Дата принятия: 02 октября 2020г.
Номер документа: 3а-124/2020
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 октября 2020 года Дело N 3а-124/2020
Санкт-Петербург 02 октября 2020 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Григорьевой Н.М.,
при ведении протокола помощником судьи Малышевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Лимпэк" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лимпэк" обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков:
- с кадастровым N, площадью 865 +/- 10 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение одноэтажного нежилого строения (склад комплектации) расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером с кадастровым N, площадью 653 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>;
с кадастровым N, площадью 6897+/-29 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>; в размере рыночной их стоимости, что должно составить 600.000 руб., 450.000 руб. и 4.800.000 руб. соответственно (т. 1 л.д. 9-14).
Помимо того, административный истец просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объектов установленную судом рыночную стоимость.
В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N установлена 29.12.2007 г. руб. в размере 3.464.203,90 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N установлена 29.12.2007 г. в размере 2.607.944,87 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N установлена 29.12.2007 г. в размере 27.695.938,05 руб., что по мнению административного истца значительно превышает рыночную стоимость земельных участков, чем нарушаются права административного истца.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
В качестве заинтересованного лица привлечена администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
В письменных возражениях представитель административного ответчика - Правительства Ленинградской области Вилаева М.А. указала, что Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. N 356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области. В период проведения государственной кадастровой оценки и до 01.03.2019 г. для определения кадастровой стоимости применялись утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. N 222 методическое указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.
Кадастровая стоимость участка с кадастровым N определена с использованием удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного указанным выше постановлением Правительства Ленинградской области в размере 4.004,86 руб/кв.м; участки с кадастровыми N и N прошли пообъектную оценку.
Также представителем административного ответчика сделаны замечания относительно представленных административным истцом отчетов об оценке. В частности, отмечено, что в отчетах, представленных административным истцом, указано, что спорные участки относятся к сегменту рынка недвижимости "Загородная недвижимость". Вместе с тем, участки расположены в населенном пункте городского типа - городе Гатчина, в связи с чем данный вывод является недостаточно обоснованным. Помимо того, как следует из информации об объектах-аналогах, приведенных на стр. 33 отчетов, объекты-аналоги N 1 и N 3 имеют существенно большие площади, чем участки с кадастровыми номерами N и N. Площадь объекта-аналога N 2 значительно превышает площадь всех участков, при этом какая-либо корректировка не применялась. Как следует из информации об объекте - аналоге N 1, представленной на стр. 27, вид разрешенного использования земельного участка не указан, соответственно невозможно достоверно установить, что он может использоваться в качестве аналога без применения корректировки. Из информации об объектах-аналогах N 2 и N 3 не представляется возможным достоверно установить даты размещения объявлений о продаже указанных объектов (л.д. 18 -20, т.2).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. N 356. Земельные участки с кадастровыми номерами N и N вошли в перечень объектов оценки и прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением N 356. Земельный участок с кадастровым номером N не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ленинградской области N 356, его кадастровая стоимость определена исходя из площади - 865 кв.м и УПКС -4004,86 руб./кв.м.
Дата определения кадастровой стоимости всех трех объектов - 29.12.2007 г.
Вопрос об удовлетворении требований оставлен Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на усмотрение суда.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержал требования административного иска и приведенные в нем доводы.
Явившаяся в суд представитель Правительства Ленинградской области Вилаева М.А. оставила вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда, указала на обоснованность и достоверность заключения судебной экспертизы.
Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области, заинтересованное лицо - администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области о слушании дела надлежащим образом извещены (л.д. 175 -178, 184-187, т.2), представителей для участия в судебном заседании не направили.
В ранее состоявшемся судебном заседании представитель администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области полагала стоимость участков, определенную представленными отчетами об оценке, заниженной, заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельных участков, которое было удовлетворено судом.
По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.
Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений ч.1,5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с. ч.1,2,3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как предусмотрено ст. 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость; налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания ( п.1.1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельных участков:
- с кадастровым номером N, площадью 865 +/- 10 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение одноэтажного нежилого строения (склад комплектации) расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, площадью 653 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, площадью 6897+/-29 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 29.12.2007 г. в следующих размерах: в отношении земельного участка с кадастровым номером N - в сумме 3.464.203,90 руб.; земельного участка с кадастровым номером N - в сумме 2.607.944,87 руб.; земельного участка с кадастровым номером N - в сумме 27.695.938,05 руб. (т. 1, л.д. 17-19).
