Решение Калининградского областного суда от 14 ноября 2019 года №3а-123/2019

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 ноября 2019 года Дело N 3а-123/2019
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Фатыхова Ильгиза Габдурахмановича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N и заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи административного искового заявления,
УСТАНОВИЛ:
Фатыхов И.Г. обратился в Калининградский областной суд 20 сентября 2019 года с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года -1218 411 руб.
Административные исковые требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит Фатыхову И.Г. на праве аренды на основании соглашения от 25 декабря 2013 года об уступке прав и обязанностей по договору N аренды земельного участка от 29 декабря 2006 года, заключенному на срок до 29 октября 2055 года. Право аренды зарегистрировано в установленном порядке. Постановлением Правительства Калининградской области N 641 от 29 августа 2013 года кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2012 года в размере 3422475 руб. Установленная кадастровая стоимость, по утверждению административного истца, не соответствует рыночной стоимости земельного участка, которая согласно отчету об оценке N от 13 сентября 2019 года по состоянию на 1 января 2012 года составляет 1218411 руб. Существенное завышение кадастровой стоимости нарушает права административного истца при том, что расчет арендной платы производится с применением коэффициентов по виду разрешенного использования земельных участков исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Кроме того, административный истец просил восстановить процессуальный срок для подачи указанного административного искового заявления (ч. 3 ст. 245 КАС РФ), указав, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 19 сентября 2013 года и являются актуальными до настоящего времени.
В судебном заседании представитель Фатыхова И.Г. - Лукичева Ю.В. заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока и административный иск поддержала.
Представители Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области и привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" в судебное заседание не явились, административные ответчики и заинтересованное лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, административные ответчики ходатайств про существу спора, в том числе о назначении судебной оценочной экспертизы, и возражений против административного иска не представили. В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" представила письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просила в административном иске отказать по мотиву недопустимости представленного административным истцом отчета об оценке.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ процессуальный срок на оспаривание кадастровой стоимости соотносился с минимальной периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, установленной частью первой статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ее первоначальной редакции), согласно которой государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки.
В пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части первой статьи 24.12 слова "и не реже чем один раз в течение пяти лет" исключены.
Таким образом, на момент подачи административного искового заявления минимальная периодичность проведения государственной кадастровой оценки не установлена законом.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены 19 сентября 2013 года (л.д. 12).
Кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 3422475 руб. (равно как и иных земельных участков из состава земель населенных пунктов) по состоянию на 1 января 2012 года установлена постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N 641 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области".
Данное постановление Правительства Калининградской области действует до настоящего времени.
Очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов до настоящего времени в Калининградской области не завершена.
Административное исковое заявление подано в суд 20 сентября 2019 года, то есть по истечении пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Учитывая закрепленный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" принцип достоверности сведений государственного кадастра недвижимости и принимая во внимание актуальность оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка, срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка подлежит восстановлению.
Разрешая настоящий спор по существу, суд исходит из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N принадлежит Фатыхову И.Г. на праве аренды на основании соглашения от 25 декабря 2013 года об уступке прав и обязанностей по договору N аренды земельного участка от 29 декабря 2006 года, заключенному на срок до 29 октября 2055 года, что подтверждено соответствующими договорами (л.д. 10-26).
Право аренды зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 15-16).
Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N 641 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года в размере 3422 475 руб.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 этой же статьи кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Постановлением Правительства Калининградской области от 15 мая 2012 года N 336 (с последующими изменениями и дополнениями) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.
Из содержания пунктов 2, 4, 6, 7 названного Порядка следует, что при наличии кадастровой стоимости земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный реестр недвижимости, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка, определяемого нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области.
Как следует из материалов дела, в частности из постановления администрации МО "Зеленоградский район" от 30 октября 2006 года N 2017 "Об утверждении проекта границ земельных участков, расположенных в п.Моховое Зеленоградского и предоставленных в аренду для ведения личного подсобного хозяйства", земельный участок для личного подсобного хозяйства был предоставлен в порядке статьи 34 ЗК РФ, действовавшей в тот период времени, без торгов (л.д. 21-22).
Земельный участок с кадастровым номером N относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждено выпиской из единого государственного реестра недвижимости (л.д. 15-16).
Таким образом, административный истец, являясь арендатором указанного земельного участка, обязан уплачивать арендную плату, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный реестр недвижимости.
Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт нарушение прав арендатора вследствие увеличения размера арендной платы.
Права арендатора, нарушенные подобным несоответствием внесённой в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с последующим внесением соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка.
В обоснование своих требований административный истец представил отчёт N от 13 сентября 2019 года об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года в сумме 1218 000 руб., составленный оценщиком Е.
Вопреки доводам администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ", оценка проведена лицом, которое обладает необходимыми познаниями в этой сфере и правом заниматься данным видом деятельности.
Так, Е. является оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.
На основании статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
Кроме того, в статье 15 настоящего Федерального закона также закреплено, что оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.
При этом Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусмотрено такое обязательное условие осуществления оценочной деятельности как государственная регистрация оценщика в качестве индивидуального предпринимателя.
Аналогичная правовая позиция высказана в письме Министерства экономического развития от 8 октября 2018 года N Д22и-1002.
В этой связи суд полагает не имеющими существенного правового значения ссылки администрации МО "Зеленоградский городской округ" на то, что по данным ЕГРЮЛ индивидуальный предприниматель Е. прекратил свою деятельность 14 апреля 2019 года.
Перечисленные в Федеральном законе N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года условия осуществления оценочной деятельности Е. соблюдены.
Так, Е. является действительным членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков "Свободный Оценочный Департамент" (регистрационный номер 0014 в Едином государственном реестре саморегулируемых организаций), включен в реестр членов Ассоциации 21 марта 2018 года за регистрационным номером 947.
Право осуществления оценочной деятельности у Е. не приостановлено.
Е. имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N от 16 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", срок действия - до 16 марта 2021 года.
Гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке (полис страхования N, срок страхования - с 21 марта 2019 года по 20 марта 2020 года).
Таким образом, Е. вправе осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.
В соответствии с абзацем первым статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ) экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.
Норма, содержавшаяся в пункте 5 части 2 статьи 246 КАС РФ, об обязательности представления административным истцом по делам данной категории положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки установленным требованиям, признана утратившей силу Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 274-ФЗ.
Таким образом, непредставление Фатыховым И.Г. положительного экспертного заключения на отчет об оценке само по себе не свидетельствует о недопустимости отчета об оценке N от 13 сентября 2019 года.
Из содержания данного отчета об оценке видно, что оценщиком применен сравнительный подход к оценке и в качестве аналогов выбраны 5 земельных участка с аналогичным видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства из состава земель населенных пунктов.
Объекты-аналоги расположены в населенных пунктах Гурьевского городского округа, которые находятся на одинаковом удалении от города Калининграда по сравнению с оцениваемым земельным участком.
Рыночная стоимость земельных участков в границах муниципального образования "Гурьевский городской округ", граничащего с городским округом "Город Калининград", сопоставима с рыночной стоимостью земельных участков в пределах поселков, расположенных в границах муниципального образования "Зеленоградский городской округ" на значительном удалении от Балтийского моря.
В этой связи оценщик правомерно не применил корректировку на местоположение.
Дата предложения объектов аналогов сопоставима с датой оценки, в связи с чем корректировка на дату продажи действительно не требуется.
Мнение оценщика об отсутствии оснований для применения корректировки на площадь земельного участка мотивировано, сомнений в правильности выводов оценщика в этой части не возникает.
Корректировки на наличие инженерных сетей, транспортную доступность, на наличие обременений также обоснованно не применялись оценщиком с учетом сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по этим факторам.
Таким образом, объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
С учетом изложенного доводы администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке пункту 22 ФСО N 7, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, суд считает необоснованными.
В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Своевременно, на стадии возбуждения 24 сентября 2019 года настоящего административного дела, судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявления ходатайств, в том числе ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы в случае мотивированного несогласия с представленным административным истцом отчетом об оценке.
Однако административные ответчики и заинтересованное лицо в установленном процессуальным законом порядке не поставили под сомнение правильность упомянутого отчета об оценке и не указали обстоятельств, которые могут свидетельствовать об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованным лицом и свидетельствуют о том, что содержащаяся в государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N существенно превышает определенную оценщиком рыночную стоимость земельного участка, что нарушает права и законные интересы арендатора земельного участка, в частности, по взиманию арендной платы в экономически обоснованном размере.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Фатыхова Ильгиза Габдурахмановича о восстановлении пропущенного процессуального срока удовлетворить: восстановить Фатыхову Ильгизу Габдурахмановичу срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Административный иск Фатыхова Ильгиза Габдурахмановича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, заявленный 20 сентября 2019 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года в размере 1218 411 руб.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 1 апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 15 ноября 2019 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка