Дата принятия: 26 декабря 2017г.
Номер документа: 3а-124/2017
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 26 декабря 2017 года Дело N 3а-124/2017
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Епифанцевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Экостройинжениринг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
ООО "Строительная компания Экостройинжениринг" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков по адресу: <адрес>" в размере рыночной по состоянию на 16.04.2014, а именно: земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
В дальнейшем административный истец уточнил заявленные требования и просил, с учетом результатов судебной экспертизы, установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной по состоянию на 16.05.2014, а именно земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
В административном исковом заявлении указано, что ООО "СК Экостройинжениринг" является собственником данных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. Согласно отчетам рыночная стоимость земельных участков на ДД.ММ.ГГГГ составляет: с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки вышеуказанных земельных участков значительно завышены (т.1 л.д.7-13).
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что объекты-аналоги, используемые в рамках сравнительного подхода, значительно отличаются от объектов оценки по площади (в 19 раз и более). Дата предложений объектов-аналогов апрель 2012 года. Вместе с тем, дата оценки - 16.05.2014. Земельные участки имеют вид разрешенного использования "размещение многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещения коммерческого и социального назначения". Однако, в анализе рынка земельных участка отсутствуют данные о рынке земельных участков, предназначенных для строительства жилых домов. Удовлетворение требований оставлено на усмотрение суда (т.2 л.д.240-242).
В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" указано, что кадастровая стоимость земельных участков внесена законно и обоснованно. Филиал не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, действует как орган учета сведений, может выступать лишь исполнителем принятого судом решения (т.3 л.д.1-7).
В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что вышеуказанные земельные участки, учтенные в ЕГРН 15.04.2009, не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением N356. Для расчета кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N222, применялось значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки) земельных участков, расположенных в кадастровом квартале N в размере 2369,27 руб./кв.м, утвержденного постановлением N356. Представленные ООО "СК Экостройинжениринг" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков на дату 16.04.2014, соответствуют дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Управление не уполномочено определять достоверность рыночной стоимости объектов недвижимости, указанной в отчетах об оценке рыночной стоимости. Самостоятельных возражений по предъявленным требованиям Управление Росреестра не имеет (т.3 л.д.107-111).
В письменном отзыве заинтересованного лица администрации МО "Город Коммунар" указано, что установленная отчетом рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки значительно ниже среднего значения не только для города Коммунар, но и для Гатчинского муниципального района и Ленинградской области в целом. (т.2 л.д.243-245).
В письменном отзыве заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области указано, что кадастровая стоимость земельных участков внесена законно и обоснованно. Нормами действующего законодательства не установлен запрет на превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью. Нормативные акты, на основании которых установлена кадастровая стоимость земельных участков, признаны судом законными. Следовательно, со стороны административного истца имеет место злоупотребление правом в целях уклонения от налогообложения в установленных законом размерах и основания для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной отсутствуют (т.3 л.д.102-104).
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, заинтересованных лиц администрации МО "Город Коммунар" Гатчинского муниципального района Ленинградской области, администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Родионов А.В. поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просил удовлетворить заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков Правительства Ленинградской области Савченко О.А. и ФГБУ "ФКП Росреестра" Тимошин А.А. в судебном заседании сообщили, что разрешение требований административного истца оставляют на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ООО "СК Экостройинжениринг" на расположенные по адресу: <адрес> земельные участки с категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: размещение многоквартирных среднеэтажных жилых домов со встроено и (или) встроено-пристроенными помещениями коммерческого и социального назначения на первом этаже: 24.01.2014 - с кадастровым номером N площадью 27442 кв.м, с кадастровым номером N площадью 28884 кв.м, с кадастровым номером N площадью 29292 кв.м, с кадастровым номером N площадью 28836 кв.м (т.1 л.д.52, 105, т.2 л.д.1, 54); 05.07.2013 - с кадастровым номером N площадью 28973 кв.м, с кадастровым номером N площадью 28993 кв.м (т.1 л.д.158, т.2 л.д.107); 29.09.2013 - с кадастровым номером N площадью 29125 кв.м (т.2 л.д.160).
Согласно выписки из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости - 08.10.2014, дата определения и дата утверждения кадастровой стоимости - 16.05.2014 (т.1 л.д.53).
Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости и дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр - 16.05.2014, дата определения кадастровой стоимости отсутствует (т.1 л.д.106, 159, т.2 л.д.2, 55, 108, 161).
25.08.2017 ООО "СК Экостройинжениринг" обратилось в комиссию при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N. Комиссией при Управлении Росреестра по Ленинградской области указанные заявления возвращены без рассмотрения (т.1 л.д.54, 55, 107, 108, 160, 161, т.2 л.д.3, 4, 56, 57, 109, 110, 162, 163).
Из представленных административным истцом отчетов об оценке от 15.08.2017 NN 2017/117, 2017/118, 2017/119, 2017/120, 2017/121, 2017/122 и 2017/123 следует, что на дату оценки -16.05.2014 рыночная стоимость земельных участков составляла: с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.99, 152, 205, т.2 л.д.48, 101, 154, 207).
Отчеты выполнен оценщиком Ш.Ю.В. являющимся членом Некоммерческого партнерства оценщиков "Экспертный совет", ответственность оценщика застрахована в СОАО "ВСК" (т.2 л.д.209, 210).
По ходатайству административного истца судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой было поручено АО "2К" (т.3 л.д.8, 32).
Согласно заключению судебной экспертизы от 14.12.2017 рыночная стоимость по состоянию на 16.05.2014 земельного участка с кадастровым номером N составляла <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> (т.3 л.д.80-81).
Экспертиза выполнена Ж.Е.Е. членом НПО СРОО "СПО" (т.3 л.д.51).
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.3 л.д.54).
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Как следует из заключения судебной экспертизы, расчет рыночной стоимости земельных участков проведен методов сравнения продаж путем построения квалиметрической модели.
Экспертом были отобраны семь объектов-аналогов, расположенных на территории Ленинградской области, районы Санкт-Петербурга, пограничные с Ленинградской областью, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Изложенная в заключении судебной экспертизы информация об объектах-аналогах является достоверной, поскольку подтверждена сведениями об источнике размещения, который указан в заключении и в приложении.
При этом экспертом произведены корректировки тип сделки, дату сделки, местоположения, вид разрешенного использования.
Таким образом, представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объекты оценки в полной мере идентифицированы. Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения, заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки.
Административный истец не возражал против выводов судебной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном рыночной стоимости, указанной в заключении судебной экспертизы.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, в размере рыночной стоимости, указанной в заключении экспертизы.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд исходит из разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", где указано, что Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Заявления ООО "СК Экостройинжениринг" о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков поступили в комиссию при Управлении Росреестра по Ленинградской области 25.08.2017.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Экостройинжениринг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>", в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 16 мая 2014 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>", в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 16 мая 2014 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>", в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 16 мая 2014 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>", в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 16 мая 2014 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>", в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 16 мая 2014 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>", в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 16 мая 2014 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>", в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 16 мая 2014 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Экостройинжениринг" о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N считать 25 августа 2017 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 29 декабря 2017 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
