Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 31 октября 2019 года №3а-124/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2019 года Дело N 3а-124/2019
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Макогон Т.И. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, Макогон Т.И. просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы следующим. Макогон Т.И. является собственником магазина автозапчастей "Автомир", площадью 2461,4 кв.м., с кадастровым номером ... расположенного по адресу: .... На основании государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в Республике Бурятия кадастровая стоимость указанного магазина определена в размере 90554904 руб. 90 коп.
Поскольку кадастровая стоимость объекта превышает его рыночную стоимость, Макогон Т.И. просит установить кадастровую стоимость помещения магазина в размере его рыночной стоимости, которая согласно отчету об оценке рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016г. составляет 42948000 руб. Кадастровая стоимость объекта капитального строительства влияет на размер имущественного налога, уплачиваемого истцом.
В судебное заседание административный истец Макогон Т.И. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представитель по доверенности Лобыкин С.В. доводы административного иска поддержал и дал пояснения ему аналогичные.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Логинова Л.Б. в суд не явилась, просила рассмотреть дела в ее отсутствие. В письменном отзыве на административный иск указала, что Управление Росреестра по РБ не возражает против удовлетворения административного иска. Отчет об оценке объекта недвижимости, представленный в качестве доказательства соответствует дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, форма и содержание отчета, описание объекта оценки соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Санжиева Е.Б. против удовлетворения административного иска возражала по мотиву несоответствия представленного отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке к описанию отчета об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что свидетельствует о нарушении ФСО N 3. При проведении оценки оценщиком выбраны аналоги, не относящиеся к одному сегменту рынка, отличающиеся по своим характеристикам с оцениваемым объектом и не сопоставимые с ним по ценообразующим факторам.
Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия Борсоев С.Ц., в суд не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В ходатайстве о рассмотрении дела без участия Правительства РБ указал, что принятое по делу решение суда не повлияет на права и обязанности последнего, поскольку постановление Правительства РБ, которым утверждена оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости не оспаривается административным истцом.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Д.А. Шодонова в судебное заседание не явилась, также просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представила письменный отзыв на иск, в котором указала, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является правом собственника такого объекта недвижимости.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Макогон Т.И. подлежит удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Макогон Т.И. является собственником объекта капитального строительства - магазина автозапчастей "Автомир", площадью 2461,4 кв.м., с кадастровым номером ... расположенного по адресу: <...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02 сентября 2016 года N ...
По итогам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Бурятия, результаты которой утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 13 октября 2016 года N 476, определена кадастровая стоимость помещения магазина "Автомир" в размере 90554904,90 руб.
Сведения о таком размере кадастровой стоимости нежилого помещения, поставленного на кадастровый учет 22 ноября 2011 года, внесены в Государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой. Кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на 1 января 2016 года.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.
В силу положений пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физического лица в отношении нежилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, определяется исходя из его кадастровой стоимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 40/19-РБ от 15 августа 2019 года (далее - отчет), выполненный ООО "Агентство оценки собственности".
В отчете оценщиком приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, указаны источники использованной информации, проведен анализ собранной информации, проанализирован рынок торговой недвижимости, аренды торговых помещений, мониторинг рынка земельных участков г.Улан-Удэ, сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исследованы ценообразующие факторы по состоянию на 2015 год.
Оценщик использовал информацию газет "Все для Вас", " Из рук в руки", данные сети Internet: сайт www.ruads.org.
В соответствии с пунктами 12-17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки принял решение использовать затратный и доходный подходы, так как полученная величина наиболее полно отражает стоимость объекта оценки и учитывает все факторы, влияющие на нее. Затратный подход использовался методом сравнительной единицы. Доходный подход использовался методом прямой капитализации.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода оценщик рассчитал полную восстановительную стоимость объекта оценки, с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (справочник УПВС Госстроя СССР). Полученные результаты перевел сначала в цены 1984года, затем в цены 1990 года, а затем уже в цены 4 квартала 2015года путем использования индексов изменения сметной стоимости, территориального коэффициента. Определилфизический износ объекта, согласно техническому паспорту объекта от 05.12.2015г. в 5 %. Затем определилрыночную стоимость объекта с учетом величины накопленного износа в 48223000 руб.
При определении стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщик применил метод прямой капитализации, что обусловлено тем, что прогнозный период от сдачи объекта в аренду предсказуем и поддается оценке и чистый годовой доход, получаемый собственником, предполагается постоянным в течение срока эксплуатации.
Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в городе Улан-Удэ. Так как объект недвижимости является 4-х этажным зданием, имеющим подвал, оценщик рассчитал арендные ставки отдельно для каждого этажа и для помещений разного функционального назначения - торговых и офисных.
Для расчета арендной ставки торговых помещений выбраны 4 объекта-аналога: 1) нежилое торговое помещение, 45 кв.м., по пр-ту <...>) нежилое торговое помещение, площадью 970 кв.м. по пр-ту <...> 3) нежилое торговое помещение, площадью 594 кв.м., по пр. <...> 4) нежилое торговое помещение, площадью 72 кв.м. по <...> с применением поправок на площадь и на этаж. Рыночная арендная ставка в месяц составила 392 руб. за 1 кв.м.
Поправка на тип объекта не применялась, поскольку все объекты аналоги расположены в зданиях, как и объект оценки.
Также приведен расчет рыночной стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода с учетом операционных расходов в 642393 руб., чистого операционного дохода в 2 187533 руб.
Аналогичным образом рассчитана арендная ставка для торговых помещений, расположенных на первом и других этажах объекта недвижимости.
По результатам установлена рыночная стоимость всего объектанедвижимости, расположенного на земельном участке в 50947000 руб.
Посредством сравнительного подхода установлена рыночнаястоимостьземельного участка путем сравнения 3-х объектов аналогов, расположенных по ул.ул. Ботаническая, Ермаковская и Ключевская г. Улан-Удэ. При этом применены поправки на дату продажи, на торг и на местоположение. При сравнительном подходе рыночная стоимость земельного участка определена в 8586000 руб.
Исходя из приведенных величин, рыночная стоимость объекта оценки составила 42361000 руб.
Для окончательного согласования результатов оценки использованы весовые коэффициенты в 0,9 и 0,1 для доходного и затратного подходов соответственно. Окончательная рыночная стоимость объекта недвижимости определена в 42 948000 руб.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенной оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Доводы, изложенные Администрацией г.Улан-Удэ, подлежат отклонению.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данной статьей определено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения.
В соответствии со ст. 14 этого же Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При этом в силу ст. 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой.
Суд не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода оценщика о целесообразности применения метода расчета цены на единицу общей площади (руб./кв.м.) для всех объектов-аналогов капитального строительства.
То обстоятельство, что в качестве объектов-аналогов использовались помещения в зданиях, отличающихся по своим конструктивным свойствам от оцениваемого объекта, основанием для признания отчета об оценке недопустимым доказательством не является.
В частности, поскольку арендная ставка определялась для каждого этажа оцениваемого объекта недвижимости в отдельности, использование в качестве объектов аналоговпомещений другой группы капитальности, не повлияло на конечный результат оценки.
Ссылки на неверное определение показателя восстановления при расчете полной восстановительной стоимости объекта оценки, принять во внимание нельзя.
В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости(ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять методы оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
По аналогичным основаниям подлежат отклонению и иные доводы представителя заинтересованного лица, в том числе о неверном применении весовых коэффициентов. Тем более последний довод надлежащими ссылками на нормы материального права не подкреплен.
Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Макогон Т.И. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года - 42 948000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Макогон Т.И., поступивший в суд 20 сентября 2019 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость магазина автозапчастей "Автомир", площадью 2461, 4 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости - 42948000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 7 ноября 2019г.
Судья ПОДПИСЬ Т.Н. Раднаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка