Дата принятия: 08 июня 2020г.
Номер документа: 3а-126/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 июня 2020 года Дело N 3а-126/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Жировой Татьяны Анатольевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Жирова Т.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:
земельного участка площадью 4 039 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства двухэтажной автостоянки с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 721 000 (пять миллионов семьсот двадцать одна тысяча) рублей;
земельного участка площадью 1 962 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства двухэтажной автостоянки с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 779 000 (два миллиона семьсот семьдесят девять тысяч) рублей.
В обоснование требований административного иска указало, что Жирова Т.А. является соарендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора аренды от 30.10.2018 года, заключенным с Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля. Данный земельный участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты> и <данные изъяты>, сведения о которых в настоящее время являются архивными.
В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п:
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 23 420 706,96 рублей;
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 11 378 383,56 рублей.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данных земельных участков. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, выполненному ООО "Ярэксперт", данная стоимость на 1 января 2015 года составляет:
земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - 2 779 000 рублей;
земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - 5 721 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Доянов В.А. административный иск поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шатилович Т.В. возражала против удовлетворения административного иска в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение размера рыночной стоимости земельных участков, кроме того просила прекратить производство по делу в связи с отсутствием у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра и Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили разрешение требований Жировой Т.А. на усмотрение суда, представили пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца и ее величине.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля в судебное заседание своих представителей не направили, письменной позиции по заявленным требованиям не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Жировой Т.В. подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Жировой Т.В. на праве аренды принадлежали:
земельный участок площадью 4 039 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства двухэтажной автостоянки с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>
земельный участок площадью 1 962 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства двухэтажной автостоянки с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 года N 516, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений об удельном показателе кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Судом установлено, что Жирова Т.А. до 17 марта 2017 года являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>; до 15 августа 2018 года - арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Правоотношения по аренде прекращены в связи с преобразованием данных земельных участков.
Жирова Т.А. являлась плательщиком арендной платы за данные земельные участки.
29 ноября 2018 года арендодателем МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля перерассчитана арендная плата за данные земельные участки, исходя из их кадастровой стоимости, оспариваемой Жировой Т.А. в настоящем административном деле.
В настоящее время в производстве Кировского районного суда города Ярославля находится гражданское дело по исковому заявлению МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля о взыскании с Жировой Т.А. задолженности по арендной плате за данные земельные участки.
Согласно пунктам 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Исходя из вышеприведенных установленных судом фактических обстоятельств, законодательства, регулирующего вопросы о порядка определения арендной платы, а также приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что несмотря на то, что оспариваемая в настоящем административном деле кадастровая стоимости объектов недвижимости является архивной, они продолжает применяться для исчисления задолженности по арендной плате для Жировой Т.А.
В связи с этим, Жирова Т.А. сохраняет право оспорить данную кадастровую стоимость, о чем ею заявлен административный иск в настоящем административном деле.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Жирова Т.А. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по составляла 23 420 706,96 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> составляла 11 378 383,56 рубля.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельных участков на указанную дату Жировой Т.А. представлены Отчеты об оценке, выполненные ООО "Ярэксперт". Согласно Отчетам об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на 01 января 2015 года составила 5 721 000 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> на 01 января 2015 года составила 2 779 000 рублей.
Оценивая достоверность имеющихся в деле доказательств рыночной стоимости земельных участков административного истца на основании анализа указанных Отчетов, показаний оценщика Григорьевой Л.А. и возражений, приведенных в письменном отзыве на административный иск Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, суд оснований сомневаться в допустимости указанных доказательств не находит.
Из Отчетов следует, что рыночная стоимость земельных участков определялась оценщиком сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Для сравнения с объектами оценки оценщиком было отобрано по три объекта - аналога для каждого земельного участка.
Все действия, совершенные оценщиком в процессе оценки, нашли свое отражение в Отчете, их обоснованность сомнений не вызывает.
В свою очередь, оснований согласиться с доводами заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности Отчетов по изложенным данным лицом возражениям суд не находит.
В указанных возражениях Департамент указывает на нарушение оценщиком положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Департаментом в возражениях приведены сведения о трех объектах, предложения о продаже которых имели место на дату оценки, сопоставимых с объектами оценки, но не использованных оценщиком в расчетах.
Из Отчетов следует, что оценщиком, при расчете рыночной стоимости объектов оценки, были исследованы сведения об аукционах и предложения по продаже земельных участков. При этом, в тексте Отчета содержится указание на то, что оценщик допускает, что на дату продажи имелись иные предложения с объектами недвижимости, относящимися к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Поскольку сведения о данных предложениях у оценщика отсутствовали, неиспользование данных аналогов в расчетах нельзя признать нарушением подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки, принимая во внимание, что указанные в отзыве заинтересованного лица цены предложений о продаже земельных участков соответствуют диапазону стоимости объектов-аналогов, которые использовались оценщиком при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости, а именно от 1 096,01 руб./кв.м до 2 185,65 руб./кв.м.
По изложенным основаниям, суд полагает, что несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности по делу не установлено. В деле нет оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности и содержит недостоверные сведения о величине рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>. В связи с этим, суд считает возможным определить рыночную стоимость указанных земельных участков на 01 января 2015 года в соответствии с выводами Отчета.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Жировой Т.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения Жировой Т.А. с настоящим заявлением в суд, то есть - 11 марта 2020 года.
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объектов недвижимости является архивной, суд устанавливает, что данная стоимость подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр по дату снятия объектов недвижимости с кадастрового учета.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Жировой Татьяны Анатольевны удовлетворить.
Установить на период с 8 июля 2016 года по 15 августа 2018 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 962 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства двухэтажной автостоянки с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 779 000 (два миллиона семьсот семьдесят девять тысяч) рублей.
Внести на период с 8 июля 2016 года по 15 августа 2018 года изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 779 000 (два миллиона семьсот семьдесят девять тысяч) рублей.
Установить на период с 8 июля 2016 года по 17 марта 2017 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 039 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства двухэтажной автостоянки с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 5 721 000 (пять миллионов семьсот двадцать одна тысяча) рублей.
Внести на период с 8 июля 2016 года по 17 марта 2017 года изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 5 721 000 (пять миллионов семьсот двадцать одна тысяча) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 11 марта 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 22 июня 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
