Решение Пермского краевого суда от 16 октября 2020 года №3а-1257/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 октября 2020 года Дело N 3а-1257/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Карась Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Руслан" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО "Руслан" обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- здания, площадью 997,1 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер **:13, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 14416148 рублей по состоянию на 1.01.2018;
- здания, площадью 933,1 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер **:24, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2264112 рублей по состоянию на 1.01.2018;
- здания, площадью 608,7 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер **:83, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1567655 рублей по состоянию на 1.01.2018.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилых зданий. Кадастровая стоимость зданий утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере соответственно 36021942,54 руб., 2842597,46 руб., 2180166,60 руб. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается отчётом об оценке от 18.06.2020 оценщика ООО "Пермь инвентаризация" З., согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 14416148 руб., 2264112 руб. и 1567655 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество юридических лиц.
Судом с согласия административного истца заменён ненадлежащий ответчик Правительство Пермского края надлежащим - Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.
Впоследствии административный истец требования уточнил, указав рыночную стоимость спорных объектов недвижимости:
- для здания с кадастровым номером **:13 - 20233191 руб.;
- для здания с кадастровым номером **:24 - 2572855 руб.;
- для здания с кадастровым номером **:83 - 1745797 руб.
Представитель административного истца Карась А.Ю. в суде настаивала на удовлетворении уточнённых требований.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" П. просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве на иск Министерство не возражает против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости. Иных доказательств иной рыночной стоимости не представляет.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представителя в суд не направило.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.
Согласно частям 1, 7 статьи 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
ООО "Руслан" является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами: **:13, **:24, **:83, расположенных по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Правовой интерес ООО "Руслан" в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости основан на положениях статьи 402, пунктов 1, 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края "О налогообложении в Пермском крае" и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Как собственник зданий, ООО "Руслан" является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость зданий по состоянию на 1.01.2018 утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и земельных отношений Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323:
- для здания с кадастровым номером **:13 в размере 36021942,54 руб.;
- для здания с кадастровым номером **:24 в размере 2842597,46 руб.;
- для здания с кадастровым номером **:83 в размере 2180166,6 руб.
Согласно уточнённому отчёту об оценке от 18.06.2020, выполненному оценщиком ООО "Пермь инвентаризация" З., по состоянию на 1.01.2018 рыночная стоимость здания с кадастровым номером **:13 составляет 20233191 руб.; здания с кадастровым номером **:24 -2572855 руб.; здания с кадастровым номером **:83 - 1745797 руб.
Уточнённый отчёт об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами.
Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.
Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки суд находит обоснованным.
Оценщиком проведён анализ рынка зданий, используемых как коммерческая недвижимость. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объектов недвижимости: назначение, вид имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, этажность, площадь.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи нежилых зданий на территории города Перми оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, наличие обременений, дата предложения, местоположение, назначение и вид фактического использования, этаж, площадь, наличие отдельного входа, коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в уточнённом отчёте со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в уточнённом отчёте надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к уточнённому отчёту скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанных в уточнённом отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив уточнённый отчёт об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки согласно уточнённому отчёту об оценке от 18.06.2020, выполненному оценщиком ООО "Пермь инвентаризация" Зарубиной Т.В., и о возможности принять указанныё отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.
Административный ответчик высказал несогласие с уточнённым отчётом от 18.06.2020 оценщика ООО "Пермь инвентаризация" З. Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в уточнённом отчёте об оценке, административным ответчиком и заинтересованными лицами суду не представлено.
С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить в размере рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2018 для здания с кадастровым номером **:13 в размере 20233191 руб.; для здания с кадастровым номером **:24 в размере 2572855 руб.; для здания с кадастровым номером **:83 в размере 1745797 руб.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 31.07.2020, соответствующую дату суд указывает в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Руслан" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- здания, площадью 997,1 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер **:13, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20233191 рубль по состоянию на 1.01.2018;
- здания, площадью 933,1 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер **:24, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2572855 рублей по состоянию на 1.01.2018;
- здания, площадью 608,7 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер **:83, по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1745797 рублей по состоянию на 1.01.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 31.07.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-1257/2020 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 20.10.2020.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка