Дата принятия: 07 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-1262/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 сентября 2020 года Дело N 3а-1262/2020
Именем Российской Федерации
07 сентября 2020 года Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Квин" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Квин" обратилось в Пермский краевой суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость следующих земельных участков:
- земельного участка с кадастровым номером **:14, площадью 2015 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 43, равной его рыночной стоимости в размере 2674000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **:15, площадью 6416 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 43, равной его рыночной стоимости в размере 8514000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **:16, площадью 5652 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 43, равной его рыночной стоимости в размере 8020000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **:2, площадью 14598,8 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 37, равной его рыночной стоимости в размере 19652 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **:16, площадью 2757 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, база ООО "Квин", равной его рыночной стоимости в размере 3659000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **:70, площадью 1123 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 37, равной его рыночной стоимости в размере 1450000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами **:14, **:15; **:16; **:2, **:16, и арендатором земельного участка с кадастровым номером **:70, соответственно, плательщиком земельного налога и арендной платы. Кадастровая стоимость земельных участков, определенная по состоянию на 01 января 2019 года, не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет уплату земельного налога и арендных платежей в завышенном размере.
В порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец изменил предмет заявленных требований, в окончательной форме просит установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:14 равной рыночной в размере 2859 000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:15 равной рыночной в размере 9104000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:16 равной рыночной в размере 8574000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:2 равной рыночной в размере 21009000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:16 равной рыночной в размере 3912000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером **:70 равной рыночной в размере 1549000 рублей.
Административный истец ООО "Квин" в судебное заседание своих представителей не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом. От представителя Маста Д.А. поступило заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направило, представило заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных административных исковых требований, с учетом их уточнения.
Определением судьи от 29 июля 2020 года к участи в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города Перми, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю).
Заинтересованные лица администрация города Перми, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю) в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Квин" является собственником следующих объектов недвижимого имущества:
- земельного участка с кадастровым номером **:14, площадью 2015 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 43;
- земельного участка с кадастровым номером **:15, площадью 6416 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 43;
- земельного участка с кадастровым номером **:16, площадью 5652 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 43;
- земельного участка с кадастровым номером **:2, площадью 14598,8 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 37;
- земельного участка с кадастровым номером **:16, площадью 2757 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, база ООО "Квин".
Тем самым, административный истец является плательщиком земельного налога, поэтому с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, он вправе оспорить их кадастровую стоимость.
Кроме того, ООО "Квин" является арендатором земельного участка с кадастровым номером **:70, площадью 1123 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 37, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
В соответствии с Законом Пермского края от 07 апреля 2010 года N 604-ПК "О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" исчисление арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка, следовательно, плательщиком арендной платы, которая исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, ООО "Квин" вправе оспорить его кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и для земельного участка с кадастровым номером **:14 составила 7514519 рублей 35 коп.; для земельного участка с кадастровым номером **:15 составила 21964085 рублей 28 коп; для земельного участка с кадастровым номером **:16 составила 19528394 рублей 76 коп.; для земельного участка с кадастровым номером **:2 составила 46876152 рублей 01 коп.; для земельного участка с кадастровым номером **:16 составила 10 047445 рублей 38 коп.; для земельного участка с кадастровым номером **:70 составила 4 367111 рублей 17 коп.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об их утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований, с учетом их уточнения, административным истцом представлен отчет об оценке от 04 сентября 2020 года N 20/0130-27/1, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Авангард" Б., согласно которому по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **:14 составила 2859000 рублей; земельного участка с кадастровым номером **:15 - 9104000 рублей; земельного участка с кадастровым номером **:16 - 8574000 рублей; земельного участка с кадастровым номером **:2 - 21009000 рублей; земельного участка с кадастровым номером **:16 - 3912000 рублей; земельного участка с кадастровым номером **:70 - 1549000 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и специальными познаниями. Так, оценщик Б. является действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет необходимое образование в области оценки, стаж работы в сфере оценочной деятельности, ответственность оценщика застрахована страховой организацией.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи земельных участков коммерческого назначения, то есть того сегмента рынка, к которому относится объект оценки, на территории города Перми за 4 квартал 2018 года, определилосновные факторы, влияющие на цену объекта оценки, а также диапазон цен, установившийся на участки, аналогичные объекту оценки.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, основанного на получении стоимости объектов оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Данный подход наиболее полно учитывает цель оценки и обеспечен исходной информацией. При этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков коммерческого назначения оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для оцениваемого участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком, заинтересованными лицами не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с заявленными административными исковыми требованиями.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 24 июля 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Квин" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:14, площадью 2015 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 43, равной его рыночной стоимости в размере 2859000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:15, площадью 6416 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 43, равной его рыночной стоимости в размере 9104000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:16, площадью 5652 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 43, равной его рыночной стоимости в размере 8574000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:2, площадью 14598,8 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 37, равной его рыночной стоимости в размере 21009 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:16, площадью 2757 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, база ООО "Квин", равной его рыночной стоимости в размере 3912000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:70, площадью 1123 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, 37, равной его рыночной стоимости в размере 1 549000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка считать 24 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Пермский краевой суд.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
