Решение Пензенского областного суда от 25 июля 2019 года №3а-128/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июля 2019 года Дело N 3а-128/2019
Именем Российской Федерации
25 июля 2019 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Емелиной И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Пенза-Пиано" к Департаменту государственному имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
закрытое акционерное общество "Пенза-Пиано" (далее -ЗАО "Пенза-Пиано", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Департаменту государственному имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 20 999 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного относительно ориентира в границах земельного участка, адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права общества, поскольку размер налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 18 545 896, 82 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
В судебном заседании представитель административного истца Резяпкин В.Ф. (доверенность от 8 мая 2019 г.) поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить в полном объеме. При этом настаивал на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в 18 545 896, 82 руб., определенной в представленном административным истцом отчете от 26 марта 2019 г. N С15205, подготовленном оценщиком ООО "Многопрофильный деловой центр".
Представители административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") - Бубнова М.А., Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г. N 11), а также представитель Департамента государственного имущества Пензенской области - Савельева Е.В. (доверенность от 11 марта 2019 г.), не оспаривая право истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, полагали, что рыночную стоимость спорного земельного участка следует установить в размере 20012047 руб. в соответствии с заключением эксперта ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" 12 июля 2019 г. N ОКС-12/07/19-02.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Пензенской области - Серикова В.В. (доверенность от 16 октября 2018 г.) полагала разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Представитель администрации г. Пензы Кудякина Е.А. (доверенность от 22 апреля 2019 г.) возражала против удовлетворения требований, поскольку снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования.
Представитель заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" Шишурина Р.Н., оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Выслушав участвующих в деле лиц, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что ЗАО "Пенза-Пиано" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 20 999 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного относительно ориентира в границах земельного участка, адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 18 марта 2019 г. N КУВИ-001/2019-6142012 (т.1, л.д. 5-8).
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Как собственник земельного участка административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от его кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере - 23776957, 71 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т.1, л.д. 4).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 26 марта 2019 г. N, подготовленный оценщиком ООО "Многопрофильный деловой центр" - ФИО10, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - 1 января 2018 г. составила - 18545896, 82 руб.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителей ответчиков возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки". По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N ОКС-12/07/19-02, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 20012047 рублей (т.2, л.д. 2-98).
Проанализировав заключение эксперта с учетом его пояснений в судебном заседании, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Представители административных ответчиков ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка", Департамента государственного имущества, а также заинтересованных лиц выводы экспертного заключения не оспаривали.
Суд не может согласиться с доводами представителя административного истца о том, что заключение эксперта в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" не содержит обоснования выбора объектов-аналогов для оценки. В экспертном заключении (т.2, л.д.25-26) приведены данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, а также обосновано использование только трех объектов, которые наиболее схожи с оцениваемым объектом.
В ходе судебного разбирательства не нашли подтверждения доводы представителя административного истца о том, что экспертом необоснованно в качестве объекта-аналога N использован земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу <адрес>, поскольку он имеет иной вид разрешенного использования (для стоянок автомобильного транспорта, размещения торгового центра, АЗС, автосалонов) и относится к иному сегменту рынка.
Как следует из экспертного заключения (т.2, л.д.55) земельный участок, использованный экспертом в качестве объекта-аналога N, на дату оценки - 1 января 2018 г. имел вид разрешенного использования для размещения административных зданий, производственных предприятий V класса вредности, что соответствует сегменту рынка оцениваемого объекта, предназначенного для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов. Изменение вида разрешенного использования этого земельного участка произошло после даты оценки, на что было указано экспертом ФИО9 в судебном заседании и не опровергнуто представителем истца.
Также, по мнению суда, не свидетельствует о порочности заключения эксперта то обстоятельство, что в качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки с неоднородными удельными ценами за 1 кв.м. с коэффициентом вариации выборки превышающем 0,33, поскольку действующее законодательство в области оценочной деятельности не содержит запрета на использование указанных объектов в качестве аналогов при оценке.
Указанная представителем административного истца описка в заключении эксперта (т.2, л.д.33) в части применения корректировки на вид разрешенного использования в отношении объекта-аналога N вместо аналога N 1 не влияет на его выводы о рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку в таблице N 6 заключения (т.2 л.д.55) указанная корректировка обоснованно применена к объекту аналогу N 1.
Суд не может согласиться с доводом представителя административного истца, что спорный земельный участок должен был оцениваться экспертом без учета улучшений (асфальтового замощения) в соответствии с пунктом 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226, поскольку этот нормативный акт регламентирует порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в то время как предметом спора является рыночная стоимость конкретного земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей, включая улучшения, не являющиеся самостоятельным объектом недвижимости. Оспаривание государственной кадастровой оценки объекта недвижимости в спорной ситуации направлено на установление справедливой рыночной цены земельного участка в качестве его кадастровой стоимости.
Асфальтовое покрытие спорного земельного участка повышает его стоимость и не является самостоятельным объектом недвижимости, на что было указано экспертом ФИО9 в судебном заседании. Игнорирование индивидуальных характеристик спорного земельного участка при оценке, в том числе наличия асфальтового покрытия, привело бы к искажению его действительной рыночной стоимости, в связи, с чем экспертом обоснованно применена повышающая корректировка на наличие такого покрытия к объектам-аналогам N 2 и N 3, не имеющим такого улучшения.
Таким образом, доводы представителя истца о допущенных экспертом нарушениях действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые привели к завышению рыночной стоимости спорного земельного участка, являются необоснованными.
При этом, суд не может принять в качестве допустимого доказательства отчет оценщика ООО "Многопрофильный деловой центр" ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ N с15205, поскольку он не соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, так как его содержание вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке).
На странице 52 отчета (т.1, л.д.71) оценщик ФИО10 пришла к выводу о том, что цена предложений по продаже земельных участков производственно-складского назначения в г.Пензе в перерасчете на кв.м на дату оценки в среднем составляет от 15 до 4 000 рублей, в связи с чем при оценке спорного земельного участка ею были использованы объекты-аналоги с ценой предложения в расчете на кв.м. от 916,67 до 1200 рублей (т.1, л.д.94).
Вместе с тем из заключения эксперта ФИО9 следует, что в 2017 г. к продаже предлагались земельные участки схожие с объектом оценки по ценообразующим факторам с тем же видом разрешенного использования, которые можно использовать в качестве объектов-аналогов при оценке сравнительным подходом, но в более высоком ценовом диапазоне с ценой предложения в расчете на кв.м. от 625 до 2 268 рублей (т.2, л.д.32), что стало причиной значительного увеличения рыночной стоимости спорного земельного участка.
Таким образом, указанная оценщиком ООО "Многопрофильный деловой центр" ФИО10 информация об отсутствии аналогов оцениваемого объекта в более высоком ценовом диапазоне на дату оценки не соответствует действительности и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 20012047 рублей.
Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в указанном административном истцом размере, поскольку, как указывалось выше, представленный им отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определением итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 12 июля 2019 г. N, т.е. в размере - 20012047 рублей.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 10 июня 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы заинтересованного лица администрации г. Пензы, о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, следовательно, к уменьшению поступлений в местный бюджет не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных ЗАО "Пенза-Пиано" требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, прямо предусмотрена законом.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 20 999 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного относительно ориентира в границах земельного участка, адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 20012 047 (двадцать миллионов двенадцать тысяч сорок семь) рублей.
Датой подачи закрытым акционерным обществом "Пенза-Пиано" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 10 июня 2019 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 30 июля 2019 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка