Решение Хабаровского краевого суда от 19 июня 2018 года №3а-122/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 июня 2018 года Дело N 3а-122/2018
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Лыткиной А.Г., с участием заинтересованного лица Макеева А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 февраля 2018 года N 9,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21.02.2018 г. N 9, которым на основании заявления Макеева А.В. определена кадастровая стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания склада с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 590,6 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 г., в размере 718 810 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является недостоверным, стоимость объекта недвижимости, определенная в отчете, не может отражать действительную рыночную стоимость нежилого здания. В отчете отсутствует анализ рынка недвижимости г.Комсомольска-на-Амуре. Отказ от применения сравнительного и доходного подходов необоснован. Оценщиком использован сборник КО-ИНВЕСТ 2007 "Складские здания и сооружения", при этом формула для введения "регионально-экономической поправки", указанная на стр. 43 Отчета, не соответствует формуле данного сборника, приведенной на стр. 87 Отчета. Применение понижающей поправки "на различие в инженерных системах" не обоснованно. При расчете физического износа оценщик применил приказ Госстроя СССР от 08.09.1964 N 147 "Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий", при этом объектом оценки является нежилое здание - склад. В нарушение подпунктов "г", "д" пункта 24 ФСО N 7 оценщик не обоснованно отказался от расчета стоимости земельного участка. Отчетом об оценке, произведенном ООО "Центр экономического содействия" по заказу администрации города Комсомольска-на-Амуре, рыночная стоимость спорного нежилого здания определена в размере 1 267 000 руб.
Определением от 22.05.2018г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Макеев А.В.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации города Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании заинтересованное лицо Макеев А.В. просил в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что для пересмотра кадастровой стоимости им был представлен в Комиссию полный пакет документов, перечень которых предусмотрен законодательством. Отчет об оценке является надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта оценки. Учитывая, что принадлежащий ему склад построен в 1949 году, находится в полуразрушенном состоянии, ранее установленная кадастровая стоимость является чрезмерно завышенной.
Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признал по тем основаниям, что представленный Макеевым А.В. Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.
Выслушав заинтересованное лицо Макеева А.В., допросив в качестве свидетеля оценщика Боронину О.С., составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).
Из материалов дела следует, что согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.12.2017 N Макеев А.В. является собственником нежилого здания склада с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 590,6 кв.м., расположенного по <адрес>.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 3 316 860 руб. по состоянию на 29.06.2012 г. на основании постановления Правительства Хабаровского края N 467 от 26.12.2012 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.".
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 г. N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017 г.
Из изложенного следует, что поскольку налог на имущество спорного объекта недвижимости уплачивается Макеевым А.В., исходя из его кадастровой стоимости, он имеет право на оспаривание результатов ее определения.
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).
07.02.2018 г. Макеев А.В. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 26.01.2018 г. оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" Борониной О.С., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29.06.2012 г. составляет 718 810 руб.
На заседании Комиссии от 21.02.2018 г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 78,4 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 29.06.2012 г. в размере 718 810 руб.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказами от 21.03.2014г. N, от 09.02.2017г. N, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., членов комиссии Кожан О.Л., Ожегова О.В., при участии секретаря комиссии Никифоровой М.М.
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена.
Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N, замечаний администрации города Комсомольска-на-Амуре на указанный Отчет об оценке, возражений оценщика, составившего Отчет об оценке на данные замечания. В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчета N следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.06.2012 г. то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.
Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой нежилое одноэтажное здание 1949 года постройки, площадью помещений - 590, 6 кв.м, строительным объемом 2430 куб.м. Класс качества - econom. Класс конструктивной системы - КС-6. Фундамент - ленточный, основной материал ограждающих конструкций - деревянные, кровля - асбестоцементная, полы - асфальтовые).
Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям.
В качестве аналога использован объект из Сборника КО-ИНВЕСТ "Складские здания и сооружения" в уровне цен по состоянию на 01.01.2007, С3.19.110, раздел "Здания межотраслевого применения".
Расчет затрат на замещение аналога приведен в таблице 13 Отчета.
Оценщиком обоснованы и внесены корректировка на различие в инженерных системах, корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности, регионально-климатическая и регионально-экономическая поправки, поправка на текущие цены.
Прибыль предпринимателя определена в размере 4 %.
Расчеты корректировок и прибыли предпринимателя представлены в Отчете.
Определена величина затрат на строительство.
Произведен расчет физического износа - 78,75 %. Функциональное устаревание не выявлено. Внешнее (экономическое) устаревание определено в размере 36,0%.
Определены границы интервала итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки - от 610 989 руб. до 826 632 руб.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 718 810 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Из показаний свидетеля Борониной О.С. в судебном заседании следует, что на стр. 24 Отчета ею приведена классификация населенных пунктов периферийных районов Дальнего Востока, согласно которой Комсомольск-на-Амуре, в соответствии с количеством баллов отнесен к группе "А". В подразделе 3.5.1 Отчета представлен анализ рынка недвижимости городов, относящихся к группе "А". На стр. 43 Отчета приведена формула и значение коэффициента регионально-экономической поправки, расчет которой представлен в таб. 14, а на стр. 87 Отчета в выкопировке сборника КО-ИНВЕСТ приведена формула интегрального территориально-экономического корректирующего коэффициента. Корректировка на различие в инженерных системах определена в размере - 62,66 руб. на единицу измерения, исходя из отсутствия у объекта оценки отопления и вентиляции (-12,56), водоснабжения и канализации (-12,56), электроосвещения (-37,54). Справочная стоимость единицы измерения инженерного оборудования получена из сборника КО-ИНВЕСТ, выкопировки которого приведены на стр. 41 и 89 Отчета. Применение при расчете физического износа приказа Госстроя СССР от 08.09.1964 г. "Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий" обусловлено отсутствием информации о планово-предупредительном ремонте объектов производственной, складской и производственно-складской недвижимости. В соответствии с техническим паспортом объект оценки относится к 5 типу зданий, по данному типу произведен расчет физического износа. Поскольку объектом оценки является объект капитального строительства, в соответствии с целью использования оценки для пересмотра кадастровой стоимости, определяемая рыночная стоимость не включает стоимость прав на приходящийся земельный участок.
Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности опровергаются положениями Отчета, показаниями оценщика, подготовившего отчет.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете указаны применяемые методики при проведении соответствующих расчетов, сделаны ссылки на используемые источники информации, в приложении имеются соответствующие выкопировки источников информации.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 ФСО N 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016г. N 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.
Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, что позволяет избежать двойного налогообложения, объектами которого являются и земельный участок, и расположенное на нем здание.
Учитывая данное обстоятельство, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определилбез учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства в материалы дела не представлено.
Представленный административным истцом Отчет N, выполненный оценщиком ООО "Центр экономического содействия" Скрипник Н.А. (г. Тюмень), согласно которому рыночная стоимость объекта капитального строительства определена в размере 1 267 000 руб. не является относимым доказательством (статья 60 КАС РФ), поскольку не подтверждает несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки Отчета, на основании которого Комиссией было вынесено оспариваемое решение.
Определенный в альтернативном отчете иной размер рыночной стоимости объекта оценки не свидетельствует о том, что в Отчете, который был предметом рассмотрения на Комиссии, указанный размер определен неверно, т.к. устанавливаемая оценщиком рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку в силу пункта 4 ФСО N 3 представляет собой профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было.
Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и обоснованно принята Комиссией.
Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 февраля 2018 года N 9 отказать.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 22 июня 2018 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка