Решение Хабаровского краевого суда от 18 октября 2017 года №3а-124/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 октября 2017 года Дело N 3а-124/2017
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Козельского Д.А., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Пак Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бойчука А.Г. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Бойчук А.Г обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17 561 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.11.2016г. в размере 34 156 145 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 17.11.2016г. определена в размере 60 430 913,20 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком АО "Богерия" от 27.03.2017г. N 6132-НД, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17.11.2016г. определена в размере 34 156 145 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Бойчука А.Г., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации г. Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Козельский Д.А. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Пак Ю.В. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке частично не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Применяя сравнительный подход к оценке в рамках метода сравнения продаж, оценщик не указал, по каким элементам сравнения отобраны объекты-аналоги. Такие элементы сравнения, как транспортная доступность и инфраструктура при проведении оценки не учитывались, корректировка в этой части не проводилась, причина отсутствия необходимости в проведении корректировки не указана. Объектам-аналогам NN1-4 оценщиком присвоены кадастровые номера исходя из информации базы сделок Росреестра и доски объявлений, однако, база сделок Росреестра содержит только номер кадастрового квартала, без указания на номер земельного участка и его адреса. Не представлено положительное экспертное заключение на Отчет.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление заявленные требования не признает по тем основаниям, что оформление и содержание представленного отчета не соответствует законодательству об оценочной деятельности, что явилось основанием для отклонения Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Земельный участок оценен, исходя из фактического использования - для временной бесплатной стоянки автомобилей, который не соответствует установленному в соответствии с законодательством виду разрешенного использования земельного участка. Оценщиком заведомо занижен диапазон цен при отборе земельных участков с функциональным назначением ВРИ-3, в связи с чем, они не вошли в дальнейшую выборку, а все объекты, вошедшие в сформированный перечень возможных объектов-аналогов с учетом установленных критериев отбора, относятся к ВРИ-9, что не соответствует установленному оценщиком использованию объекта оценки (ВРИ-3). При расчете размера корректировки на различие вида разрешенного использования оценщик использовал метод соотношения средней удельной стоимости объектов недвижимости, соответствующих ВРИ-3 и ВРИ-9, в рамках которого объектами недвижимости, соответствующими земельным участкам с ВРИ-3, являются объект гаражной недвижимости, что так же не может быть использовано для земельных участков, используемых под автостоянки в центре города. При обращении в суд административным истцом не представлено положительное экспертное заключение на Отчет.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 17 561 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит Бойчуку А.Г. на праве собственности.
Земельный участок относятся к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения завода, под открытый склад, под здание блока цехов N1, под здание механического цеха корпусных деталей с бытовыми помещениями.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет 60 430 913, 20 руб., определена по состоянию на 17.11.2016г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
25.04.2017г. Бойчук А.Г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, представив Отчет об оценке объекта оценки N 6132-НД от 27.03.2017г., составленный оценщиком Ворониным А.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17.11.2016г. составляет 34 156 145 рублей.
Решением Комиссии от 03.05.2017г. заявление отклонено в связи с несоответствием оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен тот же Отчет об оценке объекта оценки N 6132-НД от 27.03.2017г.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 17.11.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Из Отчета следует, что на дату оценки и на дату составления отчета земельный участок не застроен. На дату составления отчета оцениваемый земельный участок использовался в качестве временной бесплатной стоянки для автомобилей, ранее входил в имущественный комплекс завода "Дальэнергомаш". Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для оцениваемого земельного участка составляет 34 441,2 руб. за 1 кв.м, что является средним значением УПКС для участков с видом разрешенного использования ВРИ-9 для кадастрового квартала, в котором расположен объект оценки.
Исходя из указанного, оценщиком земельный участок отнесен к 9 группе вида разрешенного использования (ВРИ-9) - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", что соответствует разрешенному использованию по документам и по данным Публичной кадастровой карты.
Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности Отчета N 6132-НД от 27.03.2017г. в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Обстоятельства, на которые ссылаются административные ответчики без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Доводы административных ответчиков о необходимости подтверждения административным истцом в суде Отчета об оценке Положительным экспертным заключением являются не обоснованными. Федеральным законом от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ из перечня документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, предусмотренного Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости).
В Определении от 09 марта 2017 года N 592-О Конституционный Суд выявил смысл положений пункта 5 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которому с момента утраты указанной нормой юридической силы более не требуется представления в суд экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку в Комиссию административный истец обратился 25 апреля 2017 года (в суд - 11 июля 2017 года), сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17 ноября 2016 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Бойчука А.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17 561 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 34 156 145 рублей по состоянию на 17.11.2016г., на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 25 апреля 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 20 октября 2017 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка