Решение Тульского областного суда от 19 марта 2018 года №3а-1226/2017, 3а-261/2018

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 марта 2018 года Дело N 3а-261/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Старцевой Т.Г.,
при секретаре Мишиной М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-261/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГросСтрой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ГросСтрой" (далее - ООО "ГросСтрой") обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 25 668+/- 56 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты организаций розничной торговли продовольственными, группами товаров, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир жилой дом; участок находится примерно в 35 м от ориентира по направлению на северо-восток; почтовый адрес ориентира: <...>
Полагает, что утвержденная актом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области от 21.04.2017 по состоянию на 21.04.2017 в размере 145 204 646,04 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.
В соответствии с отчетом ООО <...>" от <...> N <...> рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21.04.2017 составляет 57 598 992 рубля.
На основании изложенного административный истец ООО "ГросСтрой" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> равной его рыночной стоимости в размере 57 598 992 рубля.
В судебное заседание представитель административного истца ООО "ГросСтрой" не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные административным истцом требования поддержал, просил их удовлетворить с учетом результатов проведенной по делу оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве указал, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя Управления.
Представитель административного ответчика - правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие и вынесении решения в соответствии с действующим законодательством.
Представитель административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве просил о рассмотрении данного дела в отсутствие представителя Учреждения и принятии решения на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица - администрации г.Тулы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие в соответствии с действующим законодательством и с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "ГросСтрой" является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 25 668+/- 56 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты организаций розничной торговли продовольственными, группами товаров, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир жилой дом; участок находится примерно в 35 м от ориентира по направлению на северо-восток; почтовый адрес ориентира: <...>, что подтверждается договором аренды земельного участка от <...> N <...> дополнительным соглашением от <...> к договору аренды земельного участка от <...> N <...>, соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01.10.2014, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...> N <...>
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу положений статей 1, 2 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", арендная плата за пользование земельными участками определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости указанного земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером <...> определена по состоянию на 21.04.2017 актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области от 21.04.2017 N б/н и установлена в размере 145 204 646,04 рублей путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости - 5 657,03 рублей за кв.м на площадь данного земельного участка. Удельный показатель утвержден Постановлением Правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области".
Указанная кадастровая стоимость внесена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в государственный кадастр недвижимости, что следует из имеющейся в материалах дела кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...> N <...>
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился в ООО <...>".
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от <...> N <...>, выполненным данной организацией, рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 21.04.2017 составляет 57 598 992 рубля.
Согласно решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> N <...> заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости отклонено.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По смыслу положений статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в отношении отчета об определении кадастровой (рыночной) стоимости может быть проведена экспертная оценка саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а также подтверждения определенной в отчете рыночной стоимости объекта оценки.
В целях подтверждения правильности и достоверности вышеупомянутого отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "<...>" <...>
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении названной экспертной организации от 27.02.2018, отчет, выполненный оценщиком ООО <...>" <...>. от <...> N <...>, частично соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартам и правилам оценочной деятельности, в частности нарушены требования ФСО-3 - отсутствует расчет и указания диапазона допустимых значений рыночной стоимости, что не дает возможности проверить, как располагается относительно этого диапазона действующая кадастровая стоимость и, если она попадает в этот диапазон, то тогда изменение кадастровой стоимости на новую рыночную стоимость теряет смысл; п. 11а ФСО-7 - не проведен анализ влияния общей политической обстановки на экономические процессы в регионе расположения объекта оценки; не учитывается наличие коммуникаций, нет правильной корректировки стоимости аналогов на коммуникации, что привело к занижению рыночной стоимости; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> не подтверждается и составляет 85 756 788 рублей.
Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО <...>" от <...> N<...>, то, учитывая, что он, согласно заключению вышеуказанной судебной оценочной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, данный отчет к числу надлежащих доказательств, подтверждающих достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, отнести нельзя.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
В соответствии со статьей 24.19 того же Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 21.04.2017.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка экспертным заключением ООО "<...>" от <...>.
Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка - 21.04.2017, рыночная стоимость находящегося в аренде у административного истца земельного участка являлась иной, чем отражено в исследованном судом экспертном заключении, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в материалы дела не представлено.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в вышеупомянутом экспертным заключением ООО "<...>" от <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 21.04.2017 в размере 85 756 788 рублей значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 145 204 646,04 рублей, что затрагивает права и обязанности ООО "ГросСтрой" как плательщика арендной платы.
То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, не свидетельствует о недостоверности вышеназванного документа, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению к правительству Тульской области, как к государственному органу, утвердившему результаты определения кадастровой стоимости и удельные показатели кадастровой стоимости, и к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области, как к лицу, определившему кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 30.10.2017.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ГросСтрой" к правительству Тульской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 25 668+/- 56 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты организаций розничной торговли продовольственными, группами товаров, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир жилой дом; участок находится примерно в 35 м от ориентира по направлению на северо-восток; почтовый адрес ориентира: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 85 756 788 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи ООО "ГросСтрой" заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 30.10.2017.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка