Решение Владимирского областного суда от 14 ноября 2019 года №3а-122/2019

ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 ноября 2019 года Дело N 3а-122/2019
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Семёнова А.В.
при секретаре Кротковой Ю.В.,
с участием представителя административного истца Наумова Е.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вихаревой Елены Анатольевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости.
Заслушав объяснения представителя административного истца Наумова Е.А., показания свидетеля С., изучив материалы дела, суд
УСТАНОВИЛ:
Вихарева Е.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости.
В обоснование требований указала, что по договору аренды ей предоставлен земельный участок площадью 1319+/-13 кв.м., расположенный по адресу: ****
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 18 июня 2019 года в размере 4 881 381,58 руб., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком ООО "ОКК Капитал" С. в отчете от 23.09.2019г. N325-09/19-ЗУ в размере 2 193 000 рублей.
Административный истец полагает, что превышение кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает его права и законные интересы как арендатора, поскольку арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости участка.
Представитель административного истца Наумов Е.А. просил удовлетворить заявленные требования и установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере их рыночной стоимости в соответствии с отчетами оценщика С.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Владимирской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие, указав, что филиал не наделен полномочиями по утверждению кадастровой стоимости объектов недвижимости, просила в удовлетворении иска к ФГБУ "ФКП Росреестра" отказать.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования г.Гусь-Хрустальный Владимирской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие, оставив решение по делу на усмотрение суда.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии со ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка также устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут обратиться, в том числе, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору от 26.07.2019г. N72101 Муниципальное образование г.Гусь-Хрустальный предоставило Вихаревой Е.А. в аренду земельный участок с кадастровым номером **** сроком с 18.06.2019г. по 18.06.2068г.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выпиской (л.д.15-18).
В соответствии с разделом 2 договора размер арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца, в связи с чем Вихарева Е.А. вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Как вновь образованный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 18.06.2019г., в связи с чем его кадастровая стоимость в соответствии со ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определена актом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 18.06.2019 года.
Согласно представленной выписке из ЕГРН и копии указанного акта по состоянию на 18.06.2019г. кадастровая стоимость участка определена в размере 4 881 381,58 рублей.
Административным истцом в подтверждение доводов о превышении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчет оценщика ООО "ОКК Капитал" С. от 23.09.2019г. N325-09/19-ЗУ, согласно которому по состоянию на 18 июня 2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 2 193 000 рублей.
К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший их оценщик С. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. С. состоит в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеет специальное образование и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, действующий страховой полис о страховании ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности.
В судебном заседании С. была допрошена в качестве свидетеля, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, дала пояснения относительно составленного отчета, подтвердив его полноту и достоверность. В ходе допроса свидетеля были устранены возникшие у суда сомнения в полноте и правильности представленного отчета.
В том числе свидетель подтвердила свои выводы, приведенные в отчете, пояснила, что ею проведен анализ рынка в соответствующем сегменте. Объект-аналог N1 находится в г.Курлово Гусь-Хрустального района Владимирской области, в связи с чем произведена корректировка на местоположение. Объекты-аналоги N2 и N3 находятся в г.Гусь-Хрустальный, в связи с чем такая корректировка не проводилась. Определенная в отчете рыночная стоимость укладывается в диапазон рыночных цен. Также произведена корректировка на имущественные права в связи с нахождением объекта оценки в аренде в отличие объектов-аналогов, а также на обременения в связи наличием на участке проходов и проездов.
Также в связи с отсутствием информации о возможности торга по объектам-аналогам и их недавним выставлением на продажу, оценщик посчитала возможным не применять корректировку на торг.
Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО N1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", ФСОN2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСОN3 "Требования к отчету об оценке" и ФСОN7 "Оценка недвижимости", а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчет содержит задание на оценку, подписанное заказчиком, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО N7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от доходного и затратного подходов.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.
Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчетах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.
Довод заинтересованного лица о существенной разнице между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности объекта оценки.
В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цен, указанных в отчете оценщика С., суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 18.06.2019 г. должна быть установлена в соответствии с отчетом оценщика С.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В данном случае датой подачи заявления Вихаревой Е.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать 26 сентября 2019 года, то есть дату ее обращения в суд.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Вихаревой Елены Анатольевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** площадью 1319+/-13 кв.м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 18 июня 2019 года, в размере его рыночной стоимости 2 193 000 (два миллиона сто девяносто три тысячи) рублей.
Считать датой подачи административного искового заявления Вихаревой Елены Анатольевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 26 сентября 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
Судья Владимирского областного суда А.В. Семёнов
Мотивированное решение изготовлено 22 ноября 2019 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка