Решение Ленинградского областного суда от 25 сентября 2018 года №3а-123/2018

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 сентября 2018 года Дело N 3а-123/2018
Санкт-Петербург 25 сентября 2018 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре Михейкиной М.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Якорь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "Якорь" обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22128 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей, по состоянию на 11.05.2017 г., на период с 01 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником земельного участка, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.
В судебном заседании представитель административного истца Александрова Т.А. требования административного иска поддержала в полном объеме.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области.
В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
В письменном возражении представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Тимошин А.А. рассмотрение требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставил на усмотрение суда. Указал, что согласно сведениям ЕГРН, спорный земельный участок, является "учтенным" объектом недвижимости. Вид разрешенного использования -магазины. Имеет кадастровую стоимость -<данные изъяты> руб. (исходя из площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости). Дата определения кадастровой стоимости- 11.05.2017 г. Данный земельный участок образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами N и N. Удельный показатель кадастровой стоимости определен в рамках государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N356 для 5 группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) в составе земель населенных пунктов для кадастрового квартала N в <адрес>.
В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N356. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности" на дату 11.05.2017, основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям.
В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
В возражении относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В., пояснила, что для расчета кадастровой стоимости земельного участка применялся удельный показатель кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) земель населенных пунктов, расположенных в <адрес>, равный <данные изъяты> руб./кв.м., утвержденный постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N356. Кадастровая стоимость земельного участка составляет - <данные изъяты> рублей. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости - 11.05.2017. В связи с тем, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006-2007 годах, действие Федерального закона N167-ФЗ не распространяется на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные названным постановлением. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены только в суде. Указала, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления.
Управление Росреестра по Ленинградской области, и администрация муниципального образования Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО9 согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 года.
В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных в г.<адрес>, составляет <данные изъяты> руб./кв.м.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от 18.05.2018 г., ООО "Якорь" является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, площадь 22128+/-52 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый N.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.05.2018 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 17.05.2018 г. составляет <данные изъяты> руб.; сведения о дате утверждения кадастровой стоимости в ЕГРН отсутствуют; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 11.05.2017 Nб/н.; дата утверждения кадастровой стоимости: отсутствует; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости 11.05.2017.
Отчетом N11-4/2018 от 13.06.2018 г., составленным оценщиком ФИО9 являющейся членом некоммерческого партнерства <данные изъяты>", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере - <данные изъяты> рублей по состоянию на 11.05.2017 г.
В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является: использование земельного участка для размещения объектов торгового назначения (магазинов).
В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельных участков отобран сравнительный подход (метод количественных корректировок). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В качестве объектов-аналогов отобрано 5 объектов-аналогов, наиболее сопоставимые с объектом оценки, прежде всего по местоположению, но существенно отличающиеся по площади от объекта оценки. Основными факторами при отборе аналогов являлись: текущее или потенциальное использование. Объекты-аналоги должны быть пригодны для размещения торговых объектов; местоположение. Выбирались объекты-аналоги, расположенные в Гатчинском районе и граничащим с ним районах Ленинградской области. В связи с ретроспективностью даты оценки (11.05.2017), и отсутствием информации в открытых источниках информации, оценщиком проанализированы: собственный архив Отчетов об оценке; информация о сделках, опубликованных на сайте Росреестра; архив объявлений "Бюллетень недвижимости"; архив данных интернет -порталов; архивные данные газеты "КОМНЕД"; архив объявлений "Авито"; информационный ресурс "sold-online". Проведена корректировка по первой группе элементов сравнения по следующим элементам сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Также проведена корректировка по второй группе элементов сравнения по следующим ценообразующим факторам: местоположение, площадь участка, наличие ограничений (обременений), инженерная обеспеченность. С учетом имеющихся на объекте оценки зарегистрированных обременений, оценщик для определения величины данной корректировки воспользовался данными интернет -источника Статриелт от 01.04.2017. В расчетах применено среднее значение интервала -16%. Итоговое значение удельного показателя рыночной стоимости объекта оценки рассчитано как среднее значение скорректированных цен аналогов. В таблице 10.2 на стр. 70 Отчета приведено описание корректировок и приведен расчет стоимости объекта оценки. Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных подходов оценки. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимущества и недостатков проведенных расчетов.
В судебном заседании свидетель ФИО9 показала, что при проведении оценки не могла не учесть наличие фактических обременений, не отраженных в выписке из ЕГРП. Данные относительно земельных участков -аналогов были взяты по состоянию на 2015 г. в связи с ограниченностью рынка. По этой же причине в качестве аналогов были отобраны земельные участки, расположенные в иных районах Ленинградской области и имеющие иную площадь. Корректировка по элементу сравнения "дата продажи" не производилась, так как с 2015 года рынок земельных участков находится в стагнации. Несмотря на то, что объект -аналог N1 относится к иной категории земель, вид его разрешенного использования аналогичен виду разрешенного использования объекта -оценки, поэтому корректировка по категории земель не производилась. Округление произведено по математическим правилам. Правила землепользования и застройки при проведении застройки не учитывались.
По ходатайству представителя административного истца ООО "Якорь" Александровой Т.А. на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 03 августа 2018 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11.05.2017.
Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>", расположенного по адресу: <адрес>
Согласно заключения эксперта ФИО10 от 14.09.2018 N19-2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22128 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 11.05.2017 г. составляет <данные изъяты> рублей.
Для проведения оценки земельного участка экспертом отобран сравнительный подход. В качестве аналогов отобрано шесть объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки. Проведена корректировка по таким элементам сравнения первой группы, как передаваемые права, условия финансирования, условия сделки, и тип цены. Сравнительный анализ влияющих на величину стоимости характеристик объекта оценки и объектов сравнения показывает, что по таким факторам как: условия финансирования, условия сделки, условия рынка, сравниваемые объекты можно считать сходными, не имеющими существенных различий. При этом эксперт отказался от проведения корректировки на условия рынка (на дату оценки), поскольку в период с 2015 г. до даты оценки существенных ценовых колебаний на рынке земельных участков под общественно-деловую застройку не наблюдалось. Выбор элементов сравнения проводился с учетом данных экспертного опроса. Основываясь на характеристиках, экспертом выбраны следующие элементы сравнения: потенциал местоположения, площадь земельных участков и наличие инженерных коммуникаций. С учетом имеющихся на оцениваемом объекте обременений, эксперт отказался от проведения корректировки на их наличие, в связи с тем, что площадь обременений объекта оценки не существенна, при новом строительстве транзитные инженерные сети, как правило, просто перекладываются; оцениваемый земельный участок используется с учетом имеющихся обременений и в виду ретроспективности оценки отсутствует подробная информация об обременениях земельных участков принятых в качестве объектов сравнения. Таким образом, отсутствует возможность выполнения необходимых корректировок. Проведена кодировка градаций элементов сравнения по принципу "чем лучше характеристика, тем выше код градации". Все градации расставлены в порядке убывания качества характеристики и представлены в таблице на стр. 54 Заключения. Приведение кодов к относительным величинам выполнено в таблице "Расчет показателя качества объектов сравнения". Для этого значения кодов по всем элементам сравнения каждого объекта сравнения делились на максимальное значение кода соответствующего элемента сравнения. Каждый из элементов сравнения по-разному влияет на стоимость, поэтому были определены веса для каждого из них в соответствии с данными экспертного опроса. С учетом особенностей оцениваемого земельного участка и выбранных объектов-аналогов некоторые из представленных факторов не подлежали корректировке, некоторые были сгруппированы с учетом вероятности двойного учета влияния фактора. Сумма весов равняется единице (или 100%). Рассчитанные ранее относительные величины по каждому элементу сравнения умножены на значение веса соответствующего элемента сравнения. Рыночная стоимость с учетом погрешности, сопровождающей процедуру расчета, и с учетом округления составляет <данные изъяты> рублей.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 N222.
С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона N135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 11.05.2017 г.
Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете N11-4/2018 от 13.06.2018 г., а также судебным экспертом в заключении от 14.09.2018 N19-2018 определена рыночная стоимость земельного участка.
В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.
Представленный отчет об оценке N11-4/2018 от 13.06.2018 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки земельного участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки и повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.
В связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке N11-4/2018 от 13.06.2018 г. суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Оценивая заключение судебного эксперта от 14.09.2018 N19-2018, суд отмечает следующее.
В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.
Заключение эксперта от 14.09.2018 N19-2018 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона N135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта от 26.03.2018 N1 г. надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного выше земельного участка по состоянию на 11.05.2017 г.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 20 июня 2018 года.
С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Якорь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 22128кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 11 мая 2017 года, на период с 1 января 2018 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления ООО "Якорь" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 20 июня 2018 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.Е.Морозкова
Решение в окончательной форме изготовлено 27 сентября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка