Решение Самарского областного суда от 31 июля 2018 года №3а-1232/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 июля 2018 года Дело N 3а-1232/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
административное дело N 3а-1232/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СамараТрансАвто-2000" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "СамараТрансАвто-2000" по доверенности Листратенко Е.В.,
Установил:
общество с ограниченной ответственностью "СамараТрансАвто-2000" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 10 367 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 2 июня 2015 года в размере 2 599 939 рублей 93 копейки. Также просило обязать ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного земельного участка, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.
Определением Самарского областного суда от 28 июня 2018 года к участию в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация сельского поселения Верхняя Подстепновка муниципального района Волжский Самарской области.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Листратенко Е.В. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Представители административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц: филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации муниципального района Волжский Самарской области, Администрация сельского поселения Верхняя Подстепновка муниципального района Волжский Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, представили письменные отзывы.
Выслушав представителя административного истца, свидетеля - оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "СамараТрансАвто-2000" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 10 367 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства складов, расположенный по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков составе земель населенных пунктов Самарской области" от 13 ноября 2013 года N 610 утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 2 июня 2015 года в размере 6 779 499,65 рублей.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 7 мая 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.
Комиссия своим решением от 15 мая 2018 года N отклонила заявление общества, после чего административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 30 марта 2018 года оценщиком Союза "Торгово-промышленная палата Самарской области Управление экспертизы, сертификации, оценки и классификации" ФИО1, являющейся членом Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков".
Указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 2 июня 2015 года в размере 2 599 939,93 рублей.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 2 июня 2015 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.
Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведен перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения, правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.
Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.
Описание объекта оценки выполнено на основании правоустанавливающих документов и данных, полученных в ходе осмотра объекта оценки.
Оценщиком определено эффективное использование объекта оценки - в качестве земельного участка под коммерческую/индустриальную застройку.
Исследование земельного участка проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины такого отказа.В рамках сравнительного подхода все расчеты проводились на 1 кв.м. земельного участка.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: из информационных сайтов по продаже недвижимости, информационной базы "Центр", базы данных "АДОН", по запросам в риелтерские компании.
В качестве объектов-аналогов выбраны 7 земельных участков, на праве собственности, относимые к землям промышленности под индустриальную застройку, свободные от строений, расположенные в Волжском районе Самарской области, площадью от 27 739 кв.м. до 250 000 кв.м., т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в таблице на странице 57 отчета.
Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами, введены корректировки на торг, на площадь, на наличие коммуникаций, на наличие расположения относительно крупных автодорог/трасс, на наличие железнодорожной ветки. Расчет корректировок и величины рыночной стоимости приведен в таблице на странице 62-64 отчета.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1, пояснила, что ею составлялся отчет об оценке спорного земельного участка. При оценке земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости земельный участок оценивается как свободный. Коммуникации являются сооружениями, то есть улучшениями земельного участка, соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, не учитывается в стоимость участка.
На оцениваемом участке расположен объект капитального строительства, который из подключенных инженерных коммуникаций имеет электричество и газ, которые являются улучшениями данного земельного участка и принадлежат на праве собственности административному истцу, собственником земельного участка на дату оценки являлась Администрация муниципального района Волжский.
Анализ рынка земельных участков под промышленность в Самарской области, показал, что средняя стоимость земель промышленности для размещения производственных и административных зданий в Волжском районе Самарской области (исключая предложения в г. Самара и в городах областного подчинения) в конце 2 квартала 2015 года составляет 522 рубля за 1 кв.м. В Волжском районе Самарской области стоимость земель промышленности находится в диапазоне от 100 до 1100 рублей за 1 кв.м. Минимальные цены в диапазоне посчитаны на выборке предложений с наихудшими качественными характеристиками, в первую очередь на основании фактора развитости транспортной инфраструктуры, а максимальные цены посчитаны на выборке предложений с наилучшими качественными характеристиками. Внутри района стоимость земельных участков, варьируется в зависимости от класса дороги, в полосе отвода которой расположен участок.
Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Заинтересованные лица, возражающие против удовлетворения административного искового заявления, должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 июня 2015 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном отчетом об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 7 мая 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
Вместе с тем, заявленное обществом требование о возложении обязанности внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость, не подлежит удовлетворению в силу следующего.
Согласно абзацу 6 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью "СамараТрансАвто-2000" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 10 367 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 2 июня 2015 года в размере 2 599 939,93 руб.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "СамараТрансАвто-2000" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 7 мая 2018 года.
В остальной части иска отказать
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка