Решение Пермского краевого суда от 18 марта 2020 года №3а-1248/2019, 3а-213/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 марта 2020 года Дело N 3а-213/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Исаковой Л.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Лузина Сергея Валентиновича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Лузин С.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого 4-этажного здания, общей площадью 815,6 кв.м, с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 18 857 891 рубль по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше здания. В силу положений ст.ст. 375, 378.2, 401, 402 Налогового кодекса РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости нежилого здания. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого нежилого здания, определенную независимым оценщиком на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 21.01.2020, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: администрация г. Перми, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".
В судебное заседание истец, представитель административного истца не явились, в суд представитель административного истца направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что на требованиях, изложенных в административном исковом заявлении, настаивает.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о рассмотрении дела извещен, в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в котором указал на то, что не возражает против удовлетворения заявленных в административном исковом заявлении требований.
Заинтересованные лица администрация г. Перми, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суд представителей не направили, о времени и месте слушания дела были извещены надлежаще. От администрации г. Перми поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.
Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Лузин С.В. является сособственником нежилого 4-этажного здания, общей площадью 815,6 кв.м, с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Истцу принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на спорное имущество. Иным собственником объекта является С. (1/2 доля).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорное нежилое здание, принадлежащее истцу на праве долевой собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости здания безусловно нарушаются его права и обязанности.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 37 623 742,18 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, в подтверждение заявленных исковых требований Лузиным С.В. представлен отчет об оценке от 20.03.2019 N 013/2019-О, составленный оценщиком ООО "Пермь инвентаризация". Согласно отчету рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 составила 18 857 891 рубль.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик Б., выполнивший отчет, является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный оценочный департамент", включен в реестр оценщиков 07.07.2015, регистрационный номер **. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом о профессиональной переподготовке регистрационный номер **, выданный 10.02.2014 Государственной образовательной организацией дополнительного профессионального образования "Институт повышения квалификации - РМЦПК"; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 16.03.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 01.06.2018 ООО "Абсолют Страхование". Срок действия полиса с 01.06.2018 по 31.05.2019.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок производственного (коммерческого) назначения.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми. Исследование проводилось на основе данных Пермской мультилистинговой системы и информации объявлений о купле-продаже офисов, торговых, складских и производственных помещений, размещенных на портале о недвижимости "Метросфера", в ходе выполнения анализа оценщиком использовались также данные о сделках продажи, предоставленные Управлением Росреестра по Пермскому краю, а также данные интернет-сайтов о предложении на продажу объектов недвижимости.
При определении рыночной стоимости объекта, оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
В отчете об оценке применены все три оценочных подхода: затратный, сравнительный и доходный, что дает наиболее высокую степень достоверности результата исследования. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), а также отдельно стоимости земельного участка, с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения характеристики, а также его экономические характеристики (общая площадь, цена предложения, местоположение, зона коммерческой привлекательности, транспортная доступность, коммуникации, назначение земельного участка). Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога (с учетом земельного участка) для здания и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с коммерческим использованием.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
При определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, который предполагает процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые приносит данная недвижимость, оценщик в отчете привел расчет потенциального валового дохода, с подробным описанием отобранных объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости права аренды, в том числе с указанием источников информации, текста объявлений, а также оценщиком приведено обоснование вводимых корректировок. В подтверждение достоверности информации о выбранных объектах-аналогах, их количественных и качественных характеристик, к отчету приложены скриншоты текстов объявлений. Приведен расчет рыночной ставки арендной платы для коммерческих помещений, расчет величины коэффициента недозагрузки, расчет операционных расходов, определение действительного валового дохода, расчет ставки капитализации.
Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод учета по укрупненным показателям. В качестве источника информации по стоимости строительства использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) "Ко-Инвест, Общественные здания", 2014.
В качестве аналога использован объект, имеющий шифр 03.03.000.007 - клубы столовые на 150 мест, имеющий характеристики: класс конструктивной системы КС-1, высота этажа 4,4 м, преобладающий материал стен - кирпичные, фундамент бетонный (бутобетонный, железобетонный), перекрытия и покрытия сборные железобетонные, полы деревянные, без внутренней и наружной отделки, с отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией и электроснабжением (освещением).
Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемыми по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.
В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, оценщик определилтакую стоимость с учетом прав на земельный участок в размере 21 493 304,26 рублей, после чего выделил рыночную стоимость земельного участка под объектом, окончательно определив рыночную стоимость объекта без учета стоимости земельного участка, которая округленно составила 18 857 891 рубль.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
На все замечания относительно представленного отчёта об оценке от 20.03.2019 N 013/2019-О, представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения с представлением письменных пояснений директора ООО "Пермь инвентаризация" М., в которых содержатся ссылки на конкретные страницы отчёта и применённые при проведении оценки нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, о правильном выборе объектов-аналогов (как в отношении здания, так и в отношении земельного участка), правильном применении корректировок при оценке спорного нежилого здания, а также правильном использовании выбранного оценщиком подхода с применением конкретного метода оценки.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не поддерживалось, напротив, в направленном в суд заявлении административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 18 857 891 рубль.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 11.12.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Лузина Сергея Валентиновича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого 4-этажного здания, общей площадью 815,6 кв.м, с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 18 857 891 рубль по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 11 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 26.03.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка