Дата принятия: 03 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-1237/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 ноября 2020 года Дело N 3а-1237/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного ответчика Васяниной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ильиных Натальи Валерьевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Ильиных Н.В. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Департамента земельных отношений администрации города Перми, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, Управлению Росреестра по Пермскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1599кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2770000 рублей по состоянию на 13.03.2020.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является правообладателем земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" N 752 от 20.03.2020 по состоянию на 13.03.2020 в размере 4894491,03 руб. Согласно отчёту об оценке от 25.06.2020 N 2020/176-2 оценщика ООО "Агентство "Профоценка" К., рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 13.03.2020 составляла 2770000 рублей. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы, а также при определении выкупной цены земельного участка.
Судом к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".
Впоследствии административный истец требования уточнил, указав рыночную стоимость нежилого помещения в размере 2930000 руб.
Административный истец Ильиных Н.В. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю Васянина Е.В. просила исключить Управление из числа административных ответчиков, поскольку Управление не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Ч. просила рассмотреть дело без её участия, возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в заявленном в уточненном иске размере.
Представитель административного ответчика Департамента земельных отношений администрации города Перми Ш. просила рассмотреть дело без её участия, возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в заявленном в уточненном иске размере.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представителя в суд не направило.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Ильиных Н.В. является собственником нежилого строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **, площадью 1599кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Земельный участок используется Ильиных Н.В. без заключения договора аренды, в связи с чем Департаментом земельных отношений администрации города Перми административному истцу предъявлено требование об оплате неосновательного обогащения в размере арендной платы за 2018 - 2020 годы, исчисленной от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Ильиных Н.В. обязана вносить плату за пользование земельным участком равную арендной плате, исчисляемой от размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, Ильиных Н.В. вправе обратиться с иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" от 20.03.2020 N 752 по состоянию на 13.03.2020 в размере 4894491,03 руб.
Административным истцом представлен в суд уточненный отчёт от 22.09.2020 N 2020/176-2.И, выполненный оценщиком ООО "Агентство "Профоценка" К., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 13.03.2020 составляла 2930000 рублей.
Уточненный отчёт об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчетами.
Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.
Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.
Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под производственную застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории города Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 4 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в уточнённом отчёте со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в уточнённом отчёте надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к уточнённому отчёту скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив уточненный отчёт об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком ООО "Агентство "Профоценка" К., и о возможности принять указанный отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства..
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно ч. 3 ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Административные ответчики высказали несогласие с размером рыночной стоимости земельного участка, заявленным административным истцом. Однако, доказательств иной величины рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками суду не представлено.
С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 2930000 рублей по состоянию на13.03.2020.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 28.07.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.
Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Поскольку оспариваемая кадастровая оценка утверждена приказом актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Департамент земельных отношений администрации города Перми, Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ"ФКП Росреестра" являются ненадлежащими ответчиками по рассматриваемому административному исковому заявлению. В связи с этим в удовлетворении административного иска Ильиных Н.В. к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Департаменту земельных отношений администрации города Перми, Управлению Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ"ФКП Росреестра" суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Ильиных Натальи Валерьевны к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1599кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2930000 рублей по состоянию на 13.03.2020.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28.07.2020.
В удовлетворении требований Ильиных Натальи Валерьевны к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Департаменту земельных отношений администрации города Перми, Управлению Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ"ФКП Росреестра" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий - подпись
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-1237/2020 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 9.11.2020.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
