Решение Приморского краевого суда от 15 июня 2018 года №3а-122/2018

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 июня 2018 года Дело N 3а-122/2018
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Зайцевой О.А.
при секретаре Сылко Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Литвинова Александра Николаевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация Уссурийского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.
Актом об утверждении кадастровой стоимости от 3 июня 2016 года N была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты обслуживания автомобильного транспорта, площадь ... кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: установлено примерно в 55 м. по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере ... рубля.
ИП Литвинов А.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением, уточненным представителем ФИО7 в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости ... рублей с 1 января 2017 года. В обоснование своих требований указал, что является арендатором данного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рубля значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете N 512-к, составленном ФИО8 27 декабря 2017 года, чем нарушаются его (административного истца) права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.
До рассмотрения дела по существу, суд изменил статус ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю с заинтересованного лица на административного соответчика, исключил из числа административных соответчиков Администрацию Приморского края.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО7 поддержала уточненные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске, заявлении об уточнении исковых требований. По существу пояснила, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены доказательства как недостоверности сведений о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, представленной в Отчете административным истцом, так и не предоставлен иной Отчет об оценке его рыночной стоимости, не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Литвинов А.Н., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Администрации Уссурийского городского округа в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ранее поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Литвинов А.Н., представители департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Администрации Уссурийского городского округа о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили. Ранее от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в суд поступили письменные отзывы на административный иск.
Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО7, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ИП Литвинов А.Н. указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, 12 сентября 2016 года между Администрацией Уссурийского городского округа ("Арендодатель") и ИП Литвиновым А.Н. ("Арендатор") заключен договор N аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью ... кв.м., для строительства объектов обслуживания автомобильного транспорта (автомобильные мойки, станции технического обслуживания и иные подобные объекты), кадастровый номер N, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 55 м. по направлению на восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование: объекты обслуживания автомобильного транспорта. Срок аренды Участка устанавливается с 12 сентября 2016 года по 11 мая 2019 года (пункт 2).
Согласно пункту 3.1. данного договора аренды, размер арендной платы за Участок устанавливается в размере ... рублей в год.
Приказом Управления градостроительства Администрации Уссурийского городского округа от 16 июня 2017 года N объекту адресации (земельный участок), с кадастровым номером N, площадь участка 1128 кв.м., местоположение установлено примерно в 55 м. по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, присвоен адрес: <адрес>; объекту адресации (станция технического обслуживания примерно в 55 м. по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>), строящемуся на земельном участке с кадастровым номером N, присвоен адрес: <адрес>.
Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю 11 апреля 2018 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере ... рубля, которая определена, утверждена и внесена в реестр объектов недвижимости 3 июня 2016 года на основании Акта об утверждении кадастровой стоимости от 3 июня 2016 года N.
5 декабря 2017 года, 29 декабря 2017 года Литвинов А.Н. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которые были отклонены решениями N 25/74 от 22 декабря 2017 года, N 2/28 от 26 января 2018 года.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований ИП Литвиновым А.Н. представлен в Отчет N 512-к, составленный оценщиком ФИО8 27 декабря 2017 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадь ... кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, по состоянию на 3 июня 2016 года составляет ... рублей.
Согласно выводам эксперта ФИО12 ФИО13., данных в экспертном заключении N 126/2017/Владивосток от 11 января 2018 года, Отчет N 512-к от 27 декабря 2017 года, подготовленный оценщиком ФИО8., соответствует: требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; федеральным стандартам оценки; СПОД; заданию на оценку; сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признать обоснованными.
Доказательств несоответствия Отчета N 512-к от 27 декабря 2017 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административным ответчиком и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не заявлялось.
Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, а также ФСО N 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Пунктом 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.
Согласно пункту 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1, пункте 25 ФСО N 7.
Положения пункта 5 ФСО N 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Проанализировав Отчет N 512-к от 27 декабря 2017 года, составленный оценщиком ФИО8, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в городе Уссурийске, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 38-43 Отчета).
В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано три объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Объект оценки находится в собственности, объекты-аналоги NN 1, 3 находятся в краткосрочной аренде, объект-аналог N 2 - в долгосрочной аренде.
Из таблицы 27 следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: условиям рынка (поправка на торг), передаваемым правам (собственность, краткосрочная аренда, долгосрочная аренда), условиям финансирования (рыночные), условиям продажи (открытый рынок, типичные условия), времени продажи (актуальность предложения), местоположению, площади участка (кв.м.), наличию коммуникаций (сети электроснабжения, водоснабжения/канализации), градостроительной зоне/разрешенному использованию, наличию подъездных путей, расположению относительно красной линии (стр. 42-43 Отчета).
При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на условия рынка (поправка на торг), корректировка на передаваемые права (собственность, краткосрочная аренда, долгосрочная аренда), корректировка на местоположению, корректировка на наличие коммуникаций (сети электроснабжения, водоснабжения/канализации), что отражено в таблице 27.
В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 40-42 Отчета).
В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 3 в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.
Так, оценщиком использованы общедоступные сайты по рынку недвижимости: www.ndvl.ru (первая интернет-газета о недвижимости во Владивостоке и Приморском крае), www.rway.ru (электронная версия издания Информационно-аналитического агентства недвижимости "RWAY"), www.rosrealt.ru (общероссийский сервер недвижимости), информационные сайты: www.irr.ru, www.ussuriisk.farpost.ru (фарпост), www.vladhome.ru (недвижимость Владивостока, Уссурийска, Находки, Приморья), www.olx.ru (доска бесплатных объявлений), www.ussurbator.ru (интернет-портал города Уссурийска), а также рекламно-информационное издание "Из рук в руки" (стр. 13 Отчета).
В Приложении N 3 к Отчету имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в части из которых содержатся номера телефонов для уточнения конкретных характеристик объектов недвижимого имущества, и представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, содержащие данные земельных участков с указанием, в частности, их адресов и кадастровых номеров (стр. 59-66 Отчета).
Недоступность в настоящее время указанного в общедоступной базе объявлений контактного номера телефона продавца объекта недвижимости (земельного участка) не свидетельствует о недостоверности сведений, отраженных в Отчете.
Поскольку Отчет N 512-к от 27 декабря 2017 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований ИП Литвинова А.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.
При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату первоначального обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 5 декабря 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Индивидуального предпринимателя Литвинова Александра Николаевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация Уссурийского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты обслуживания автомобильного транспорта, площадь ... кв.м. Адрес (местонахождение) объекта: установлено примерно в 55 м. по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 3 июня 2016 года, на период с 1 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи административного искового заявления считать 5 декабря 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка