Решение Приморского краевого суда от 18 июня 2018 года №3а-123/2018

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2018 года Дело N 3а-123/2018
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Зайцевой О.А.
при секретаре Сылко Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Эмеральд" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.
Земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, площадь ... кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир земельный участок. Участок находится примерно в 28 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 7 июня 2017 года.
Актом об утверждении кадастровой стоимости от 7 июня 2017 года N была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей.
ООО "Эмеральд" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка в размере равной его рыночной стоимости ... рублей по состоянию на 7 июня 2017 года. В обоснование своих требований указало, что Общество является собственником вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете ООО ФИО8 N 17-01.1307 от 11 октября 2017 года, чем нарушаются права Общества, как плательщика налога на недвижимость.
В судебном заседании представитель ООО "Эмеральд" ФИО9 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске.
Представитель Администрации города Владивостока ФИО10 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, ранее был представлен письменный отзыв на административный иск. По существу показала, что определенная в представленном Отчете рыночная стоимость является недостоверной, а Отчет об оценке ненадлежащим доказательством реальной рыночной стоимости земельного участка. Так, при осуществлении сравнительного анализа объект-аналог N 3 рассматривается как совокупность двух земельных участков с иными кадастровыми номерами. Между тем, данные земельные участка являются двумя объектами недвижимости, каждый из которых обладает уникальными характеристиками, ввиду чего не могут быть квалифицированы в качестве единого объекта-аналога. Из публичной кадастровой карты следует, что объект оценки имеет вид разрешенного использования "индивидуальные жилые дома", а объект-аналог N 1 - "для размещения гостиниц", то есть они отнесены в различным группам разрешенного использования, в связи с чем неприменение корректировки по признаку "назначение" является необоснованным.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля эксперт оценщик ООО ФИО8 ФИО12 показала, что она является генеральным директором ООО ФИО8 и как эксперт-оценщик, по заявке ООО "Эмеральд" об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером N, ею был произведен осмотр и анализ рынка продажи земельных участков 2-й группы видов разрешенного использования, утвержденных постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п. По результатам работы ею (ФИО12) составлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 17-01.1307. Объект-аналог N 1 правомерно включен в расчетную выборку, поскольку разрешенное использование земельного участка не является исключительной причиной в отборе аналогов. Собственники могут использовать земельный участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, видом разрешенного использования ( часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ). Тем более, что ею была применена корректировка (стр.59, 61 Отчета). В отношении отсутствия коммуникаций, расположения объектов-аналогов в других населенных пунктах, ею также были применены корректирующие коэффициенты. При осуществлении сравнительного подхода, методом сравнения продаж, объект-аналог N 3 был рассмотрен как совокупность двух земельных участков, так как продавец указал в объявлении два земельных участка, выставив их как единый лот. Отчет составлялся из принципов публичной оферты.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Представители департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили.
Ранее от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в суд поступил письменный отзыв на административный иск.
Выслушав объяснения представителя ООО "Эмеральд" ФИО9, возражения представителя Администрации города Владивостока ФИО10, показания свидетеля ФИО12, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО "Эмеральд" указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности у Общества, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, которое в соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, ООО "Эмеральд" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, площадь ... кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир земельный участок. Участок находится примерно в 28 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю 8 июня 2017 года.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю 15 марта 2018 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена, утверждена и внесена в реестр объектов недвижимости 7 июня 2017 года на основании Акта об утверждении кадастровой стоимости от 7 июня 2017 года N
16 октября 2017 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которое было отклонено решением N 22/2 от 13 ноября 2017 года.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований ООО "Эмеральд" представлен Отчет N 17-01.1307, выполненный оценщиками ООО ФИО8 ФИО12 и ФИО20 11 октября 2017 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, площадь ... кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир земельный участок. Участок находится примерно в 28 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 7 июня 2017 года составляет округленно ... рублей.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательств несоответствия Отчета N 17-01.1307 от 11 октября 2017 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.
Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, а также ФСО N 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Пунктом 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.
Согласно пункту 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1, пункте 25 ФСО N 7.
Положения пункта 5 ФСО N 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Выслушав эксперта-оценщика ФИО12, проанализировав Отчет N 17-01.1307 от 11 октября 2017 года, выполненный оценщиками ООО ФИО8 ФИО12 и ФИО20., суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиками составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиками произведен анализ рынка предложений земельных участков в городе Владивостоке и близлежащих районов Приморского края, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 50-66 Отчета).
В качестве аналогов объекта оценки оценщиками выбрано три объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Из таблицы 14-2 следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: имущественному праву, местоположению, наличию электроснабжения на участке, наличию водоснабжения на участке, общей площади (стр. 59-60 Отчета).
При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиками применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на имущественные права (собственность, краткосрочная аренда); корректировка на местоположение; корректировка на наличие водоснабжения; корректировка на вид разрешенного использования; корректировка на общую площадь, что отражено в таблице 14-2.
В описании корректировок оценщиками дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 61-63 Отчета).
В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 3 в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.
Так, оценщиками использованы данные интернет-сайтов (стр. 69 Отчета).
В Отчете имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 54-58 Отчета).
Поскольку Отчет N 17-01.1307 от 11 октября 2017 года составлен специалистами, имеющими необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО "Эмеральд" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей на период с 7 июня 2017 года (даты утверждения и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка).
При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 16 октября 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Эмеральд" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, площадь ... кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир земельный участок. Участок находится примерно в 28 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 7 июня 2017 года, на период с 7 июня 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной кадастровой оценки.
Датой подачи административного искового заявления считать 16 октября 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка