Решение Верховного Суда Чувашской Республики от 19 марта 2020 года №3а-126/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 19 марта 2020 года Дело N 3а-126/2020
Верховный Суд Чувашской Республики
в составе председательствующего судьи Орловой И.Н.,
при секретаре судебного заседания Перцеве Н.Н.,
рассмотрев в судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Оптима М-Форт" об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Оптима М-Форт" (далее - ООО "Оптима М-Форт") обратилось в суд с административным иском к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению "Чуваштехинвентаризация" Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .., расположенного по адресу: .., по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости - 14662000 руб.
Заявленное требование мотивировано тем, что административному истцу принадлежит на праве собственности объект недвижимости - .. с кадастровым номером .. в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере 22921264,02 руб., не согласившись с которой административный истец обратился к оценщику. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 27 декабря 2019 года N 1906/2019, составленному .. рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 14662000 руб. Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права ООО "Оптима М-Форт", как плательщика налога.
В судебное заседание представители административного истца ООО "Оптима М-Форт" не явились, от представителя Карымова П.А. в суд поступило заявление о рассмотрении дела без его участия, в котором также он настаивал на установлении оспариваемой кадастровой стоимости согласно представленному в материалы дела отчету.
Представители административных ответчиков Кабинета Министров Чувашской Республики, Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - БУ "Чуваштехинвентаризация") Павлова Е.С. в судебном заседании не присутствовали.
В материалы дела БУ "Чуваштехинвентаризация" представлены возражения относительно заявленного требования, согласно которым названный ответчик возражает в удовлетворении заявленного требования по тем основаниям, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в результате массовой оценки, процедура проведения государственной кадастровой оценки соблюдена, оценка проведена с использованием Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 N 226, представленный административным истцом отчет подготовлен с нарушениями требований Федеральных стандартов оценки и не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, о чем в подтверждение представлена рецензия.
Определением суда от 5 марта 2020 года произведена процессуальная замена административного ответчика Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики на его правопреемника Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, представитель которого Васильев С.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.
Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии, администрация города Новочебоксарска в судебное заседание не направили своих представителей, удовлетворение заявленного требования оставили на усмотрение суда.
Признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке"), вступившим в силу с 1 января 2017 года.
В силу части 3 статьи 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:
1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке").
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как видно из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - объект недвижимости - .. площадью .. кв.м., .. года постройки, с кадастровым номером .., расположенное по адресу: .. о чем в Едином государственном реестре недвижимости 24 апреля 2017 года внесена соответствующая запись о регистрации N ..
В силу пункта 1 статьи 400, пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, налоговая база которых определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Таким образом, установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца.
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 декабря 2016 N 512 принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" на территории Чувашской Республики с 1 января 2017 года.
Согласно распоряжению Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики от 18 сентября 2017 года N 913-р принято решение о проведении в 2018 году государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года N 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение "Чуваштехинвентаризация" Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.
Государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства произведена согласно Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 (далее - Методические указания).
В силу пункта 1.3. Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.
По результатам проведенных данным учреждением работ был составлен отчет об итогах государственной кадастровой оценки от 1 октября 2018 года N 01-ГКО-21-2018.
В соответствии с частью 25 статьи 14 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Чувашской Республике - Чувашии проведена проверка отчета об итогах государственной кадастровой оценки и подготовлено уведомление об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 5 октября 2018 года 15-01639/18.
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года N 457 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость здания с кадастровым номером .. по состоянию на 1 января 2018 года составляет 22921264,02 руб.
В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости от 27 декабря 2019 года N 1906/2019, составленному .. согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 14662000 руб.
Как видно из представленного отчета, определение рыночной стоимости нежилого здания произведено в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 года N 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утв. утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 и др.
Оценка рыночной стоимости объекта исследования проведена по фотоматериалам осмотра объекта оценки от 18.02.2018 (оценка проводилась в предположении, что состояние объекта оценки не изменилось с даты оценки по дату осмотра), на основании применения сравнительного метода оценки рыночная стоимость составила 14 662000 руб., содержит обоснование отказа от использования затратного и доходного подхода.
При этом, оценщиком осуществлен анализ предложений о продаже нежилых зданий в .. по состоянию на дату исследования, подобранную из публичной информации, в качестве единиц сравнения выбраны объекты-аналоги, расположенные по адресам: ..
Представленный отчет содержит описание основных ценообразующих факторов, в приложении к отчету содержатся копии документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценка, имеются ссылки на объявления о продаже аналогов и к объектам - аналогам применены соответствующие корректировки, определение стоимости объекта оценки произведено по формуле с учетом средневзвешенного значения достоверности подходов.
БУ "Чуваштехинвентаризация" проанализировав расчет рыночной стоимости объекта исследования выявил отдельные нарушения требований федеральных стандартов оценки, изложенные в рецензии, подписанной заместителем директора учреждения ... и начальником отдела кадастровой оценки ..
Из содержания названной рецензии следует, что на стр. 11-16 отчета при описании характеристик исследования оценщик не идентифицировал в полной мере основные характеристики объекта оценки: высота здания по внешнему и внутреннему параметру, площадь застройки, строительный объем, описание основных конструктивных элементов здания, группа капитальности; описание объема выделенной мощности электроэнергии; о состоянии инженерного оборудования; наличие дополнительных улучшений (охранная и пожарная сигнализация, кондиционирование, подъемные механизмы и т.д.); описание территории (имеется ли ограда, въездные ворота, свободный доступ или по пропускам, имеется ли охрана); не идентифицированы характеристики объекта оценки в части фактической аренднопригодной площади ( не приведен состав помещений по назначению с указанием фактической поэтажной площади помещений, пригодной для сдачи в аренду); отсутствуют сведения о имущественных правах на земельный участок под объектом оценки, субъекте права; о локальном месторасположении (линии расположения домов, транспортной доступности объекта, интенсивности движения транспорта в районе расположения объекта).
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Суд, проанализировав сведения об описании объекта оценки, содержащиеся в названном отчете, не может согласиться с доводами БУ "Чуваштехинвентаризация", поскольку в нем приведены: история объекта оценки; количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта (визуальный осмотр); имущественные права и наличие обременений, связанных с объектом оценки; сведения об имущественных правах; сведения о физических свойствах объекта оценки; сведения о физических свойствах улучшений; местоположение и физические свойства занимаемого земельного участка и др. Отсутствие данных о высоте этажа не влияет на стоимость объекта оценки, т.к. данный параметр не учитывался при определении стоимости. На стр. 8 отчета имеются сведения о том, что оценщик не производил измерительных работ на местности. В представленных заказчиком технических документах данные об объеме и площади застройки не указаны. Наличие (отсутствие) данных, указанных в рецензии, не влияет на стоимость объекта оценки
БУ "Чуваштехинвентаризация" указывает, что в разделе 2.2.3 "Сведения об износе объекта" допущены следующие ошибки:
- оценщик ошибочно не приводит расчет принятой величины функционального и внешнего устаревания (или обоснование их отсутствия);
- рассчитанный физический износ и данные фотофиксации объекта оценки не соответствуют действительности.
Из отчета видно, что физический износ объекта оценки определен в размере 22 процентов с использованием Методики определения физического износа гражданских зданий, утв. приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404.
Согласно пункту 11 ФСО N 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки и т.д.
В разделе "Основные экономические показатели Российской Федерации" представлен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок недвижимости за 3 квартал 2017 года, т.е. период, предшествующей дате оценки.
Рецензент указывает, что на стр. 25-31 отчета при анализе фактических предложений по продаже объектов, аналогичных оцениваемому вызывает ряд вопросов, которые привели к ошибочному определению как интервала значений, так и среднего значения стоимости ОКС (нарушен пункт 5 ФСО N 3):
- у части аналогов в приведенных скриншотах не указаны даты размещения объявлений (аналог 5, аналог 7, аналог 12), в связи с чем не представляется возможным проверить сведения об актуальности объектов на дату оценки;
- представленные аналоги N 2, N 3, N 5, N 6, N 8, N 10, N 1, N 12 представляют собой земельно-имущественные комплексы (производственные базы), в состав которых входят земля, здания производственно-складского, административного и вспомогательного назанчения, сооружения, дорожки, площадки и прочие объекты.
В силу пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает то, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Анализ текста сообщений не позволяет согласиться с доводами рецензента.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Различия характеристик между аналогами и объектом оценки устранены путем применения корректировок. Отобранные аналоги имеют отличия от объекта оценки. Каждый аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлялись различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель скорректированы с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки ( пункт 22 ФСО N 7).
Суд, оценивая представленный отчет, приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, он содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения наличия в отчете нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию указанного отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли были определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой, заявлено не было.
В силу части 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу об обоснованности требования административного истца, в связи с чем, подлежит установлению кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, на период с 1 января 2019 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь ст. ст. 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Удовлетворить административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Оптима М-Форт".
Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества - нежилого здания .. с кадастровым номером .., расположенного по адресу: .., по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости 14662000 (четырнадцать миллионов шестьсот шестьдесят две тысячи) рублей на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать7 февраля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 17 "А", пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.
Судья Верховного Суда
Чувашской Республики И.Н.Орлова
Мотивированное решение изготовлено 20 марта 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка