Решение Калининградского областного суда от 19 апреля 2021 года №3а-124/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 апреля 2021 года Дело N 3а-124/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Табаковой Маргариты Викторовны к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
Табакова М.В. обратилась в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 260 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под проезд к земельному участку с кадастровым номером N, в г.Гурьевске Калининградской области, который принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора от 24 августа 2015 года N 492, заключенного между администрацией муниципального образования "Гурьевский городской округ" и Табаковой М.В. на срок до 1 августа 2064 года.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 841 034 руб., соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 января 2020 года.
По утверждению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушено право административного истца на выкуп земельного участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ по экономически обоснованной цене.
Согласно отчету, выполненному оценщиком ООО "Агентство независимой оценки "Прайс" Плотниковой О.А., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 819 300 руб.
С учетом изложенного Табакова М.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 260 кв.м равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 810 300 руб.
В судебном заседании представитель Табаковой М.В. - Доронина С.Г. административные исковые требования поддержали, изложив в их обоснование аналогичные доводы.
Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области, а также заинтересованного лица - администрации муниципального образования "Гурьевский городской округ" - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N принадлежит Табаковой М.В. на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 24 августа 2015 года N 492, заключенного в порядке ст. 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года) на срок до 1 августа 2064 года в целях обеспечения к смежному земельному участку с кадастровым номером 39:03:010080:109 площадью 1000 кв.м с разрешенным использованием - для размещения объектов розничной торговли (магазины), который принадлежит Табаковой М.В. на праве собственности с 2014 года.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 260 кв.м по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 841 034 руб.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 24 января 2020 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
По сведениям ЕГРН на земельных участках с кадастровыми номерами N и N расположен единый объект недвижимости с кадастровым номером N - сооружение, являющееся дорожным покрытием.
8 февраля 2019 года зарегистрировано право собственности Табаковой М.В. на названное сооружение.
В октябре 2020 года Табакова М.В. обратилась с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером N.
Поскольку выкупная цена земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, существенное превышение кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночной стоимости влечет за собой увеличение выкупной цены участка.
Из материалов дела также следует, что письмом администрации муниципального образования "Гурьевский городской округ" от 20 октября 2020 года разъяснена Табаковой М.В. процедура продажи земельных участков на аукционе после погашения записи в ЕГРН о праве аренды земельного участка.
Табакова М.В. обратилась в Гурьевский районный суд Калининградской области с иском к администрации Гурьевского городского округа об оспаривании бездействия, которое согласно пояснениям представителя административного истца выразилось в фактическом отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.
Данное дело до настоящего времени не разрешено районным судом.
Однако, независимо от решения суда по указанному административному делу, Табакова М.В. вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при том, что по условиям договора аренды земельного участка от 24 августа 2015 года N 492 арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка.
Таким образом, значительное превышение установленной кадастровой стоимости участка по отношению к его рыночной стоимости влечет за собой расчет арендной платы за оцениваемый участок в экономически необоснованном размере, что свидетельствует о наличии у Табаковой М.В. права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" не установлена.
Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В обоснование своих требований Табакова М.В. представила отчёт N 37-03-2021 от 18 марта 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года в размере 819 300 руб., составленный оценщиком ООО "Агентство независимой оценки "Прайс" Плотниковой О.А.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщиком применен сравнительный подход, невозможность применения иных подходов экспертом мотивирована, обоснованность их неприменения сомнений не вызывает.
При определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком использована ценовая информация о 6 объектах-аналогах, которые имеют виды разрешенного использования - под строительство торгового комплекса, под строительство торгово-выставочного комплекса, под магазины под строительство магазинов и размещения объектов - и сопоставимы по основным ценообразующим факторам.
Так, 4 из 6 объектов расположены в г.Калининграде, 1 - в п.Орловка Зеленоградского района и 1 - в п. Малое Исаково Гурьевского района.
В связи с местоположением 4 объектов-аналогов в областном центре, а других 2 объектов и оцениваемого объекта - в ближайших окрестностях областного центра, оценщиком применена корректировка на местоположение, размер которой определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера.
Также оценщиком применены корректировки на торг и на площадь объектов, основания для их применения и размер корректировок мотивированы оценщиком.
Оценщик Плотникова О.А. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Так, Плотникова О.А. является действительным членом Российского общества оценщиков, включена в реестр саморегулируемой организации оценщиков, право осуществления оценочной деятельности у Плотниковой О.А. не приостановлено.
Плотникова О.А. имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 018004-1 от 18 мая 2020 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", срок действия - до 18 мая 2023 года.
Гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке (полис страхования от 20 февраля 2021 года, срок страхования - с 20 февраля 2021 года по 19 февраля 2022 года включительно.
Таким образом, оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.
В ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 26 марта 2021 года о принятии административного искового заявления к производству, судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у них доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями.
Однако Управление Росреестра по Калининградской области, Правительство Калининградской области, администрация муниципального образования "Гурьевский городской округ" таким правом не воспользовались.
Таким образом, представленные административным истцом доказательства заявленной величины рыночной стоимости не опровергнуты.
Суд также принимает во внимание и то обстоятельство, что с учетом вида разрешенного использования (проезд к смежному земельному участку), его площади и конфигурации самостоятельное использование земельного участка с кадастровым номером N затруднительно, что фактически определенным образом ограничивает земельный участок в его рыночном обороте.
Суд также отмечает, что стоимость 1 кв.м данного участка - 7080,9 руб. - сопоставима со средней стоимостью 1 кв.м расположенных в этом же кадастровом квартале земельных участков, которые действительно предназначены для размещения объектов торговли в то время как оцениваемый объект имеет иное разрешенное использование.
Кроме того, согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером N, учтенному в ГКН 31 июля 2015 года, на момент постановки на кадастровый учет кадастровая стоимость этого участка была установлена в размере 208 444,60 руб. (то есть 801,71 руб. за 1 кв.м).
Объективных данных, обусловивших столь значительное, в 8,8 раза, увеличение кадастровой стоимости данного участка при неизменности его характеристик, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено.
Совокупность исследованных судом доказательств свидетельствует о том, что установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца как арендатора этого участка.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Табаковой Маргариты Викторовны, поданное в суд 24 марта 2021 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 260 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под проезд к земельному участку с кадастровым номером N, адресный ориентир - г.Гурьевск Калининградской области, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 819 300 руб.
Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 26 апреля 2021 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка