Решение Самарского областного суда от 11 июня 2019 года №3а-1250/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2019 года Дело N 3а-1250/2019
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,
при секретаре Арсеньевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1250/2019 по административному исковому заявлению ООО "ТЛТ ПРОФ" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ТЛТ ПРОФ" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 6 162 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: склады (6.9), расположенный по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена по состоянию на 21 июня 2018 года и составляет 5 710 202 рубля 16 копеек.
Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы как плательщика арендной платы.
В обоснование заявленных требований ООО "ТЛТ ПРОФ" ссылается на отчёт об оценке от 7 ноября 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Глобал Апрайс", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 21 июня 2018 года составляет 3 828 758 рублей 70 копеек.
Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 13 декабря 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии от 24 декабря 2018 года N N заявление ООО "ТЛТ ПРОФ" было отклонено.
При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке.
На основании изложенного, ООО "ТЛТ ПРОФ", с учетом уточнения заявленных требований, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 162 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: склады (6.9), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 июня 2018 года в размере 3 828 758 рублей 70 копеек.
В судебном заседании представитель административного истца Денисова О.В., действующая на основании доверенности от 6 июня 2019 года, административные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области и Администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем суд, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определилрассмотреть дело без их участия.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в которых оставил разрешение заявленных административных исковых требований по существу на усмотрение суда.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО "ТЛТ ПРОФ" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата...
...Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 июня 2015 года N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из материалов дела усматривается, что ООО "ТЛТ ПРОФ" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 6 162 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: склады (6.9), расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17 августа 2018 года N N, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22 марта 2019 года N N.
Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610 ""Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 марта 2019 года N N, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 21 июня 2018 года и составляет 5 710 202 рубля 16 копеек.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку арендная плата за спорный земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, права и законные интересы ООО "ТЛТ ПРОФ" напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.
Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 13 декабря 2018 года ООО "ТЛТ ПРОФ" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии от 24 декабря 2018 года N N заявление было отклонено, после чего, 24 мая 2019 года Общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
При таких обстоятельствах, обращение ООО "ТЛТ ПРОФ" в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчёт об оценке от 7 ноября 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Глобал Апрайс", из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 21 июня 2018 года составила 3 828 758 рублей 70 копеек.
Общие требования к отчёту об оценке установлены статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчёте.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка указанного выше объекта недвижимости выполнена по состоянию на 21 июня 2018 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчёте об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчётами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчёту об оценке документами.
Оснований полагать, что представленный административным истцом отчёт об оценке от 7 ноября 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Глобал Апрайс", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.
Как следует из письменных пояснений оценщика ООО "Глобал Апрайс" на первое замечание Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, указанное в решении от 24 декабря 2018 года N N, в соответствии с п. 22 ФСО N 7, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах. Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах представлен в разделе 10.3 Отчета на страницах 21-22. Использование лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в Отчете об оценке. Обоснование использования части доступных оценщику объектов-аналогов приведено в разделе 12.1.1 отчета на странице 29. Таким образом, можно сделать вывод, что п. 22 ФСО N 7 оценщиком не нарушен.
По второму замечанию Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, указанному в решении от 24 декабря 2018 года N N, оценщик ООО "Глобал Апрайс" указал, что согласно п. 25 ФСО N 7 Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом, в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Оценщик считает, что назначение земельных участков является существенным при выборе объектов-аналогов. Все выбранные для расчетов объекты-аналоги имеют промышленное назначение.
Объект оценки расположен в зоне ПК-1 (Зона промышленных объектов I-II классов опасности) Автозаводского района. Описание объектов-аналогов, представленное на стр. 36 Отчета позволяет идентифицировать, что данные земельные участки находятся в промзонах Автозаводского и Центрального района.
Несмотря на то, что 25 и 26 объектов находятся в диапазоне "до 25 000 кв.м.", при выборе объектов-аналогов для произведения расчетов учитываются также иные ценообразующие факторы, то есть отбор объектов-аналогов для произведения расчетов производился таким образом, чтобы объекты-аналоги были сопоставимы с объектом оценки по максимальному количеству факторов, то есть, чтобы при расчете стоимости объекта оценки было произведено минимальное количество корректировок, как в количественном, так и в процентном выражении.
В описании объявлений о продаже земельных участков зачастую указывается, что земельный участок находится в аренде. Оценщик принимает допущение, что если данная информация не указана, то земельный участок находится в собственности, так как на дату составления Отчета об оценке не представляется возможным подтвердить ту или иную информацию, приведенную в источнике информации.
Таким образом, можно сделать вывод, что п. 5 ФСО N 3, п. 22 ФСО N 7 оценщиком не нарушены.
С учётом изложенного, суд считает возможным принять отчёт об оценке от 7 ноября 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Глобал Апрайс", в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения ООО "ТЛТ ПРОФ" в суд является 24 мая 2019 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 13 декабря 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "ТЛТ ПРОФ" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 162 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: склады (6.9), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 июня 2018 года в размере 3 828 758 рублей 70 копеек.
Дата подачи ООО "ТЛТ ПРОФ" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 13 декабря 2018 года, в суд - 24 мая 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 июня 2019 года.
Председательствующий: Непопалов Г.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка