Дата принятия: 19 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-125/2019
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 19 декабря 2019 года Дело N 3а-125/2019
Костромской областной суд в составе
председательствующего Колесова Р.Н.,
при секретаре Костиной М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы к Управлению Росреестра по Костромской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области о признании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости равной рыночной незаконным,
установил:
Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы обратилось в суд с указанным административным иском, указав, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области N 1019 от 21 ноября 2018 года удовлетворено заявление Крыловой Ж.Н. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N установлена в размере рыночной стоимости 861 249 руб. в соответствии с отчетом об оценке N 38-З от 20 октября 2018 года, выполненным оценщиком ФИО4
Полагают указанное решение незаконным и необоснованным, отмечая, что указанный земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен в аренду Крыловой Ж.Н. Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 831 000 руб. Объект оценки представляет собой земельный участок с разрешенным использованием для эксплуатации временного павильона для предоставления бытовых услуг и благоустройства прилегающей территории, без права возведения объектов.
В ходе изучения отчета об оценке установлено, что в нем в качестве объектов аналогов выбраны земельные участки (улица Локомотивная 2г, ул. Полянская, 42, улица Галичская, 29, улица 2-я Волжская, 2б), на которых возможно возведение объектов капитального строительства. Оценщиком данное обстоятельство устраняется путем введения соответствующей корректировки на запрет осуществления строительства, рассчитанной по предложениям аукционов за период 2015-2016 годов, из которых большинство является несостоявшимися.
Согласно пункту 8 ФСО N 1 дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Фактически на дату оценки, то есть 01 января 2013 года, расчет на запрет осуществления строительства на земельном участке не произведен, в связи с чем не ясно, какую тенденцию, сложившуюся на дату оценки, подтверждает расчет по предложениям 2015-2016 годов.
В отчете представлена справочная информация о предложении к продаже земельного участка без права возведения объектов недвижимости и с возможностью возведения объектов, однако в указанных объявлениях отсутствует год, на который данные предложения актуальны, в связи с чем сделать вывод о том, что данные сведения, в том числе и рассчитанный коэффициент, каким-либо образом применимы к дате оценки (01 января 2013 года), затруднительно.
Отмечают также, что исходя из Методических рекомендаций по оценке недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, утвержденных Советом Российского общества оценщиков, использование сведений, опубликованных после даты оценки, которые содержат используемую в рамках анализа рынка информацию, относящуюся к периоду до даты оценки (п. 4.8), а к внесению корректировок, основанных на экспертном мнении сторонних специалистов, а также коллективных экспертных оценках, в размере более 50% следует относиться с осторожностью, их применение требует дополнительного обоснования (п. 6.15).
Просили признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области N 1019 от 21 ноября 2018 года незаконным и исключить из ЕГРН стоимость земельного участка с кадастровым N в размере 861 249 руб., установленную комиссией по состоянию на 01 января 2013 года.
В судебном заседании представитель административного истца Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы по доверенности Павлова А.А. заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представители административных ответчиков комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц администрации Костромской области, департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, заинтересованное лицо Крылова Ж.Н., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 2 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В ранее состоявшихся судебных заседаниях представители административных ответчиков, заинтересованное лицо Крылова Ж.Н. возражали против удовлетворения заявленных требований, считая решение комиссии законным и обоснованным, а отчет об оценке - соответствующим требованиям законодательства, регламентирующего оценочную деятельность.
До судебного заседания от заинтересованного лица Крыловой Ж.Н. поступило заявление, в котором она также подтвердила несогласие с заявленными требованиями и заключением повторной судебной оценочной экспертизы без указания конкретных возражений.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, допросив свидетеля - оценщика ФИО4, а также эксперта ФИО7, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ", Закон) Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России N 263 от 04 мая 2012 года.
Пунктом 1 Порядка определено, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (далее - уполномоченный федеральный орган), при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.
Комиссия состоит из членов комиссии. Председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа уполномоченного федерального органа; заместителем председателя комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем органа кадастрового учета (пункт 2).
В соответствии с пунктами 3, 4 Порядка в состав комиссии входят: представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; представитель органа кадастрового учета, осуществляющего свои полномочия на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Полномочия (функции) по делопроизводству в комиссии, порядок которого утверждается комиссией, возлагаются на секретаря комиссии, назначаемого из числа работников территориального органа уполномоченного федерального органа. Секретарь комиссии не является ее членом (пункт 7).
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов (пункт 10).
При поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости секретарь комиссии проверяет наличие прилагаемых документов и срок подачи заявления, при этом датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа (пункт 14).
Из представленных в материалы административного дела копий приказов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N, от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что по состоянию на 21 ноября 2018 года (дату рассмотрения заявления Крыловой Ж.Н.) комиссия действовала в составе: председатель комиссии - заместитель руководителя Управления Росреестра по Костромской области Бибиков Владимир Иванович; заместитель председателя комиссии - начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Костромской области Большакова Ирина Андреевна; представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Архипов Иван Михайлович; представитель Национального совета по оценочной деятельности - Асташенков Сергей Викторович; полномочия секретаря комиссии возложены на главного специалиста-эксперта отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Костромской области Щербакову Т.В., а в случае её отсутствия - на начальника отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Костромской области Галас Т.В. /том 2 л.д. 19-34/.
Такой состав комиссии соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и нормам раздела I указанного Порядка. Следовательно, комиссия была правомочна рассматривать соответствующие заявления.
Заявление Крыловой Ж.Н. о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого земельного участка поступило в комиссию 22 октября 2018 года. К заявлению были приложены:
- нотариально заверенная копия договора аренды N N от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями, в соответствии с которым Крылова Ж.Н. является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого ею оспаривается /том 2 л.д. 3-11/;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка, согласно которой кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 831 100,31 руб. /том 2 л.д. 2/;
- отчет N 38-З по определению рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ФИО4 (индивидуальный предприниматель), в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 861 249 руб. /том 1 л.д. 117-257/;
О рассмотрении заявления на заседании комиссии 21 ноября 2018 г. уведомлением от 23 октября 2018 года извещен и.о. главы Администрации города Костромы О.В. Болоховец /том 2 л.д. 12./.
Решением комиссии от 21 ноября 2018 г. N 1019, действовавшей в составе председателя комиссии Бибикова В.И., члена комиссии Архипова И.М., то есть при наличии необходимого кворума, кадастровая стоимость земельного участка определена в размере его рыночной стоимости, равной 861 249 руб. /том 2 л.д. 13-15/. На заседании комиссии, как видно из протокола заседания комиссии N 86 от 24.10.2018 г., все члены комиссии голосовали за удовлетворение заявления /том 2 л.д. 16-18/.
При таких обстоятельствах нарушений процедуры рассмотрения заявления Крыловой Ж.Н., установленной статьёй 24.18 Закона и Порядком работы комиссии суд не усматривает.
Вместе с тем, в пункте 20 вышеуказанного Порядка предусмотрено, что решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой отчетом об оценке, комиссия принимает в том случае, если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости соответствуют требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Принимая указанное решение, комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям, установленным федеральными стандартами оценки.
Между тем суд не может согласиться с такими выводами комиссии ввиду следующего.
В статье 11 Закона об оценочной деятельности закреплены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, из которых следует, что отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Рыночная стоимость земельного участка, на котором по условиям договора аренды запрещено возведение объектов, в отчете об оценке определена по состоянию на 01 января 2013 года с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж). При этом в качестве объектов аналогов подобраны следующие земельные участки:
- улица Локомотивная, д. 2г (площадь 1002 кв.м, цена 2 500 000 руб.);
- ул. Полянская, д. 42 (площадь 1048 кв.м, цена 3 400 000 руб.);
- улица Галичская, д. 29 (площадь 911 кв.м, цена 3 000 000 руб.);
- улица 2-я Волжская, д. 2б (площадь 2050 кв.м, цена 3 700 000 руб.).
В связи с отличиями объектов аналогов от объекта оценки по ряду ценообразующих факторов оценщиком введены корректировки /том 1 л.д. 98-99/, в том числе и на "запрет на строительство" в размере 0,5. Указанная корректировка рассчитана на страницах 95-96 отчета исходя из анализа информации по проведенным аукционам, приведенной на страницах 34-37, как соотношение между медианой стоимости аренды 1 кв.м в месяц земельного участка, предназначенного под торгово-офисную застройку, и медианой стоимости аренды 1 кв.м в месяц земельного участка без права возведения объектов недвижимости.
Для расчета медианной стоимости использованы данные об аукционах, проведенных в 2015-2016 годах (приложение к отчету об оценке, страницы 117-135 отчета), то есть после даты оценки.
Будучи допрошен судом в качестве свидетеля, оценщик ФИО4 пояснил суду, что он не согласен с тем, что подобное использование данных после даты оценки является нарушением. Иным способом определить требуемую корректировку не представляется возможным, и он считает, что выявленная им тенденция применима в числе прочего и к дате, предшествующей использованным для определения тенденции предложениям.
Поскольку в судебном заседании возник вопрос, требующий специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО7
По заключению указанного эксперта, при проведении оценки были допущены нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверной определенную в отчете рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года.
Выводы заключения эксперт ФИО7 подтвердила, будучи допрошена в судебном заседании, пояснив суду, что при оценке объекта недвижимости могут быть использованы тенденции, наметившаеся на рынке только в период, предшествующий дате оценки. В рассматриваемой ситуации оценщиком использованы результаты аукционов без сопоставления всех характеристик предлагавшихся к аренде земельных участков, что недопустимо. Объекты аналоги подобраны неверно, поскольку не соответствуют объекту оценки по основному ценообразующему фактору - наличию запрета на строительство.
В связи с возникшими сомнениями в правильности заключения эксперта, по ходатайству заинтересованного лица Крыловой Ж.П. по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО12
Заключением указанного эксперта также подтверждено наличие в отчете нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность. Выводы повторной судебной оценочной экспертизы по существу аналогичны выводам первоначальной судебной оценочной экспертизы, в частности установлено, что нарушены требования пункта 8 ФСО N1 при расчете корректировки на "запрет на строительство", поскольку применение результата расчетов по данным 2015-2016 г.г. как тенденции к предшествующей им дате оценки недопустимо, расчет выполнен без учета ценообразующих факторов, часть данных в отношении аналогов, взятых по аукционам, непроверяема, аналоги, использованные при расчете, относятся к разным сегментам рынка.
Указанное заключение соответствует положениям ст. 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответ на поставленный судом вопрос.
Проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд полагает, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством.
Тот факт, что с выводами эксперта не согласна заинтересованное лицо Крылова Ж.Н., на оценку судом заключения не влияет, поскольку убедительных доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, ею не приведено.
Эксперт ФИО12 была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является компетентным специалистом в области оценки недвижимости, имеющим значительный стаж, ее квалификация участвующими в рассмотрении дела лицами под сомнение не ставилась.
При таких обстоятельствах суд соглашается с выводами эксперта и полагает, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, представленный ФИО14 в комиссию, в силу вышеуказанных обстоятельств не отвечает требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки.
Таким образом, принятое комиссией решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, основанное на этом отчете, не может быть признано соответствующим закону, а следовательно заявленные требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы удовлетворить.
Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 21 ноября 2018 года N 1019 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в размере его рыночной стоимости, равной 861 249 рублей, по состоянию на 01 января 2013 года.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной указанным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N равной 861 249 рублей.
На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.
Председательствующий Р.Н. Колесов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
