Решение Иркутского областного суда от 14 ноября 2019 года №3а-126/2019

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 ноября 2019 года Дело N 3а-126/2019
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Петуховой В.Г.,
при секретаре судебного заседания Шеине М.С.,
с участием: представителя административного истца Томского А.А. - Григорьева Г.А., заинтересованного лица Завьяловой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-126/2019 по административному иску Томского Александра Александровича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Томскому А.А. на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером (номер изъят), назначение жилое, площадью (данные изъяты), расположенный по адресу: (адрес изъят) Кадастровая стоимость жилого дома рассчитана на основании постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г. N 723-пп "О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда" составляет (данные изъяты)
По заказу Томского А.А. обществом с ограниченной ответственностью "Востсибэкспертиза" выполнен отчет N 69/17-п от 27 февраля 2018 г. об определению рыночной стоимости жилого дома, в соответствии с которым рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером (номер изъят) по состоянию на 15 декабря 2015 г. составляет 2 367 053 рублей.
Ссылаясь на заключение договора предварительной купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16 марта 2019 г., истец полагал, что установленная кадастровая стоимость жилого дома в сравнении с его рыночной стоимостью существенно увеличивает размер налоговой базы по налогу на доходы физических лиц, что нарушает его права и законные интересы. Просил установить кадастровую стоимость жилого дома по состоянию на 15 декабря 2015 г. в размере его рыночной стоимости 2 367 053 рублей.
По ходатайству представителя административного истца Томского А.А. - Григорьева Г.А. определением Иркутского областного суда от 15 августа 2019 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость жилого дома составляет 2 745 000 рублей.
В судебном заседании представитель Томского А.А. - Григорьева Г.А. административные исковые требования по величине рыночной стоимости уточнил, просил установить кадастровую стоимость жилого дома в размере, определенном заключением экспертизы.
Правительство Иркутской области, Управление Росреестра по Иркутской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", ИФНС России по Октябрьскому округу г. Иркутска против требований Томского А.А. представили суду письменные пояснения на административное исковое заявление, в которых не оспаривалось право на установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости в случае представления надлежащих допустимых доказательств. При этом ФГБУ "ФКП Росреестра", просило отказать в удовлетворении исковых требований к учреждению, как предъявленных к ненадлежащему ответчику.
Представитель администрации г. Иркутска Ильина Н.А. в своем отзыве на административное исковое заявление просила в удовлетворении заявленных требований отказать, указав, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку скорректированные стоимости объектов-аналогов значительно отличаются дуг от друга.
Административные ответчики, заинтересованные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя административного истца Томского А.А. - Григорьева Г.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона.
Как следует из материалов административного дела, административному истцу на основании договора купли-продажи жилого дома от 5 мая 2016 г. и дополнительного соглашения к нему принадлежит на праве собственности жилой дом, назначение жилое, площадью (данные изъяты) кв. м, расположенный по адресу: (адрес изъят) что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18 мая 2016 г. (л.д. 10 т. 1).В соответствии с предварительным договором купли-продажи дома и земельного участка от 16 марта 2019 г., заключенного между Завьяловой А.И. и Томским А.А., цена договора составляет (данные изъяты) (л.д. 8-9).
Постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г. N 723-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений незавершенного строительства) на территории Иркутской области по состоянию на 15 декабря 2015 года и кадастровая стоимость принадлежащего истцу жилого дома определена в размере (данные изъяты)
В силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Для физических лиц обращение в Комиссию с таким заявлением не является обязательным (абзац третий статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения, истец ссылается на то, что завышенная кадастровая стоимость ведет к необоснованному увеличению размера налога от продажи рассматриваемого объекта недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Согласно пункту 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, предусмотрен статьей 217 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой (пункт 17.1) не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.
В частности, пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Налогового Кодекса Российской Федерации минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Как установлено судом Томский А.А. владел спорным объектом недвижимости менее минимального срока, а потому в силу требований налогового законодательства, он не освобождается от уплаты налога с продажи. Кроме того, как следует из содержания предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка от 16 марта 2019 г., заключенного между Завьяловой А.И. и Томским А.А., цена договора составляет (данные изъяты) рублей за жилой дом, что ниже его кадастровой стоимости.
Таким образом, налоговым органом в отношении Томского А.А. при исчислении налоговой базы для определения налога с продажи спорного имущества будут применены положения пункта 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, а потому довод административного истца о нарушении его прав и законных интересов оспариваемой кадастровой стоимостью является обоснованным.
ИФНС России по Октябрьскому округу г. Иркутска в своих пояснениях на административное исковое заявление представило расчет суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, рассчитав ее с применением пункта 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (л.д. 212-217 т. 1).
В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца Томского А.А. - Григорьев Г.А. заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, проведение которой просил поручить эксперту ООО "Профи-Оценка" Д.
В связи с тем, что представленный отчет не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого жилого дома, судом удовлетворено ходатайство стороны административного истца и по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Профи-Оценка" Д.
Согласно заключению экспертизы N 716(10)/19 от 25 октября 2019 г. отчет от 27 февраля 2018 г., составленный ООО "Востсибэкспертиза" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость жилого дома площадью (данные изъяты) м с кадастровым номером (номер изъят) по адресу (адрес изъят) 15 декабря 2015 г. составляет 2 745 000 рублей.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, достаточный стаж экспертной работы.
Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости жилого дома проведена на основании материалов дела.
При проведении исследования отчета от 27 февраля 2018 г. N 69/17-п, составленного ООО "Востсибэкспертиза" требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки судебный эксперт пришел к выводу о нарушении ключевого требования статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", так как итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки указана с учетом НДС, в содержании отчета пункты 9.2, 15.8 и 17 и указаны дважды, но с разными названиями, отсутствуют пункты 15.2, 15.6, не указан удельный вес, присвоенный сравнительному подходу, осмотр объекта проведен до даты заключения договора, отчет составлен ранее, чем заключен договор, в отчете указано на отсутствие обременений земельного участка, согласно свидетельству о праве собственности у участка есть прочие ограничения (обременения), страницы 31-32 дважды указаны в отчете, при расчете степенного коэффициента оценщиком проводится две пары объектов с разной зависимостью, в отчете используется разная площадь для объекта-аналога N 1, у объекта-аналога N 2 и 3 неверно указана дата публикации, допущена математическая ошибка при расчете корректировки на материал стен.
В связи с чем, эксперт пришел к выводу, что отчет выполнен с грубыми нарушениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3 и 7.
При определении стоимости объекта экспертизы экспертом в соответствии с положениями пункта 11 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, экспертом использовано два подхода сравнительный и затратный подходы, так как сравнительный подход наиболее полно отражает состояние рынка недвижимости, уровень спроса и конкуренции, а затратный подход наиболее полно отражает затраты на строительство. Экспертом обоснован отказ от использования доходного похода.
При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом экспертом использован метод рыночных сравнений, при этом проведен анализ рынка объекта экспертизы, других внешних факторов, не относящихся к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, анализ рынка жилых домов в районе расположения объекта экспертизы, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта экспертизы, подобраны объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки, внесены корректировки на торг, на дату сделки, на материал строений, на соотношение площади дома и общей площади всех построек,, на состояние, на отопление, на площадь дома, на масштаб, на земельный участок в составе единого объекта недвижимости, на дату, на масштаб. При этом экспертом всем объектам-аналогам приданы весовые коэффициенты.
Скорректированная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила 2 662 317 рублей.
При определении стоимости объекта оценки затратным подходам использован метод сравнительной единицы, за базовую стоимость в приведенных расчетах взята 1 м3 объема аналога. Расчет стоимости производился с помощью Укрупненных показателей восстановительной стоимости и Информационного бюллетеня "Индексы цен в строительстве", выпускаемого Управлением вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области.
Экспертом применены корректировки на различие в объеме, на материал строений, определен износ объекта недвижимости методом разбивки.
Полный экспертный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом с учетом накопленного износа приведен экспертом в таблице 22 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.
Рыночная стоимость здания, определенная затратным подходом составила 2 827 783 рубля.
При формировании результатов экспертом сравнительному и затратному подходам присвоены равные веса по 50 %, итоговая стоимость объекта экспертизы определена 2 745 000 рублей.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
Доказательств того, что рыночная стоимость земельных участков является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.
Иркутский областной суд, проанализировав заключение эксперта, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером (номер изъят), в размере равном рыночной стоимости 2 745 000 рублей.
В данном случае административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию не обращался, в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости обратился 25 июля 2019 г.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Иркутский областной суд
решил:
исковые требования Томского Александра Александровича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: жилого дома с кадастровым номером (номер изъят), назначение жилое, площадью (данные изъяты) кв. м, расположенного по адресу: (адрес изъят) в размере равном рыночной стоимости 2 745 000 рублей (два миллиона семьсот сорок пять тысяч рублей) по состоянию на 15 декабря 2015 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной рыночной считать 25 июля 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционной суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья В.Г. Петухова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка