Решение Вологодского областного суда от 21 марта 2018 года №3а-125/2017, 3а-24/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 марта 2018 года Дело N 3а-24/2018
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Романовой С.В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Романова С.В. является собственником объектов недвижимости:
- нежилых помещений NN 1-5, 7-10, 12, 13 первого этажа (лит. А) общей площадью 207,3 кв.м., с кадастровым номером N..., находящихся в двухэтажном бревенчатом жилом доме, назначение - торговое, этаж - 1, номер на поэтажном плане 1-5, 7-10, 12, 13, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 29 апреля 2008 года 35-СК N 327954 (л.д. 20);
- помещений NN 1-13 второго этажа (лит. А) общей площадью 218,9 кв.м., с кадастровым номером N..., находящихся в двухэтажном бревенчатом жилом доме, назначение - жилое, этаж - 2, номер на поэтажном плане 1-13, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 29 апреля 2008 года 35-СК N 327955 (л.д. 21).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 18 марта 2014 года определена в размере 6 561 652 рубля 39 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 22).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 14 марта 2014 года определена в размере 8 293 538 рублей 73 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 23).
Романова С.В., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 13 декабря 2017 года N 264-12/2017, выполненный экспертами-оценщиками ЗАО "Вологодский центр правовой информатизации" С.Е.С., П.А.Ю., являющимися членами саморегулируемой организации - Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков".
Согласно отчету рыночная стоимость нежилых помещений NN 1-5, 7-10, 12, 13 с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 18 марта 2014 года составила 3 114 000 рублей, помещений NN 1-13 с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 14 марта 2014 года составила 4 329 000 рублей.
Романова С.В. просила суд пересмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- нежилых помещений NN 1-5, 7-10, 12, 13 с кадастровым номером N..., расположенных по адресу: <адрес>, установив её в размере их рыночной стоимости равной 3 114 000 рублей;
- помещений NN 1-13 с кадастровым номером N..., расположенных по адресу: <адрес>, установив её в размере их рыночной стоимости равной 4 329 000 рублей.
Просила взыскать с административных ответчиков судебные расходы по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 рублей.
Административный истец Романова С.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель административного истца по доверенности Романова Ю.А. в судебном заседании административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Матросова И.С. поддержала доводы отзыва на административное исковое заявление, просила принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности Романовой С.В. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 6 561 652 рубля 39 копеек внесены в реестр объектов недвижимости 18 марта 2014 года, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 8 293 538 рублей 73 копейки внесены в реестр объектов недвижимости 14 марта 2014 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано Романовой С.В. в суд 22 декабря 2017 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости административным истцом не пропущен.
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 13 декабря 2017 года N 264-12/2017, выполненный экспертами-оценщиками ЗАО "Вологодский центр правовой информатизации" С.Е.С., П.А.Ю.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 18 марта 2014 года составила 3 114 000 рублей, помещений с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 14 марта 2014 года составила 4 329 000 рублей.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 13 декабря 2017 года N 264-12/2017 требованиям Федеральных стандартов оценки:
анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости по сегменту рынка - помещения торгово-офисного назначения (страница 25) в отчете отсутствует. Следовательно, отказ от сравнительного подхода ввиду отсутствия предложений или фактических сделок по аналогичным объектам на дату оценки является не обоснованным;
в отчете об оценке не представлен анализ основных факторов с приведением интервалов значений этих факторов.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости. Размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... и N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Оценщик П.А.Ю., проводивший оценку спорных объектов недвижимости, представил пояснения к отчету об оценке N 264-12/2017 от 13 декабря 2017 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в которых указал, что при анализе рынка помещений торгово-офисного назначения в городе Вологде предложений или фактических сделок по полностью аналогичным объектам на дату оценки не выявлено. Все предложения существенно отличаются по техническим характеристикам, функциональному назначению и местоположению. Возможность применения сравнительного подхода основана на сборе и анализе информации по продаже аналогичных или сопоставимых объектов, поэтому на основании проведенного анализа оценщик совершенно обоснованно отказывается от данного подхода. Согласно общепринятой методике, доходный подход для оценки рыночной стоимости торгово-офисной недвижимости и сравнительный подход для оценки рыночной стоимости жилой недвижимости являются основными, т.к. в большей мере отражают ожидания потенциальных продавцов и покупателей. В отчете представлен полный анализ основных факторов на страницах 25-26 пункт 3.Д и 3.Е, полностью соответствующий требованиям ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и ФСО.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 13 декабря 2017 года N 264-12/2017, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщики придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... и N... может быть пересмотрена и установлена в размере их рыночной стоимости на основании отчёта от 13 декабря 2017 года N 264-12/2017, выполненного экспертами-оценщиками ЗАО "Вологодский центр правовой информатизации" С.Е.С., П.А.Ю.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Кроме того, Романова С.В. ставит вопрос о возмещении ей понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 50 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей, расходов по оплате юридических услуг в размере 15 000 рублей.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В целях проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости Романова С.В. заключила договор с ИП П.А.Ю. на оказание услуг по организации оценки от 08 декабря 2017 года N 90 (л.д. 17-19). Выполнение заказа по договору по поручению организатора осуществляет ЗАО "Вологодский центр правовой информатизации". Как следует из справки ИП П.А.Ю. от 31 января 2018 года, в вышеназванном договоре допущена опечатка при указании даты его заключения: вместо 18 декабря 2017 года следует читать 08 декабря 2017 года.
Общая стоимость работ по договору составила 50 000 рублей. В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата услуг производится в течение 3 дней с даты подписания заявки, но не позднее передачи отчета.
18 декабря 2017 года денежные средства в сумме 50 000 рублей были оплачены Романовой С.В., что подтверждается квитанцией N 000170 (л.д. 16).
Кроме этого, при подаче иска в суд Романовой С.В. уплачена государственная пошлина в общем размере 600 рублей, что подтверждено чеками-ордерами от 21 декабря 2017 года и от 26 января 2018 года.
Как следует из материалов дела, административный истец для оказания ей юридической помощи при рассмотрении настоящего дела 01 декабря 2017 года заключила договор об оказании юридических услуг N 209-17 с обществом с ограниченной ответственностью "ЮК-МаксКонсалт" (л.д. 13-15).
Предметом договора являлись консультирование по вопросу оспаривания кадастровой стоимости дома, расположенного по адресу: <адрес>, составление административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, представление интересов административного истца в Вологодском областном суде, стоимость которых составила 15 000 рублей.
Факт оплаты Романовой С.В. юридических услуг по договору от 01 декабря 2017 года подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 01 декабря 2017 года (л.д. 11). В ходе судебного разбирательства по административному делу интересы административного истца представляла Романова Ю.А., действующая на основании договора от 01 декабря 2017 года, заключенного между нею и обществом с ограниченной ответственностью "ЮК-МаксКонсалт". По делу состоялось 4 судебных заседания в суде первой инстанции: 29 января 2018 года, 19 февраля 2018 года и два судебных заседания 21 февраля 2018 года.
Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Результаты работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Вологодской области.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, - Правительства Вологодской области.
Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, характер действий, произведенных представителем административного истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с Правительства Вологодской области в пользу Романовой С.В. расходов по оплате юридических услуг по договору от 0 декабря 2017 года в размере 7 000 рублей, расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по договору от 08 декабря 2017 года N 224 в размере 50 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей, всего подлежит взысканию денежная сумма в размере 57 600 рублей.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Романовой С.В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поданное в суд 22 декабря 2017 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений NN 1-5, 7-10, 12, 13 первого этажа (лит. А) общей площадью 207,3 кв.м., с кадастровым номером N..., находящихся в двухэтажном бревенчатом жилом доме, назначение - торговое, этаж - 1, номер на поэтажном плане 1-5, 7-10, 12, 13, расположенных по адресу: <адрес>, установив её в размере их рыночной стоимости равной 3 114 000 рублей по состоянию на дату оценки 18 марта 2014 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещений NN 1-13 второго этажа (лит. А) общей площадью 218,9 кв.м., с кадастровым номером N..., находящихся в двухэтажном бревенчатом жилом доме, назначение - жилое, этаж - 2, номер на поэтажном плане 1-13, расположенных по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 4 329 000 рублей по состоянию на дату оценки 14 марта 2014 года.
Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу Романовой С.В. судебные расходы по административному делу N 3а-24/2018 в общем размере 57 600 (пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 22 февраля 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка