Решение Пермского краевого суда от 18 февраля 2020 года №3а-1226/2019, 3а-193/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2020 года Дело N 3а-193/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Кузьминых И.Б., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Деркача Виктора Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Деркач В.Н. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении по состоянию на 01.01.2018 кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: ****, а именно:
- нежилого помещения, площадью 197,2 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **167, равной его рыночной стоимости, в размере 6638000 рублей;
- нежилого помещения, площадью 35,5 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **170, равной его рыночной стоимости, в размере 1302000 рублей;
- нежилого помещения, площадью 34,5 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **171, равной его рыночной стоимости, в размере 1265000 рублей;
- нежилого помещения, площадью 17,5 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **172, равной его рыночной стоимости, в размере 642000 рублей;
- нежилого помещения, площадью 52,9 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **173, равной его рыночной стоимости, в размере 1940000 рублей;
- нежилого помещения, площадью 73,8 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **178, равной его рыночной стоимости, в размере 2707000 рублей;
- нежилого помещения, площадью 659,6 кв.м, этаж расположения 9, кадастровый номер **180, равной его рыночной стоимости, в размере 18028000 рублей;
- нежилого помещения, площадью 156,2 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **182, равной его рыночной стоимости, в размере 4141000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 378.2, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилых помещений установлена состоянию на 01 января 2018 года и превышает рыночную стоимость этих объектов, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.
В судебном заседании представитель административного истца на удовлетворении заявленных требований настаивала, суду дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Л. в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Пермскому краю о времени и месте слушания дела извещен, в суд представителей не направили.
Заинтересованные лица общество с ограниченной ответственностью "Хайтек", Ч. (привлечены к участию в деле на основании определения суда, занесенного в протокол предварительного судебного заседания от 09.01.2020) о времени и месте слушания дела извещены, в судебное заседание не явились, представителей не направили.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Деркач В.Н. является собственником объектов капитального строительства:
- нежилого помещения, площадью 197,2 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **167, адрес объекта: ****;
- нежилого помещения, площадью 35,5 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **170, адрес объекта: ****;
- нежилого помещения, площадью 34,5 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **171, адрес объекта: ****;
- нежилого помещения, площадью 17,5 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **172, адрес объекта: ****;
- нежилого помещения, площадью 52,9 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **173, адрес объекта: ****;
- нежилого помещения, площадью 73,8 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **178, адрес объекта: ****;
- нежилого помещения, площадью 659,6 кв.м, этаж расположения 9, кадастровый номер **180, адрес объекта: ****;
а также сособственником (1/2 доля в праве) нежилого помещения, площадью 156,2 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **182, адрес объекта: ****, о чем представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Иными собственниками помещения с кадастровым номером **182 являются ООО "***" (1/4 доля в праве), Ч. (1/4 доля в праве).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, принадлежащих физическим лицам, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за N 5305) включено здание с кадастровым номером **31, расположенное по адресу: ****. Согласно выписке из ЕГРН в пределах данного здания расположены спорные нежилые помещения, принадлежащее административному истцу.
Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 N БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ", если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорные нежилые помещения, принадлежащие истцу по праву собственности, с 01.01.2018 являются объектами налогообложения, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорных объектов, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещений безусловно нарушаются его права и обязанности.
Кадастровая стоимость спорных помещений определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила: в отношении помещения с кадастровым номером **167 - 11 251 924,37 рублей, помещения с кадастровым номером **170 - 2 080 416,08 рублей, помещения с кадастровым номером **171 - 2 022 264,07 рублей, помещения с кадастровым номером **172 - 1 029 843,67 рублей, помещения с кадастровым номером **173 - 3 088 558,04 рублей, помещения с кадастровым номером **178 - 4 290 987,35 рублей, помещения с кадастровым номером **180 - 36 419 121,42 рублей, помещения с кадастровым номером **182 - 8 960 630,12 рублей.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об их утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость помещений, в подтверждение заявленных исковых требований Деркачем В.Н. представлен отчет об оценке от 14.11.2019 N 122/1-19, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Прогресс Консалтинг" В.. Согласно отчету рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 01.01.2018 составила: нежилого помещения с кадастровым номером **167 - 6 638 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером **170 - 1 302 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером **171 - 265 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером **172 - 642 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером **173 - 1940000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером **178 - 2 707 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером **180 - 18 028 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером **182 - 4 141 000 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оцениваемые объекты, исходя из их фактического использования, отнесены оценщиком к сегменту коммерческой недвижимости офисного назначения.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом и альтернативных вариантах их использования, расположенных в г.Перми, также оценщик проанализировал фактически сложившийся рынок купли-продажи коммерческой недвижимости на территории г. Перми. На основании анализа рынка оценщик определилдиапазон цен, установившихся на помещения коммерческого назначения, указав, что стоимость 1 кв.м нежилых помещений с учетом прав на землю находится в диапазоне от 32248 руб./кв.м. до 54 392 руб./кв.м, в среднем стоимость квадратного метра составила 45 875 руб./кв.м. до применения всех корректировок и т.д.
При определении рыночной стоимости каждого объекта с кадастровыми номерами **167, **170, **171, **172, **173, **178, **180, оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
Анализируя стоимость 1 кв.м. земельных участков под коммерческую застройку и под строительство многоквартирных жилых домов, оценщик пришел к выводу, что такая стоимость находится в диапазоне от 1082 рубля до 31286 рублей.
Оценщик в отчете также определилосновные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов офисного назначения. Подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости приведен оценщиком в отчете на стр. 72-74.
При определении рыночной стоимости единого объекта для расчета стоимости помещений с кадастровыми номерами **167, **170, **171, **172, **173, **178, **180 оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещений не были использованы доходный и затратный подходы. При этом, оценщиком отмечено, что нежилое помещение с кадастровым номером **182 является вспомогательным помещением, вследствие чего оценить его в рамках сравнительного подхода затруднительно по причине отсутствия в продаже объектов аналогичного назначения. Данный объект оценивался оценщиком затратным подходом.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения характеристики, а также его экономические характеристики (дата предложения, цена предложения, разрешенное использование, престижность района местоположения, локальное местоположение, площадь, наличие улучшений). Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для помещений и земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
При определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером **182, как указывалось выше, оценщиком использован только затратный подход. Определяя рыночную стоимость помещения в рамках данного подхода, оценщик, с учетом того, что площадь всего здания состоит из полезных площадей и мест общего пользования, определилизначально стоимость всего здания затратным подходом, затем определилстоимость полезных площадей (без учета мест общего пользования) доходным подходом методом прямой капитализации, поскольку рынок аренды основных помещений развит достаточно хорошо. В дальнейшем оценщик определилстоимость доли земельного участка приходящейся на полезную площадь здания и вычел ее из полученной стоимости полезных площадей. Соответственно, разница в стоимости между стоимостью всего здания с учетом мест общего пользования без учета земельного участка полученная затратным подходом и стоимостью полезных площадей в здании, без учета мест общего пользования и без учета стоимости земельного участка, и составила стоимость спорного нежилого помещения вспомогательного назначения. Стоимость здания определена по стоимости восстановления, путем использования справочника КО-Инвест "Общественные здания" 2016 г., исходя из представленной в справочнике стоимости 1 куб.м. торгово-общественного центра с подвалом (шифр О3.11.000.0033), класс конструктивной системы КС-4. Формула расчета приведена на стр. 148-149 отчета. Подробный расчет стоимости полезных площадей в здании и применении конкретных аналогов и корректировок на ценообразующие факторы приведен на стр. 150-161.
Доводов о неправильно произведенных расчетов в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **182 административный ответчик не приводит.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик В. при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
С учетом вышеизложенного, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не представлено.
Более того, в обоснование доводов о несогласии с представленным истцом отчетом об оценке, административный ответчик вместе с тем не представляет каких-либо объективных доказательств, со ссылкой на нормативные правовые акты, которые свидетельствовали бы о неверно произведенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещений в размере равном их рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 06.12.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление заявлению Деркача Виктора Николаевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 197,2 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **167, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости, в размере 6638000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 35,5 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **170, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости, в размере 1302000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 34,5 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **171, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости, в размере 1265000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 17,5 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **172, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости, в размере 642000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 52,9 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **173, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости, в размере 1940000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 73,8 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **178, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости, в размере 2707000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 659,6 кв.м, этаж расположения 9, кадастровый номер **180, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости, в размере 18028000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 156,2 кв.м, этаж расположения 8, кадастровый номер **182, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости, в размере 4141000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 06 декабря 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 25.02.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка