Решение Пермского краевого суда от 18 марта 2020 года №3а-1269/2019, 3а-232/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 марта 2020 года Дело N 3а-232/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Исаковой Л.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" (далее - ООО "УК "Центр", Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Пермскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости в отношении следующих объектов недвижимости:
- помещения, с кадастровым номером **60679, общей площадью 510,3 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 13 274 516 рублей по состоянию на 16.05.2019;
- помещения, с кадастровым номером **363, общей площадью 466,7 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 17 322 034 рубля по состоянию на 11.07.2018;
- помещения, с кадастровым номером **359, общей площадью 424,2 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 13 754 237 рублей по состоянию на 01.01.2018;
- помещения, с кадастровым номером **354, общей площадью 532,8 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 067 797 рублей по состоянию на 06.08.2018.
В обоснование заявленных требований указано, что Общество является собственником помещений с кадастровыми номерами **60679, **363, **359, а также одним из сособственников помещения с кадастровым номером **354. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении спорных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку помещения расположены в пределах зданий, которые в свою очередь включены в перечень зданий (строений, сооружений), в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу Постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п и Постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п. Кадастровая стоимость помещений существенно больше рыночной стоимости спорных объектов на ту же дату, на которую определена их кадастровая стоимость, что следует из отчетов об оценке независимого оценщика. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость помещений нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому он просит установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **60679 по состоянию на 16.05.2019 равной рыночной в размере 15 929 419 рублей; помещения с кадастровым номером **363 по состоянию на 11.07.2018 равной рыночной в размере 21 400 000 рублей; помещения с кадастровым номером **359 по состоянию на 01.01.2018 равной рыночной в размере 16 880 000 рублей; помещения с кадастровым номером **354 по состоянию на 06.08.2018 равной рыночной в размере 5 100 000 рублей. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости представляет новые отчеты об оценке.
Протокольным определением суда от 20.01.2020 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Пермского края.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, в суд представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором на требованиях, изложенных в уточненном административном исковом заявлении, настаивает.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о рассмотрении дела извещен, в суд представителей не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в котором указал на то, что не возражает против удовлетворения заявленных в уточненном административном исковом заявлении требований.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о рассмотрении дела извещен, в суд представителей не направил, представил ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.
Административные ответчики Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Пермскому краю, а также заинтересованные лица К., публичное акционерное общество "Метафракс", общество с ограниченной ответственностью "Партнер", общество с ограниченной ответственностью "Традиция вкуса", Правительство Пермского края о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "УК "Центр" является собственником следующих объектов недвижимости: помещения, с кадастровым номером **60679, общей площадью 510,3 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****а; помещения, с кадастровым номером **363, общей площадью 466,7 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****; помещения, с кадастровым номером **359, общей площадью 424,2 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****. Помимо этого, ООО "УК "Центр" является сособственником помещения, с кадастровым номером **354, общей площадью 532,8 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****. Административному истцу принадлежат 4667/39398 и 24483/98495 долей в праве общей долевой собственности на указанное помещение. Иными собственниками данного объекта являются: К. (доля в размере 31189/196990), ПАО "Метафракс" (доля в размере 1332/19699), ООО "Партнер" (доля в размере 12639/39398), ООО "Традиция вкуса" (доля в размере 3397/39398). В подтверждение данным обстоятельствам административным истцом в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 НК РФ).
На территории Пермского края в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 НК РФ, Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, Постановлением Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п "Об определении на 2018 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" и постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" были определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
В названные Перечни за N 355 и 3437 соответственно включено административное здание с кадастровым номером **40, расположенное по адресу: ****, в котором расположены помещения с кадастровыми номерами **354, **359, **363. Административное здание с кадастровым N **254, находящееся по адресу: ****, в котором находится помещение с кадастровым номером **60679, в Перечнях указано под пунктами 679 и 1902.
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Таким образом, поскольку помещения, принадлежащие административному истцу, расположены в пределах зданий, включенных в Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости спорных помещений влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество организаций, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорных объектов, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещений безусловно нарушаются его права и обязанности.
В соответствии с представленными административным истцом Выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером **60679 по состоянию на 16.05.2019 составила 22 426 797,08 рублей, помещения с кадастровым номером **363 по состоянию на 11.07.2018 - 28 402 325,93 рублей, помещения с кадастровым номером **354 по состоянию на 06.08.2018 - 32 304 260,74 рублей и определена во всех трех случаях актом от 28.08.2019 N 319 ГБУ "Центр технической инвентаризации Пермского края" в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером **359 составила 25 885 663,9 рубля и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении помещений кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований ООО "УК "Центр" представлены следующие отчеты об оценке: отчет N 9284/И от 10.03.2020, выполненный ООО "Промпроект-Оценка" (в отношении помещения с кадастровым номером **60679); отчеты N 14-1/2-19, N 14-2/2-19, N 14-3/2-19 от 28.02.2020, выполненные индивидуальным предпринимателем К. (в отношении помещений с кадастровыми номерами N **359, **363, **354 соответственно).
Согласно отчету N 9284/И от 10.03.2020 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **60679 по состоянию на 16.05.2019 составила 15 929 419 рублей; отчетом об оценке N 14-1/2-19 от 28.02.2020 в отношении помещения с кадастровым номером N **359 по состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость определена в размере 16 880 000 рублей; в отношении помещения с кадастровым номером **363 отчетом об оценке N 14-2/2-19 от 28.02.2020 рыночная стоимость по состоянию на 11.07.2018 определена в размере 21 400 000 рублей; в отношении помещения с кадастровым номером **354 отчетом об оценке N 14-3/2-19 от 28.02.2020 рыночная стоимость по состоянию на 06.08.2018 определена в размере 5 100 000 рублей.
Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанные отчеты подготовлены лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Так, оценщик экспертной организации ООО "Промпроект-Оценка" Т., выполнившая отчет N 9284/И от 10.03.2020, является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет", включена в реестр оценщиков 30.12.2016 за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом серии ** **, выданный Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Пермский государственный национальный исследовательский университет" 29.06.2012; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 02.02.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.10.2019 АО "АльфаСтрахование". Срок действия полиса с 02.11.2019 по 01.11.2020.
Оценщик К., выполнившая отчеты N 14-1/2-19, N 14-2/2-19, N 14-3/2-19 от 28.02.2020, является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет", включена в реестр оценщиков 02.08.2013 за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации - РМЦПК" по программе "Оценка собственности": "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" серии ** **, выдан в 2011 году, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 19.01.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 23.05.2017 САО "ВСК", срок действия полиса с 01.06.2017 по 31.05.2020; а также по полису ** от 31.05.2019 САО "ВСК", срок действия полиса с 01.06.2019 по 31.05.2020.
В отчетах присутствует описание объектов оценки, которые были осмотрены оценщиками, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на их стоимость.
Как следует из отчетов, исходя из назначения и фактического использования объектов оценки, все четыре помещения отнесены оценщиками к сегменту рынка - рынок коммерческой недвижимости г. Перми.
При этом оценщиком К. в отчетах N 14-1/2-19, N 14-2/2-19 от 28.02.2020 дополнительно отмечено, что помещения с кадастровыми номерами **363, **359 представляют собой нежилые встроенные помещения офисного назначения в административном здании, единственный сегмент, к которому можно отнести указанные объекты оценки - административно-офисные объекты. В отчете N 14-3/2-19 от 28.02.2020 дополнительно отмечено, что помещение с кадастровым номером **354 представляет собой комплекс мест общего пользования (МОП), расположенных на разных этажах здания (лестничная клетка, начиная с подвала и заканчивая техническим этажом, электрощитовая, венткамера). Места в нежилом здании, которые не используются самостоятельно и позволяют обслуживать более одного помещения, являются вспомогательными. Они обеспечивают проход между основными помещениями, выход за пределы здания, работу инженерных коммуникаций. Данные объекты являются неотъемлемой частью всего здания, однако сами по себе они не имеют самостоятельной полезности и автономности (не могут быть использованы для работы или для самостоятельной сдачи в аренду). Единственный сегмент, к которому можно отнести указанный объект оценки - часть объекта неопределенного назначения.
При составлении отчетов оценщики определилиосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: технические, объемно-планировочные характеристики объектов недвижимости (площадь, этажность, наличие коммуникаций), местоположение, транспортная доступность, целевое назначение, застроенность земельного участка, накопленный износ, другие.
Оценщиком в каждом случае была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к каждому объекту недвижимости земельного участка.
При этом оценщиками применительно к каждому объекту оценки проведен анализ данных о ценах предложений земельных участков под коммерческое строительство, который представлен в каждом из четырех отчетов.
В отчете N 9284/И от 10.03.2020 оценщик Т. пришла к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения в г. Перми по состоянию на 1 квартал 2019 года, составил от 5 386 руб./кв.м. до 21 667 руб./кв.м.
В отчете N 14-1/2-19 от 28.02.2020 оценщик К. указала, что согласно данным ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг" средняя цена земельных участков под коммерческое строительство в 4 квартале 2017 года составляла 7 590,2 руб./кв.м., и пришла к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения составил от 7 206,3 руб./кв.м. до 14 538,6 руб./кв.м. Учитывая местоположение земельного участка под объектом оценки, оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка будет находиться ближе к верхней границе диапазона и составит 9 000 руб./кв.м. - 14 000 руб./кв.м.
В отчетах N 14-2/2-19 и N 14-3/2-19 от 28.02.2020 оценщик К. указала, что согласно данным ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг" средняя цена земельных участков под коммерческое строительство во 2 квартале 2018 года составляла 8 098,4 руб./кв.м., и пришла к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения составил от 3 324,8 руб./кв.м. до 14 538,6 руб./кв.м. Учитывая местоположение земельного участка под объектами оценки, оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка будет находиться ближе к верхней границе диапазона.
При этом, из содержания всех отчетов об оценке следует, что оценщики произвели анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки) на территории г. Перми за 1 квартал 2019 года, за 4 квартал 2017 года, за 2 квартал 2018 года соответственно, а из содержания отчета об оценке N 9284/И от 10.03.2020 следует, что оценщиком, помимо этого, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объектам оценки, оценщиками выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования.
На основании проведенного анализа оценщики определилидиапазон цен предложений, установившийся на помещения коммерческого назначения.
Так, в отчете N 9284/И от 10.03.2020 оценщик Т. на основании проанализированных данных по предложениям на продажу коммерческой недвижимости, представленных в интернет-источниках по состоянию на 1 квартал 2019 года, указала, что цены предложения для объектов коммерческого назначения находятся в диапазоне от 25 293 руб./кв.м. до 73 937 руб./кв.м. (без учета скидки на торг, корректировки на местоположение, а также корректировок на различия физических характеристик объектов). Кроме того, по данным ООО "Аналитический центр "КД-консалтинг" применительно к спорному объекту недвижимости диапазон цен составил от 15 833 руб./кв.м. до 84 000 руб./кв.м., среднее значение 48 011 руб./кв.м.
В отчете N 14-1/2-19 от 28.02.2020 оценщик К., учитывая качественные и количественные характеристики объекта оценки, скидку на уторговывание, расположение объекта, пришла к выводу о том, что наиболее вероятная стоимость объекта находится в диапазоне от 35 000 руб./кв.м. до 42 000 руб./кв.м.; в отчете N 14-2/2-19 от 28.02.2020 оценщик К. диапазон цен для объекта оценки определилаот 35 000 руб./кв.м. до 46000 руб./кв.м., а в отчете N 14-3/2-19 от 28.02.2020 диапазон цен для объекта оценки составил по расчетам оценщика от 5 000 руб./кв.м. до 13 000 руб./кв.м..
При определении стоимости объекта оценки с кадастровым номером **60679 оценщиком использован сравнительный и доходный подходы, в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае затратного подхода.
При определении рыночной стоимости помещений с кадастровыми номерами **363, **359 и **354 в отчетах об оценке N 14-1/2-19, N 14-2/2-19, N 14-3/2-19 от 28.02.2020 оценщиком использован только сравнительный подход, при этом приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемых случаях доходного и затратного подходов.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с учетом стоимости земельного участка) в отношении каждого объекта оценки, с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: местоположение объекта, передаваемые права, условия рынка, вид использования, физические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для помещений и объекты-аналоги для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
При определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером **60679 доходным подходом, который предполагает процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые приносит данная недвижимость, оценщик в отчете привел расчет потенциального валового дохода, с подробным описанием отобранных объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости права аренды, в том числе с указанием источников информации, текста объявлений, а также оценщиками приведено обоснование вводимых корректировок. В подтверждение достоверности информации о выбранных объектах-аналогах, их количественных и качественных характеристик, к отчету приложены скриншоты текстов объявлений. Оценщиком приведены расчеты рыночной ставки арендной платы для коммерческих помещений, величины коэффициента неполной занятости объектов, действительного валового дохода, операционных расходов, чистого операционного дохода и ставки капитализации.
В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением сравнительного и доходного подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, оценщик определилтакую стоимость помещения с кадастровым номером **60679, как указывалось выше в размере 15 929 419 рублей.
С учетом вышеизложенного, суд считает, что содержание вышеприведенных отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщики при оценке спорных объектов недвижимости не допустили нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчетах расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученные результаты находятся в определенном оценщиками на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При этом при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, равным образом, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, административным ответчиком не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.
В отчетах отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиками правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, при выполнении математических действий оценщиками ошибки не допущены. Использованная оценщиками информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорных объектов превышает итоговую величину их рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчетов.
При таком положении, суд полагает, что отчеты являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчетов у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости помещений в размере равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 09.12.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, с кадастровым номером **60679, общей площадью 510,3 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 15 929 419 рублей по состоянию на 16.05.2019.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, с кадастровым номером **363, общей площадью 466,7 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 21 400 000 рублей по состоянию на 11.07.2018.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, с кадастровым номером **359, общей площадью 424,2 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 16 880 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, с кадастровым номером **354, общей площадью 532,8 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5 100 000 рублей по состоянию на 06.08.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 09.12.2019.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 26.03.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка