Дата принятия: 29 октября 2019г.
Номер документа: 3а-123/2019
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 29 октября 2019 года Дело N 3а-123/2019
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Казанцевой Т.Б., при секретаре Свистунове А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Покацкого Кирилла Вячеславовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства,
УСТАНОВИЛ:
20 сентября 2019г. Покацкий К.В. обратился с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее - Управление Росреестра по РБ), Правительству Республики Бурятия, в котором просил установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - здания общей площадью 6533,9 кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 144919 000 руб. по состоянию на 01.01.2016г.
В обоснование требований административный истец указал, что является собственником данного объекта недвижимости, его кадастровая стоимость была установлена Постановлением Правительства Республики Бурятия N476 от 13.10.2016г. и составляет 237766517,5 руб. Указанная оценка является завышенной, не соответствует рыночной цене, установленной в соответствии с отчетом об оценке N44/19-РБ, составленным <...>
В судебное заседание административный истец Покацкий К.В. не явился, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель административного истца Лобыкин С.В., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по РБ, Правительства Республики Бурятия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Улан-Удэ, Санжиева Е.Б., действующая на основании доверенности, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации г.Улан-Удэ. Участвуя ранее в судебном заседании, Санжиева Е.Б. возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на недостоверность отчета об оценке, необоснованность отказа от затратного метода оценки, некорректно подобранные аналоги для определения арендных платежей при использовании доходного подхода.
В соответствии с п. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав представителя административного истца, материалы дела, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Судом при рассмотрении дела установлено, что Покацкий К.В. является собственником объекта капитального строительства - здания общей площадью 6533,9 кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена Постановлением Правительства Республики Бурятия N476 от 13.10.2016г. по состоянию на 01.01.2016г. и составляет 237766517,5 руб.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав Покацкий К.В. ссылается на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, потому должна быть установлена в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости здания обусловливает крупный размер уплачиваемого налога.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" дано разъяснение о том, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
В соответствии с п.п. 1 п.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
В рассматриваемом случае кадастровая стоимость объекта капитального строительства установлена Постановлением Правительства Республики Бурятия N476 от 13.10.2016г. по состоянию на 01.01.2016 года, потому рыночная стоимость указанного объекта определялась на указанную дату.
Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке N44/19-РБ, составленный <...>
Оценивая отчет об оценке по правилам ст.84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.
Оценщик Б. соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет экспертный стаж, специальное образование и квалификацию, является членом НП Саморегулируемой организации Оценщиков <...> ее ответственность застрахована в <...>
При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит обоснование примененного метода оценки, причины отказа от других методов, является полным и проверяемым, выводы оценщика являются исчерпывающими.
В ходе рассмотрения дела оценщик Б., допрошенная в качестве свидетеля, пояснила, что объект оценки является торговым центром - нетипичным объектом, с большой площадью. Поскольку подходящие объекты-аналоги для определения рыночной стоимости сравнительным подходом отсутствовали, она отказалась от сравнительного подхода. Для расчета рыночной стоимости был использован доходный подход. Затратный подход не был использован на основании п.24 ФСО N 7, в соответствии с которым затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. Данный подход не отражает реальную рыночную ситуацию, не учитывает основные ценообразующие факторы, такие, как местоположение, выход на первую линию, доступность посещения. При использовании доходного подхода оценщик учиывает генерацию доходов, которые может приносить объект недвижимости. Была рассчитана средняя арендная плата на рынке, произведены корректировки к объектам-аналогам, рассчитан чистый операционный доход, с учетом ставки капитализации была рассчитана рыночная стоимость. При этом установленная рыночная стоимость1 квадратного метра объекта находится в одном ценовом сегменте с аналогичными объектами - торговыми центрами, в отношении которых пересмотрена кадастровая стоимость.
Доказательства иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, представлены не были, ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы заявлены не были.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что указанная в отчете оценщика итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной.
Принимая решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд исходит из стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке, которая составляет по состоянию на 01.01.2016г. 144 919 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Покацкого Кирилла Вячеславовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером <...> площадью 6533,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года, равной 144 919 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 20 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный суд Республики Бурятия.
В окончательном виде решение изготовлено 13 ноября 2019 года.
Судья: Т.Б. Казанцева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
