Дата принятия: 18 августа 2020г.
Номер документа: 3а-129/2020
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 18 августа 2020 года Дело N 3а-129/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Евсевьева С.А.,
при секретаре Коневой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-129/2020 по административному исковому заявлению Чечеткиной М.В., действующей на основании доверенности от 30 марта 2020 года в интересах Максимчик О.А., об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Чечеткина М.В. в интересах Максимчик О.А. обратилась в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Государственному бюджетному учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", с привлечением заинтересованных лиц - филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ямало-Ненецкому автономному округу, Администрации г. Салехард об установлении кадастровой стоимости арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2325 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 5 801 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований представитель истца указала, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 8 901 076,5 рублей не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает право истца на справедливую уплату арендных платежей, размеры которых определяются исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
В отзыве представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, не оспаривая наличие у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, находит представленный административным истцом отчет недостоверным доказательством.
Иных письменных возражений и отзывов не поступило.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа), ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа Островский В.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал доводы изложенные в возражениях и просил оставить административный иск без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика Островского В.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно представленным документам, Максимчик О.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2325 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно условиям договора аренды земельного участка N 8754 от 07 февраля 2014 года и приложений к нему, арендная плата исчисляется с 26 декабря 2013 года по 31 января 2024 года исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Администрация МО г. Салехард (т. 1 л.д. 8-10).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 8 901 076,5 рублей.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 11).
В связи с чем, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствие с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, а также абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, что не противоречит и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года N 15.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст. 62, 70, ч. 5 ст. 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В этой связи, административный истец представил в суд отчет N 2019-04-2020-Г/89 от 02 апреля 2020 года, выполненный ООО "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "ЦЕРТА" (оценщик Гринь Т.С.), об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость на 01 января 2019 года составила 5 801 000 рублей (т. 1 л.д. 79-161).
В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Так, согласно ФСО N 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В нарушение приведенных стандартов оценщиком не был проанализирован рынок предложений в сегментах, необходимых для оценки объекта, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого земельного участка по местоположению, назначению, при оценке использовал характеристики объектов аналогов (вид права, наличие коммуникаций), которые различаются с объектом оценки.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, по ходатайству административного ответчика по делу была назначена и проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т. л.д. 218-220).
Согласно заключению эксперта ООО "ЭКО-Н" (эксперт Плесовских А.В.) N 3А-129/2020/ЭО/20-0720 от 23 июля 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 6 382 000, то есть, содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.
Как усматривается из заключения, экспертом был применен сравнительный подход к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки взяты 3 объекта, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов (г. Салехард, г. Ноябрьск) одного субъекта (ЯНАО).
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты-аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Выводы в экспертизе сделаны уполномоченным на то лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, достаточно полно мотивированы и не содержат каких-либо противоречий.
При таких данных прихожу к выводу, что указанное заключение эксперта ООО "ЭКО-Н" (эксперт Плесовских А.В.) N 3А-129/2020/ЭО/20-0720 от 23 июля 2020 года является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "ЦЕРТА" не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, за основу рыночной стоимости земельного участка суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении в сумме 6 382 000 рублей.
Лица, участвующие в деле, доказательств недостоверности выводов эксперта, относительно произведенной оценки земельного участка, либо несоответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, не представили и не опровергли их. Мотивированных ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы участвующие по делу лица, в том числе и представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа Островский В.С., не заявили.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления и указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, в случае, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Дата подачи административного искового заявления в суд посредством ГАС "Правосудие" - 20 апреля 2020 года, соответственно данная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда (т. 1 л.д. 57-58).
От ООО "ЭКО-Н" поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 40 000 рублей.
В соответствии с п. 1 ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 N 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Судебная оценочная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, административный иск об оспаривании кадастровой стоимости удовлетворен, превышение государственной кадастровой стоимости над рыночной является существенной и составило более 2 500 000 рублей, что свидетельствует об ошибке в применении методики ее определения.
Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость, выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
При таких данных прихожу к выводу, что заявление ООО "ЭКО-Н" подлежит удовлетворению, а судебные расходы в виде подлежащей выплате экспертному учреждению денежной суммы в размере 40 000 рублей следует взыскать с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2325 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 43, равной его рыночной стоимости - 6 382 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи заявления Чечеткиной М.В. в интересах Максимчик О.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 20 апреля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО "ЭКО-Н" расходы по производству судебной экспертизы в сумме 40 000 (сорока тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.А. Евсевьев
Мотивированное решение изготовлено 19 августа 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