Административным истцом в обоснование требований при подаче иска представлены отчеты об оценке N АЦ239.1-12.19, N АЦ239.2-12.19, N АЦ239.3-12.19 от 20.12.2019 г., составленные оценщиком ООО <данные изъяты> ФИО4, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки составляет 600.000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки составляет 450.000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки составляет 4.800.000 руб. (т.1, л.д. 44 -184). При расчете стоимости объектов методом сравнения продаж оценщиком использованы сведения о 3 объектах-аналогах.
По мнению <данные изъяты> лица по делу, использование подобранных оценщиком аналогов некорректно, в том числе, с учетом разницы в характеристиках и с учетом того, что корректировка оценщиком не применялась.
По ходатайству представителя администрации Гатчинский муниципальный район Ленинградской области на основании ст. 77, 78 КАС РФ определением суда от 26.06.2020 г. назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых заявлен административный иск.
Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО <данные изъяты> ФИО5
Согласно заключению эксперта ФИО5 от 25.08.2020 г. N 252-20 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 865+/- 10 кв.м., по состоянию на 29.12.2007 г. составляет 1.367.000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 653 кв.м. составляет на 29.12.2007 г. 1.077.000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 6897+/-29 кв.м. определена экспертом по состоянию на 29.12.2007 г. равной 8.340.000 руб. (т.2, л.д. 115 -162).
Расчет стоимости земельных участков был произведен экспертом в соответствии со сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж, в сравнении с 4 объектами-аналогами, с выполнением корректировок.
Судом исследованы полученные доказательства по правилам 82,84 КАС РФ.
При оценке представленных административным истцом отчетов о стоимости объектов суд учитывает, что при проведении оценки земельных участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки.
Суд приходит к выводу о достоверности полученного заключения судебной экспертизы, оценивая которое суд отмечает, что оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами ( л.д. 138 -151, т.3).
Заключение эксперта мотивировано, содержит подробное изложение проведенного исследования, обоснование сделанных выводов и не содержит противоречий.
Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и признается судом достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости названных выше объектов недвижимости, исходя из которого суд полагает возможным удовлетворить административный иск.
Административным истцом подано ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд (л.д. 44,45).
Кадастровая стоимость названных земельных участков установлена по состоянию на 29.12.2007 г.
Административный истец обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов, о стоимости которых заявлен спор, 15.01.2020 г., а затем - в суд 27.01.2020 г., т.е. с пропуском установленного пятилетнего срока.
Однако, поскольку по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, а кроме того, упомянутые земельные участки административный истец приобрел в 2017 -2018 гг., не будучи собственником возможностью обратиться в суд до истечения установленного пятилетнего срока с даты определения кадастровой стоимости не располагал, суд полагает, что срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, подлежит восстановлению.
Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объектов установленной рыночной стоимости.
Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости, согласно положениям статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г.
Как следует из положений названной статьи, в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав.
В данной части нарушения прав административного истца не допущено; уполномоченным органом не принималось решения об отказе во внесении в ЕГРН сведений о новой, установленной судебным решением кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу объектов, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения требований в части обязания административного ответчика внести изменения в государственный кадастр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Лимпэк" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 865 +/- 10 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение одноэтажного нежилого строения (склад комплектации) расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 29 декабря 2007 года в размере 1.367.000 руб. (один миллион триста шестьдесят семь тысяч рублей).
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 653 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 29 декабря 2007 года в размере 1.077.000 руб. (один миллион семьдесят семь тысяч рублей).
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6897+/-29 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 29 декабря 2007 года в размере 8.340.000 руб. (восемь миллионов триста сорок тысяч рублей).
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных земельных участков считать 15 января 2020 года.
В удовлетворении требований в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка рыночной, - отказать.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Н.М. Григорьева
Решение изготовлено в окончательной форме 22 октября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
