Решение Иркутского областного суда от 01 августа 2017 года №3а-126/2017

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 01 августа 2017 года Дело N 3а-126/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 августа 2017 года г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кравченко Е.Г.,
при секретаре Седых М.А.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кэш энд Керри» Шульги А.Н. путем использования систем видеоконференц-связи,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-126/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кэш энд Керри» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области, Правительству Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» является собственником земельного участка <...>. Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области» с последующими изменениями, кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 448 708 906 руб. 56 коп. по состоянию на 01.01.2012. Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» 21.12.2016 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. По результатам рассмотрения, 19.01.2017 комиссией было вынесено отрицательное решение.
Указывает, что согласно отчету № об оценке от 01.12.2016 <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2012 составляет 195 314 000 руб. Экспертным заключением № от 28.02.2017 <...> отчет № об оценке от 01.12.2016 признан соответствующим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям технического задания договора на оценку.
Полагает, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права административного истца, так как административный истец исчисляет и уплачивает земельный налог с завышенной налоговой базы (кадастровой стоимости).
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка <...> в размере его рыночной стоимости равной 195 314 000 руб. по состоянию на 01.01.2012.
В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 17 апреля 2017 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Иркутска (л.д.2-7 том 1).
Определением Иркутского областного суда от 17 мая 2017 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (л.д. 225-231 том 1). Производство по делу приостановлено.
Определением Иркутского областного суда от 31 июля 2017 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения.
31 июля 2017 года административный истец уточнил заявленные административные требования с учетом заключения судебной оценочной экспертизы. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка <...> в размере его рыночной стоимости равной 193 961 690 руб. по состоянию на 01.01.2012.
В судебном заседании 1 августа 2017 года представитель административного истца Шульга А.Н., путем использования систем видеоконференц-связи поддержал административные исковые требования, заявленные в уточненном исковом заявлении, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 193 961 690 руб. по состоянию на 01.01.2012.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, просит рассматривать дело в отсутствие представителя. В письменном отзыве на исковое заявление представитель Правительства Иркутской области Рябинина А.В., действующая на основании доверенности от <...> за № исковые требования не признала. Указала, что кадастровая стоимость земельного участка, собственником которых является ООО «МЕТРО Кэш энд Керри», определена в соответствии с требованиями законодательства, что подтверждено экспертным заключением <...>.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области) Полозова В.А., действующая на основании доверенности № от <...>, в судебное заседание не явилась, просила рассматривать дело в отсутствие представителя. В письменных возражениях исковые требования не признала, указала, что земельный участок, <...>, поставлен на кадастровый учет <...>. <...> в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» на земельный участок <...> на основании договора купли-продажи земельного участка от <...>. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 №517-пп с учетом постановления Правительства Иркутской области №239-пп от 05.05.2014. Согласно приложению 1 к постановлению Правительства Иркутской области №239-пп указанный земельный участок отнесен к 5 группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли. 17.07.2014 на основании постановления Правительства Иркутской области №239-пп филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости в отношении спорного земельного участка внесены сведения об удельном показателе кадастровой стоимости в размере 7234, 44 руб. за 1 кв.м. и кадастровой стоимости земельного участка в размере 448 708 906, 56 руб. В соответствии с нормами закона «Об оценочной деятельности» ни Росреестр, ни его территориальные органы не наделены полномочиями по принятию решений о проведении государственной кадастровой оценки, определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также не уполномочены на совершение действий по изменению кадастровой стоимости объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») Буяльская О.Г., действующая на основании доверенности № от <...>, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра». Указала, что исковые требования не признает, полагает, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не может выступать по настоящему делу в качестве административного ответчика, поскольку спорные отношения между ФГБУ «ФКП Росреестра» и административным истцом отсутствуют, сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с требованиями ст.24.20 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Представитель заинтересованного лица администрации города Иркутска в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Представитель заинтересованного лица Бондарева Н.А., действующая на основании доверенности, в письменных возражениях указала, что не согласна с административными исковыми требованиями. Полагает, что отчет № от 01.12.2016 и представленное экспертное заключение № противоречат Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.
Выслушав пояснения представителя административного истца Шульги А.Н., поддержавшего заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка <...>.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ, от 23 июня 2016 года № 221-ФЗ, от 03 июля 2016 года №№ 360-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от <...>, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и <...> по результатам открытого аукциона в электронной форме от <...> №, <...> проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от <...> заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от <...> № по состоянию на 01 января 2012 года.
Экспертным советом <...> подготовлено положительное экспертное заключение от <...> № о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Данный отчет составлялся в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действовавшем на момент его составления.
В соответствии с актом сдачи-приема от <...> отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» является собственником земельного участка <...> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...> произведена запись регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03 февраля 2017 года (л.д. 36 том 1).
Таким образом, ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.
Земельный участок отнесен к пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере 7234, 44 руб. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года составляет 448 708 906, 56 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от <...> № (л.д. 34 том 1).
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» заключен договор на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка от <...> с <...>.
Согласно отчету об оценке от <...> №, составленному <...>, рыночная стоимость земельного участка <...> по состоянию на 01 января 2012 года, составляет 195 314 000 рублей.
В подтверждение соответствия отчета об оценке от <...> №, составленного <...>, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также в подтверждение рыночной стоимости земельного участка, представлено положительное экспертное заключение <...> №.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ с последующими изменениями «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
В целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года на основании определения Иркутского областного суда от 17 мая 2017 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке от 1 декабря 2016 года № требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости земельного участка <...>.
В заключении судебной экспертизы от 16 июня 2017 года № судебный эксперт указала, что при проверке отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного <...> на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, установлены нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, также, в расчете стоимости объекта допущено нарушение принципа однозначности при внесении корректировки на наличие /отсутствие коммуникаций, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Так, на страницах 78-79 отчета обосновывается корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций в размере +20% для всех аналогов, при этом в объявлении о продаже объекта-аналога №1 (стр.93) указано на наличие центральных коммуникаций.
В таблице на страницах 49-50 отчета об оценке при расчете корректировки на площадь (масштаб) и в таблице на странице 41 отчета об оценке выбор объектов для расчета не обоснован, в связи с чем некорректен.
Заключение судебного эксперта содержит выводы о нарушении оценщиком пунктов 8 «е», 12 Федерального стандарта оценки № 3. Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость земельного участка составляет 193 961 690 руб.
Иркутская лаборатория судебной экспертизы входит в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется в своей деятельности Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов, находится экспертное учреждение по месту нахождения спорного земельного участка.
Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России <...> имеет высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы по специальности с 2006 года.
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.
Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктами 12-14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в редакции от 06 декабря 2016 года № 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (на 01 января 2012 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка <...> в заключении эксперта приведена схема с портала услуг <...>, из которой видно, что он расположен в <...> районе города Иркутска.
Положительными характеристиками оцениваемого земельного участка являются: освоенность района его местоположения, расположение в районе размещения объектов торгового назначения и бытового обслуживания, наличие доступной инженерной инфраструктуры (централизованные сети водоснабжения, водоотведения и отопления), а также высокого автомобильного трафика вблизи участка. На территории оцениваемого земельного участка расположены: водопровод внутреннего пожаротушения; резервуар внутреннего пожаротушения; закрытая стоянка автомобилей; открытая стоянка автомобилей; водопровод наружного пожаротушения; площадка для мусорных контейнеров; очистные сооружения; сети электроснабжения.
В местоположении объекта исследования преобладает многоэтажная жилая застройка, складские объекты, гаражи. Район со средним уровнем спроса на недвижимость.
Расположение объекта оценки на первой линии говорит о привлекательности местоположения в качестве коммерческого объекта.
Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. На земельном участке расположен объект капитального строительства - нежилое одноэтажное здание торгового комплекса с антресолью из трехслойных сэндвич-панелей с наполнением минеральной ваты по металлическим балкам.
Экспертом исследован рынок недвижимости Иркутской области и города Иркутска, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.
В заключении эксперта объекты-аналоги выбраны с максимальной точностью, все они расположены в городе Иркутске, имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования для коммерческого использования - под объекты торгового назначения и сферы услуг, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.
Эксперт также обосновал невозможность корректировки на категорию земельного участка, поскольку все объекты-аналоги, как и объект экспертизы, имеют одинаковую категорию земельного участка - земли населенных пунктов.
Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, обоснованно применена корректировка на торг, на изменение цены во времени, корректировка на местоположение, произведен обоснованный расчет, сомневаться в котором оснований не имеется, так как он не опровергается доказательствами.
Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка определены экспертом в размере 193 961 690 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка 01 января 2012 года.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости. Суд не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые.
Участвующие в деле лица согласились с выводами экспертного заключения, доказательств того, что на 01 января 2012 года - дату определения кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка - рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка <...>, определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебного эксперта в размере 193 961 690 рублей.
В силу положений стать 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года № 361-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.
Согласно п.25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО Кэш энд Керри» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка <...>, определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 193 961 690 (сто девяносто три миллиона девятьсот шестьдесят одна тысяча шестьсот девяносто) рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области 21 декабря 2016 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Е.Г. Кравченко
Мотивированное решение изготовлено 4 августа 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка