N 44/Н-20 от 20.05.2020 оценщиком проведён анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под коммерческую застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории Пермского края, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
При оценке нежилого помещения (часть здания торгового центра) с кадастровым номером ** в отчёте об оценке N 45/Н-20 от 20.05.2020 оценщиком проведен анализ рынка нежилых помещений, используемых как торгово-офисная недвижимость. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объектов недвижимости: назначение, вид имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, этажность, площадь.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи нежилых помещений на территории Пермского края оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, наличие обременений, дата предложения, местоположение, назначение и вид фактического использования, этаж, площадь, наличие отдельного входа, коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчётах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив отчеты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки согласно отчетам об оценке от 20.05.2020 N 44/Н-20 и N 45/Н-20, выполненными оценщиком ООО "МВМ-Оценка" Ш.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.
Административный ответчик выразил несогласие с отчетами об оценке от 20.05.2020 N 44/Н-20 и N 45/Н-20, выполненными оценщиком ООО "МВМ-Оценка" Ш. Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в отчетах об оценке, административным ответчиком не представлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить равной рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 1.01.2019 в размере 568 000 руб. и нежилого помещения (часть здания торгового центра) с кадастровым номером ** по состоянию на 10.12.2018 в размере 2906 000 руб.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 31.07.2020, соответствующую дату суд указывает в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Рябинушка" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- нежилого помещения (часть здания торгового центра), площадью 404,3 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2906 000 руб. по состоянию на 10.12.2018;
- земельного участка, площадью 1792 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 568 000 руб. по состоянию на 1.01.2019.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 31.07.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-1300/2020 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 2.10.2020.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка