Дата принятия: 04 августа 2020г.
Номер документа: 3а-122/2020
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 4 августа 2020 года Дело N 3а-122/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Коневой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-122/2020 по административному исковому заявлению Гулуева А.А. оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Гулуев А.А.о. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, государственному бюджетному учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу (с учетом привлечения судом административного соответчика) об установлении кадастровой стоимости земельных участков:
1. с кадастровым номером N, общей площадью 558 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 593 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;
2. с кадастровым номером N, общей площадью 523 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 493 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;
3. с кадастровым номером N, общей площадью 820 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 2 646 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором указанных земельных участков, арендная плата, исчисляется исходя из кадастровой стоимости данных участков, находящихся в публичной собственности. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 2 406 101, 58 рублей, 2 255 181, 23 рублей, 3 535 848, 20 рублей, соответственно. Кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете о рыночной стоимости земельных участков. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы за пользование земельными участками.
В качестве заинтересованного лица, судом к участию в деле привлечена Администрация города Салехард в лице Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений (правообладатель и арендодатель земельных участков).
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа), ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - Быков А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении административного иска отказать, при этом полагал необходимым проведение по делу повторной судебной экспертизы.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика Быкова А.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец Гулуев А.А.о. является арендатором земельных участков: кадастровым номером N, общей площадью 558 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером N, общей площадью 523 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером N, общей площадью 820 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
По условиям договоров аренды указанных земельных участков (со сроком аренды до 2045, 2065, 2068 гг.) и приложений к ним, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Администрация МО г. Салехард.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельных участков, находящихся в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из их кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 2 406 101, 58 рублей, 2 255 181, 23 рублей, 3 535 848, 20 рублей, соответственно. Государственная кадастровая стоимость земельных участков определенная на названную дату, подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков - 01 января 2019 года следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В этой связи, административный истец представил в суд отчет N 2019-04-2020-Г/89 от 02 апреля 2020 года, выполненный ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которому их рыночная стоимость, по состоянию на 01 января 2019 года, составила: с кадастровым номером N - 1 593 000 рублей; с кадастровым номером N - 1 493 000 рублей; с кадастровым номером N - 2 646 000 рублей.
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Вместе с тем оценщик выбрал земельные участки (аналоги), существенно отличающиеся от объектов оценки по местоположению, передаваемым правам, дате оценки, при этом допущено значительное различие скорректированных цен аналогов.
В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, по ходатайству Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа была назначена и проведена по делу судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков.
Согласно заключению эксперта ООО "ЭКО-Н" (эксперт Плесовских А.В.) N 3А-122/2020/ЭО/17-0720 от 10 июля 2020 года, рыночная стоимость земельных участков, по состоянию на 01 января 2019 года, составила: с кадастровым номером N - 1 724 000 рублей; с кадастровым номером N - 1 138 000 рублей; с кадастровым номером N - 2 446 000 рублей
Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.
Письменные возражения представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на заключение эксперта и ходатайство представителя о назначении по делу повторной судебной экспертизы, подлежат отклонению по следующим основаниям.
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объектов оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельных участков, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.
Вопреки доводам в возражениях представителя административного ответчика на заключение эксперта, при анализе рынка недвижимости и определения объектов - аналогов экспертом мотивировано применялись корректировки по определенным элементам сравнения цен каждого аналога, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ рынка недвижимости в рамках такого метода оценки как сравнительный подход являются в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 82 КАС РФ составной частью исследования.
Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.
В указанных обстоятельствах оснований предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ для назначения повторной экспертизы не имеется. В связи с отсутствием каких-либо неясностей и противоречий в заключении эксперта ходатайство представителя административного ответчика о назначении повторной судебной экспертизы подлежит отклонению.
Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельных участков, подготовленный ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельных участков следует признать заключение эксперта ООО "ЭКО-Н" (эксперт Плесовских А.В.) N 3А-122/2020/ЭО/17-0720 от 10 июля 2020 года, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельных участков.
Поскольку кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает их рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению равной их рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Дата подачи административного искового заявления в суд - 20 апреля 2020 года, соответственно данная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Поступившее в суд заявление от эксперта ООО "ЭКО-Н" о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 120 000 рублей (т. 2, л.д. 2), подлежит удовлетворению за счет административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, по следующим основаниям.
Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П, положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
С учетом заключения судебной оценочной экспертизы, по настоящему делу установлено значительное превышение государственной кадастровой стоимости и рыночной стоимости в отношении земельных участков (в том числе с кадастровыми номерами N, N (более 30%), что свидетельствует о нарушении прав административного истца и нарушениях при установлении кадастровой стоимости при применении методики ее определения к спорным земельным участкам.
Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость в соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01.11.2019 N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" (в выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости содержится ссылка на данный приказ в качестве реквизита акта об утверждении кадастровой стоимости - т. 1, л.д. 139, 143, 147), выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
Учитывая, что судебная оценочная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, административный иск об оспаривании кадастровой стоимости удовлетворен, имело место существенное превышение государственной кадастровой стоимости в отношении земельных участков, что свидетельствует об ошибке в применении методики ее определения, с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 120 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
Установить кадастровую стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером N, общей площадью 558 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 724 000 (один миллион семьсот двадцать четыре тысячи) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;
- с кадастровым номером N, общей площадью 523 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 138 000 (один миллион сто тридцать восемь тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;
- с кадастровым номером N, общей площадью 820 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 2 446 000 (два миллиона четыреста сорок шесть тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.
Дата подачи заявления Гулуева А.А.о. о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков - 20 апреля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-Н" расходы по проведенной судебной экспертизе в размере 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 04 августа 2020 года.
Председательствующий: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
