Решение Пермского краевого суда от 18 февраля 2020 года №3а-1228/2019, 3а-195/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2020 года Дело N 3а-195/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Коржовой Е.С., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Шадричевой Веры Ивановны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Шадричева В.И. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю), Правительству Пермского края в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером **274, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады-магазины оптовой торговли, магазины оптовой и мелкооптовой торговли, общей площадью 3151 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10910 000 рублей по состоянию на 21.12.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что Департаментом земельных отношений администрации г. Перми дано согласие на перераспределение земельного участка с кадастровым номером **33, общей площадью 2480 кв.м, расположенного по адресу: **** в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации города Перми от 28.02.2018 N 114. В результате межевания территории образован спорный земельный участок. Условиями соглашения с департаментом земельных отношений администрации г. Перми установлено, что цена участка составляет плату за увеличение площади земельного участка, рассчитываемую от кадастровой стоимости данного земельного участка, что свидетельствует о его заинтересованности в оспаривании данной кадастровой стоимости.
Определением суда от 09.01.2020 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю.
Административный истец Шадричева В.И. в суд не явилась, о времени и месте слушания дела были извещена надлежащим образом.
Представитель административного истца Коржова Е.С. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю о рассмотрении дела извещены, в суд представителей не направили.
Заинтересованное лицо администрация г.Перми в судебное заседание представителя также не направило, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом.
С учетом надлежащего извещения неявившихся в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, изучив письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
В материалы дела представлен проект соглашения N 0734-19п о перераспределении земель и (или) земельных участков, планируемое к подписанию между Департаментом земельных отношений администрации г.Перми и Шадричевой Верой Ивановной. Предметом данного соглашения является перераспределение земельного участка с кадастровым номером **33 площадью 2480,410 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов и находящегося по адресу: ****, принадлежащего Шадричевой В.И. на праве собственности, с землями, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 670,590 кв.м.. В результате перераспределения образовался один земельный участок с кадастровым номером **274, площадью 3151 кв.м. Согласно п.1.3 соглашения, в результате перераспределения у Шадричевой В.И. возникает право собственности на земельный участок с кадастровым номером **274, площадью 3151 кв.м. Цена за увеличение площади земельного участка, находящегося в собственности истца, составляет 7745 219 рублей.
При этом, согласно расчету размера платы за увеличение площади земельного участка при перераспределении, являющегося приложением к указанному выше соглашению, цена соглашения рассчитана в размере 75 % от кадастровой стоимости дополнительного земельного участка (площади части земельного участка, подлежащей передаче в собственность административного истца).
Из выписки из ЕГРН следует, что адрес спорного участка установлен - ****.
Из правовых разъяснений, содержащихся в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка, образованного в результате перераспределения земель.
Из правовых разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.05.2019, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 21.12.2018 и составила 48 524 801,31 рублей.
Согласно приказу Росреестра от 12.05.2015 N П/210 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик", полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик наделен филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю".
Из отзыва филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю следует, что земельный участок с кадастровым номером **274 поставлен на государственный кадастровый учет 21.12.2018, является вновь образованным объектом недвижимости, при этом кадастровая стоимость земельного участка определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края".
Учитывая изложенное, суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Шадричева В.И., реализуя в судебном порядке имеющееся у нее право на установление кадастровой стоимости приобретаемого в собственность участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанного выше участка, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представил отчет об оценке от 28.10.2019 N 2019/327, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Профоценка" К.
В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 21.12.2018 составила 10910 000 рублей.
Оценщик К., проводившая оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом Ассоциации СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", свидетельство о членстве ** от 19.12.2007, имеет образование в области оценочной деятельности: диплом о профессиональной переподготовке ** от 20.01.2006 по программе "Оценка собственности", специализация "Оценка стоимости предприятий (бизнеса)"; свидетельство о повышении квалификации ** от 2012 года, удостоверение о повышении квалификации ** от 2015 года, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 05.12.2017 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО "РЕСО-Гарантия" на период с 29.07.2019 по 28.07.2020 на сумму 3 000 000 рублей.
Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, как уже указывалось выше, составлен по состоянию на 21.12.2018, что согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете.
Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект - участки под коммерческую застройку и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов на землях населенных пунктов, предназначенных для коммерческого использования, руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: местоположение, разрешенное использование, окружающая застройка, площадь, цена.
По результатам проведенного анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки под коммерческую застройку (сегмент - земли промышленности) составляет от 833 до 20229 рублей за 1 кв.м. Предполагаемый диапазон цен за 1 кв.м объекта оценки с учетом его качественных характеристик - от 3000 до 4000 рублей.
Проанализировав рынок земли для коммерческого назначения, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбраны объекты, расположенные районах г.Перми, с похожими характеристиками: сравниваемые объекты с одинаковыми передаваемыми правами, датой продажи, видом разрешенного использования, инженерным обеспечением, расположением относительно красной линии. Обоснование применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено в отчете обоснование отказа от введения корректировок.
Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО N 7. Как уже указывалось выше, по всем имеющимся отличиям между объектом оценки и объектами аналогами оценщиком применена корректировка. Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 51-53 отчета.
С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Сторона ответчика, заинтересованное лицо не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета, не указали на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками настоящего административного дела, не заявлялось.
Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи с чем в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 N 28, датой подачи заявления для физических лиц является дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости.
Учитывая дату обращения Шадричевой В.И. в суд - 25.11.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Шадричевой Веры Ивановны - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером **274, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады-магазины оптовой торговли, магазины оптовой и мелкооптовой торговли, общей площадью 3151 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10910 000 рублей по состоянию на 21.12.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 25 ноября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 25.02.2020.
Судья - подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка