Решение Ленинградского областного суда от 27 сентября 2018 года №3а-128/2018

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 сентября 2018 года Дело N 3а-128/2018
Санкт-Петербург 27 сентября 2018 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре Михейкиной М.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ДНП "Берег" и ТСН "Берег-1" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
ДНП "Берег" и ТСН "Берег-1" обратились в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, расположенных по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, отметив, переданных им по договорам аренды, заключенным с администрацией муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области.
При этом, установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются права административных истцов на справедливое определение действительной арендной платы, выкупной цены и на справедливое установление налоговой обязанности.
В судебном заседании 27 сентября 2018 года заявленные требования уточнены, административные истцы ДНП "Берег" и СНТ "Берег-1" согласно уточненным требованиям просят:
-установить кадастровую стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, общей площадью 37850 кв.м. в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 25 ноября 2013 года;
- установить кадастровую стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, общей площадью 74450 кв.м. в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 25 ноября 2013 года.
В судебном заседании представитель ДНП "Берег" и СНТ "Берег-1" Иванова Е.Н. уточненные требования административных истцов поддержала, представив письменные пояснения.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
К участию в деле привлечено в качестве заинтересованного лица администрация муниципального образования Выборгский район Ленинградской области.
В письменном отзыве представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В. указала, что самостоятельных возражений по существу заявленных требований не имеется, просила дело рассмотреть в отсутствие представителя заинтересованного лица. Представитель указала, что спорные земельные участки не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383. Кадастровая стоимость земельных участков определена на основании п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N222и УПКС, утвержденного вышеназванным постановлением правительства Ленинградской области; дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков-25.11.2013. ДНП "Берег" и ТСН "Берег-1" обращались 29.05.2018 с заявлениями в уполномоченную комиссию, что свидетельствует о соблюдении досудебного порядка.
В письменном отзыве представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Войцех Т.В. просила требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Дата постановки на учет 25.11.2013. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> рублей; расчет кадастровой стоимости произведен исходя из площади земельных участков и удельного показателя кадастровой стоимости <данные изъяты> руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области" для группы земельных участков с разрешенным использованием - для организации дачного некоммерческого партнерства, в составе земель сельскохозяйственного назначения <адрес>.
В письменном отзыве представитель правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, на дату 25.11.2013. Основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям.
В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В. указала, что поскольку Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.
В судебном заседании представители правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Насонов Д.И. с учетом представленных пояснений оценщика оставили рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования Выборгский район Ленинградской области, о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей в суд не сообщили.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, включая показания свидетеля, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).
Согласно ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право юридического лица на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383 удельный показатель кадастровой стоимости для группы земельных участков с разрешенным использованием - для ведения дачного хозяйства в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории <адрес> составляет <данные изъяты> руб./кв.м.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.05.2018 и договора аренды земельного участка N от 23.04.20134 ДНП "Берег" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, сроком до 11.09.2055 года.
В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером N от 20.03.2018 указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 16.03.2018 составляет <данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости - 27.11.2013, дата определения кадастровой стоимости - отсутствует; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 27.11.2013 N б\н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный реестр недвижимости отсутствует.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2018, договора аренды земельного участка N от 23.04.2014 г., договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.04.2015 г. ТСН "Берег-1" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, сроком до 11.09.2055 года.
В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером N от 20.03.2018 указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 16.03.2018 составляет <данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости - 27.11.2013, дата определения кадастровой стоимости - отсутствует; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 27.11.2013 N б\н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный реестр недвижимости отсутствует.
Отчетами N N11-кс/18 и N12-кс/18 от 30.03.2018, составленными оценщиком ФИО8 являющимся членом саморегулируемой организации "<данные изъяты>", рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, по состоянию на 25.11.2013 г., определена в размере <данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, по состоянию на 25.11.2013 г., определена в размере <данные изъяты> рублей.
В названных отчетах об оценке проведен анализ рынка объектов оценки, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования.
Для оценки объектов недвижимости отобран сравнительный подход. Оценщиком отобрано шесть объектов-аналогов, проведены корректировки на передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидки к ценам предложений. Оценщиком применен метод регрессионно- корреляционного анализа для определения стоимости объектов оценки. Подстановкой суммарного весового фактора объекта оценки в полученное уравнение рассчитывается величина стоимости объекта оценки. При отборе информации ввиду общего небольшого количества доступной к использованию информации оценщик исходил из следующего: если по какому-либо ценообразующему фактору имеется частичная информация, т.е. для одних объектов сравнения значение по данному фактору указано, а для других - нет, то значение по данному фактору для объектов, где оно не указано, можно установить на основании допущения о том, что разумный продавец будет обязательно указывать в объявлении информацию, положительно характеризующую объект продажи. Соответственно, если подобная информация не указана, то данный фактор имеет минимально допустимое или наиболее типичное для данного сегмента рынка значение. С учетом разной степени влияния факторов на итоговую величину стоимости объекта, оценщиком введена система весов факторов. Результаты проведенных корректировок по второй группе элементов сравнения, а также результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки, полученный в рамках сравнительного подхода, представленные в таблице на стр. 74 Отчета. При определении удельного показателя стоимости объектов оценки, оценщиком сделан вывод о том, что регрессионная зависимость на 92,54% объясняет изменение стоимости земельного участка в зависимости от его суммарной корректировки. Следовательно, можно применить линейное уравнение для расчета удельного показателя стоимости объекта оценки. В результате расчетов был определен удельный показатель стоимости земельных участков, который составил округленно 195 руб./кв.м., без учета НДС.
Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО8 показал, что им использован сравнительный подход (метод регрессионного анализа). Отобрано шесть объектов-аналогов. Проведены корректировки на условия продажи, условия рынка, скидка на торг, которые являются последовательными. В связи с применением метода регрессионного анализа, оценщиком отобраны аналгии существенно отличающиеся по площади от объектов оценки. Оценщиком было взято значение больше/меньше, верхнее значение, корректировка по передаваемым правам не проводилась, связи с полученным заданием на оценку. В случае использования корректировки на право аренды, рыночная стоимость объектов оценки снизилась бы. Вывод о наличии у объекта-аналога N4 подъезда по грунтовой дороге сделан на основании предположения.
По ходатайству представителя административного истца ДНП "Берег" и ТСН "Берег-1" на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 09 августа 2018 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером N, и кадастровым номером N, по состоянию на 25.11.2013 г.
Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Евро Аудит Групп", расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно заключения эксперта ФИО9 N0095-Э/18 от 13.09.2018 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 25.11.2013 г. составляет -<данные изъяты> рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 25.11.2013 г. составляет -<данные изъяты> рублей.
Для проведения оценки земельного участка экспертом отобран сравнительный подход. В качестве аналогов отобрано пять объектов-аналогов, наиболее сопоставимые с объектом оценки. отличия объектов исследования от объектов-аналогов наблюдаются по следующим факторам: площадь земельного участка и местоположение (местоположение относительно водоема и удаленность от КАД). В ходе проведенного предварительного анализа выявлена элементы сравнения по общим условиям сделок, не требующие корректировок: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи. Также определены основные элементы сравнения, влияющие на стоимость объектов исследования, которые требуют анализа и выведения корректировок или отказа от них: условия рынка (изменение цен за период экспозиции объектов) и условия рынка (скидки к ценам предложений). В связи с отсутствием значимых изменений на рынке земли, поправка на динамику рынка не выполнялась. В связи с тем, что оцениваемые земельные участки имеют положительные и отрицательные свойства, занимают среднее положение в группе, то для расчета использовано среднее значение поправки на торг в размере 13%. Проведена корректировка на площадь, местоположение относительно водоема объекта и расстояние от КАД. Весовые критерии присваивались по следующим критериям: количеству выполненных поправок, модулю суммарной поправки, сходству объектов с исследуемым участком по площади и по удаленности от КАД. Таким образом, объекты, наиболее сходные с объектами оценки, получили более высокий весовой коэффициент при согласовании.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Проанализировав представленные документы, суд приходит к выводу о том, что административные истцы вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в порядке, предусмотренном ч.1 ст.245 КАС РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона N135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", выписок из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 25.11.2013 г.
Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчетах N11-кс/18 и N12-кс/18 от 30.03.2018г., а также судебным экспертом в заключении N0095-Э/18 от 13.09.2018 определена рыночная стоимость земельных участков.
В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость земельных участков, у участников процесса возражений не имеется.
Представленные отчеты об оценке N11-кс/18 и N12-кс/18 от 30.03.2018г. как одно из доказательств подлежат оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки земельных участков оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки, что повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков.
В связи с чем, представленные административным истцом отчеты об оценке N11-кс/18 и N12-кс/18 от 30.03.2018 суд не может признать надлежащими доказательствами, подтверждающими с достоверностью размер рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N.
Оценивая заключение судебного эксперта N0095-Э/18 от 13.09.2018, суд отмечает следующее.
В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.
Заключение эксперта N0095-Э/18 от 13.09.2018 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона N135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта от 26.03.2018 N1 г. надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названных выше земельных участков по состоянию на 25.11.2013 г.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявления поступили в комиссию 29 мая 2018 года.
С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ДНП "Берег" и ТСН "Берег-1" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 37850 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 25 ноября 2013 года, на период с 01 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 74 450 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 25 ноября 2013 года, на период с 01 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления ДНП "Берег" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 29 мая 2018 года.
Датой подачи заявления ТСН "Берег-1" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 29 мая 2018 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.Е.Морозкова
Решение в окончательной форме изготовлено 02 октября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка