Решение Тульского областного суда от 12 марта 2018 года №3а-1224/2017, 3а-259/2018

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 марта 2018 года Дело N 3а-259/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Старцевой Т.Г.,
при секретаре Мишиной М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-259/2018 по административному исковому заявлению Карповой Наталии Викторовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Карпова Н.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: <...> общей площадью 187+/-0,10 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объекта торговли, расположенного по адресу: <...>; <...> общей площадью 344+/-6,50 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для реконструкции магазина, расположенного по адресу: <...>
Полагает, что утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области" и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2016 в размере 745 112,72 рублей (<...>) и 1 371 132,40 рублей (<...>) значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.
В соответствии с отчетом ООО "<...>" от <...> N <...> рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2016 составляет 356 000 рублей (<...>) и 655 000 рублей (<...>).
На основании изложенного административный истец Карпова Н.В. просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> равной их рыночной стоимости в размере 356 000 рублей и 655 000 рублей.
В судебное заседание административный истец Карпова Н.В. и ее представитель по доверенности Орехова Е.А. не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в письменных ходатайствах просили о рассмотрении дела в их отсутствие, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить с учетом результатов проведенной по делу оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве указал, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя Управления.
Представитель административного ответчика - правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие и вынесении решения в соответствии с действующим законодательством.
Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В письменном ходатайстве просил о рассмотрении данного дела в отсутствие представителя Учреждения и принятии решения на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица - администрации МО г. Донской в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, сославшись на то, что снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Карпова Н.В. является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: <...> общей площадью 187+/-0,10 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объекта торговли, расположенного по адресу: <...>; <...> общей площадью 344+/- 6,50 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для реконструкции магазина, расположенного по адресу: <...> что подтверждается договором аренды земельного участка от <...> N <...>, дополнительным соглашением от <...> к договору аренды земельного участка от <...> N <...>, договором уступки права аренды земельного участка от <...> (<...>); договором аренды земельного участка от <...> N <...> договором уступки права аренды земельного участка от <...>, договором уступки права аренды земельного участка от <...> (<...>), выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...> N <...> и <...> N <...>
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу положений статей 1, 2 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", арендная плата за пользование земельными участками определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Исходя из изложенного административный истец, как пользователь вышеназванных земельных участков, относится к числу плательщиков арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016.
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> установлена в размере 745 112,72 рублей и 1 371 132,40 рублей, соответственно, (N п/п <...> и <...> приложение N <...> к данному Постановлению).
Указанная кадастровая стоимость внесена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в государственный кадастр недвижимости, что следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...> N <...> и N<...>
С целью определения рыночной стоимости указанных земельных участков административный истец обратилась в ООО "<...>".
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельных участков от <...> N <...>, выполненным данной организацией, рыночная стоимость названных земельных участков по состоянию на 01.01.2016 составляет 356 000 рублей (<...>) и 655 000 рублей (<...>).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По смыслу положений статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в отношении отчета об определении кадастровой (рыночной) стоимости может быть проведена экспертная оценка саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а также подтверждения определенной в отчете рыночной стоимости объекта оценки.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеупомянутого отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "<...>" <...>
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении названной экспертной организации от <...> N <...>, отчет, выполненный оценщиком ООО "<...>" <...> от <...> N <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартам и правилам оценочной деятельности, а именно ФСО-3 п. 8 (з) - отсутствует описание населенного пункта, локального места расположения, линии расположения, ближайшего окружения объекта оценки; ФСО-1 п.13 - в использованных оценщиком объявлениях практически отсутствует описание ценообразующих характеристик, следовательно, невозможно обоснованное применение поправок; оценщиком не обозначен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости; ФСО-3 п. 8 (з), ФСО-7 п. 11 (г) - отсутствие анализа возможного диапазона цен не позволяет оценщику контролировать полученный им результат, что может привести к ошибке; ФСО-3 п. 11 - имеется иная ценовая информация, использование которой приводит к иной стоимости, не ясен сегмент, к которому относятся найденные "аналоги"; ФСО-1 п. 13, ФСО-3 п. 3 - невозможно проверить информацию об аналогах и их характеристиках; ФСО-1 п.7, ФСО-3 п. 8 (и), ФСО-7 п. 22 - поправки на характеристики объектов-аналогов должны применяться суммарно к цене аналогов после применения рыночных корректировок (то есть не наращиваются последовательно, как это сделал оценщик), такое нарушение привело к счетной ошибке; в пунктах 2.13.8.7 в таблице 8.2 и 8.3 на страницах 55-57 отчета не обоснован выбор величины скидки на торг; в отношении корректировки на права нет подтверждения мнений специалистов, на которых ссылается эксперт; не обоснована корректировка на город расположения, кроме того скидка указана еще и с ошибкой. Выявленные нарушения влияют на итоговую стоимость объектов оценки, в связи с чем их рыночная стоимость не подтверждается и составляет 252 085, 35 рублей (<...>) и 463 729,20 рублей (<...>).
Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО "<...>" от <...> N <...>, то, учитывая, что он, согласно заключению вышеуказанной судебной оценочной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, данный отчет к числу надлежащих доказательств, подтверждающих достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, отнести нельзя.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
В соответствии со статьей 24.19 того же Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
Как следует из Постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области", кадастровая стоимость находящихся в пользовании административного истца Карповой Н.В. земельных участков определена по состоянию на 01.01.2016.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных земельных участков в экспертном заключении ООО "<...>" от <...> N <...>
Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельных участков - 01.01.2016, рыночная стоимость находящихся в аренде у административного истца земельных участков являлась иной, чем отражено в исследованном судом экспертном заключении, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в материалы дела не представлено.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в вышеупомянутом экспертном заключении ООО "<...>" от <...> N <...>, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> по состоянию на 01.01.2016 в размере 252 085,35 рублей и 463 729,20 рублей значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости тех же земельных участков в размере 745 112,72 рублей и 1 371 132,40 рублей, что затрагивает права и обязанности административного истца Карповой Н.В.
То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, не свидетельствует о недостоверности вышеназванного документа, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 18 декабря 2017 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Карповой Наталии Викторовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 187+/-0,10 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объекта торговли, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 252 085,35 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 344+/- 6,50 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для реконструкции магазина, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 463 729,20 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых объектов недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 18 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка