Дата принятия: 05 апреля 2019г.
Номер документа: 3а-122/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 апреля 2019 года Дело N 3а-122/2019
гор. Ярославль 05 апреля 2019г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дмитриевой Анастасии Ярославовны к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному учреждению "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Дмитриева А.Я. просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010г.
В обоснование заявленных требований указано, что Дмитриева А.Я. является арендатором земельных участков. Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, которая превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются ее права как плательщика арендной платы.
Также заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на том основании, что административный истец в более ранние сроки обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не имела возможности, так как договора аренды заключены в 2018г.
В судебном заседании представители административного истца на основании доверенностей Мушинский В.Ф., Дремина Т.Ю. административные исковые требования поддержали.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета оценки рыночной стоимости земельных участков.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, заинтересованное лицо МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителей административного истца, представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, исследовав материалы дела, прихожу к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 ст. 245, статьи 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Административный истец является арендатором земельных участков, находящихся в федеральной собственности, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности, что подтверждается договорами аренды от ДД.ММ.ГГГГг. N и N, срок действия договоров до ДД.ММ.ГГГГг.
Из расчета арендной платы и письменного объяснения МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях следует, что арендная плата рассчитывается исходя из п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 21.12.2018).
Пункт 6 указанных Правил предусматривает исчисление арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды.
Тем самым, оснований для утверждения о том, что арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости не имеется, в связи с чем данные доводы административного истца не могут быть приняты во внимание при разрешении административного спора.
Вместе с тем кадастровая стоимость, помимо расчета арендных платежей, применяется в иных случаях, предусмотренных законом, в частности, при реализации права на выкуп земельных участков.
Дмитриева А.Я. является собственником объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
При приобретении таких земельных участков их цена исчисляется из кадастровой стоимости, как это установлено Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов (утв. постановлением Постановление Правительства РФ от 26.03.2015 N 279 (ред. от 21.12.2018).
Тем самым, результаты кадастровой оценки земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, так как несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влияет как на выкупную цену земельных участков, право на который имеет Дмитриева А.Я.
Поэтому суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, арендатором которых она является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельных участков определена постановлением Правительства Ярославской области от 20.09.2011г. N 702-п по состоянию на 01.01.2010г.
Административным истцом представлены отчеты <данные изъяты> оценки рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2010г., согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. (отчет N от ДД.ММ.ГГГГ), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. (отчет N от ДД.ММ.ГГГГ.).
Согласно статье 59, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленные отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнены в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистами, имеющими право на проведение подобного рода оценки.
Из данных отчетов следует, что оценщики проанализировали рынок объектов оценки, в том числе представили обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В отчетах также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчетах приведены расчеты рыночной стоимости объектов, в которых подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации. Кроме того, в отчетах приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиками.
Тем самым, представленные административным истцом отчеты соответствует закону.
Свидетель ФИО7 -оценщик <данные изъяты>, принимавшая участие в оценке земельных участков, подтвердила выводы, изложенные в отчете, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Показания свидетеля ФИО7 и содержание отчетов позволяют сделать вывод об объективности установленной в отчетах рыночной стоимости земельных участков.
Возражения заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно отчетов не могут быть приняты во внимание.
Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях на административный иск указано, что в отчете N (земельный участок с кадастровым номером N) оценщиками коэффициенты местоположения объекта оценки и объектов аналогов указаны как "437,44" и "1 099,02". Данные величины являются удельными показателями кадастровой стоимости, в то время как на стр. 94 отчета содержатся суждения об отказе от использования метода УПКС. Тем самым, как полагает департамент, содержание отчета вводит в заблуждение пользователей отчета.
Между тем данные возражения опровергаются содержанием отчета.
При расчете корректировки на местоположение оценщиками применено три метода (стр. 92-94 отчета): метод соотношения кадастровых стоимостей, метод исследования показателя комплексной деятельности разных районов области, метод соотношения зарплаты. В таблице N 14 приведена сводная таблица всех методов расчета. Оценщиками было принято решение о применении метода исследования значений показателя комплексной эффективности деятельности разных районов области, как наиболее характеризующий различие местоположения.
Тем самым, содержание отчета в части корректировки на местоположение является экономически обоснованным.
Согласно таблице расчета рыночной стоимости земельного участка корректировка на местоположение применялась, что отражено в строке 13 таблицы.
Ссылка департамента на строку 12 расчетной таблицы является несостоятельной, так как в данной строке отражен коэффициент местоположения, который не применялся в расчете рыночной стоимости земельного участка и, как следствие этого, данный коэффициент не повлиял на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Также департаментом указывается, что в отчетах оценщики отказались от использования всех доступных сведений об объектах-аналогах, в обоснование чего приводится содержание объявления от 28.11.2008г. о продаже земельного участка площадью <данные изъяты> за <данные изъяты> руб. (возражения по отчету N земельный участок с кадастровым номером N) и объявление о продаже земельного участка по <адрес> за <данные изъяты> руб.(возражения по отчету N земельный участок с кадастровым номером N).
Данные возражения также расцениваются как необоснованные.
Содержание отчетов позволяет сделать вывод о том, что оценщиками подобрано и оценено достаточное количество аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемые, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Оценщиками описаны объем доступных им рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
При этом оценщиками анализировались предложения о продаже земельных участков за 2009г., то есть за период наиболее приближенный к дате оценке. В то время как объявление о продаже земельного участка площадью <данные изъяты> за <данные изъяты> руб. (возражения по отчету N) датировано ноябрем 2008г.
Решение оценщиков о выборе объектов-аналогов среди объявлений за 2009г. не противоречит федеральным стандартам оценки.
Предлагаемый департаментом объект земельный участок по <адрес> (замечания по отчету N) оценщиками изучался, но не был взят для расчета в связи с тем, что его площадь значительно меньше, чем у объекта оценки. Данное решение оценщиков соответствует положениям пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости".
В целом анализ отчетов позволяет сделать вывод о том, что требования законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки оценщиками выполнены, в связи с чем оснований для утверждения о несоответствии отчетов оценки требованиям федеральных стандартов оценки, не имеется.
С учетом изложенного суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчетах рыночной стоимости земельных участков заявителя.
Таким образом, размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по настоящему делу является - 25 декабря 2018г.
Ходатайство о восстановлении срока обращения с административным иском в суд подлежит удовлетворению, так как к настоящему времени новые результаты кадастровой оценки земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости не внесены. В более ранние сроки административный истец обратиться с иском не имел возможности в связи с тем, что договора аренды земельных участков заключены в 2018г.
В силу изложенного административные исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Дмитриевой Анастасии Ярославовне восстановить срок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2010г.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2010г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - 25 декабря 2018г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
