Решение Мурманского областного суда от 14 января 2019 года №3а-122/2018, 3а-9/2019

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 января 2019 года Дело N 3а-9/2019
Именем Российской Федерации
14 января 2019 года гор. Мурманск
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Леметти Б.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр ценообразования в строительстве" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Региональный центр ценообразования в строительстве" обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что ООО "Региональный центр ценообразования в строительстве" является собственником объекта капитального строительства - проектного института, расположенного на земельном участке, общей площадью *** кв.м, с кадастровым *, по адресу: ....
Данный земельный участок используется на основании соглашения о присоединении к договору аренды земли, заключенному с Комитетом имущественных отношений города Мурманска на срок с _ _ по _ _.
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 29 868 784,48 рублей.
Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету, выполненному ООО "***" * от _ _ составляет 4 342 000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости 4 342 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимостисчитать _ _.
В судебном заседании представитель административного истца "Региональный центр ценообразования в строительстве" по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ... ... в размере его рыночной стоимости равной 7518000 рублей, предоставив в обоснование требования уточненный отчет ООО "***" * от _ _. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимостисчитать _ _ .
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Морозова С.Л. в судебном заседании не заявила возражений относительно существа спора, согласившись с представленным уточненным отчетом оценщика.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.
Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений города Мурманска Донских Д.В. возражал против удовлетворения требований, указал, что уточненный отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка не являлся предметом рассмотрения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, поэтому иск подлежит оставлению без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Кроме того, административный истец не обладает преимущественным правом выкупа спорного земельного участка, поскольку располагается в пределах территории, ограниченной красными линиями, и следовательно не подлежит приватизации и передаче в собственность.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области", администрации города Мурманска, ОАО "Институт Мурманскгражданпроект", ООО "Мурманский инвестиционный центр", ЗАО "Егорова, 14", ЗАО "Нордмет", ЗАО "Инженерный центр" в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, поскольку неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля Васильева С.В., исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что ООО "Региональный центр ценообразования в строительстве" является собственником части здания - проектный институт, этаж 3, подвал, общей площадью *** кв.м, части здания этаж-подвал, 1-4, общей площадью *** кв.м, части здания - проектный институт, этаж 4, общей площадью *** кв.м, нежилого помещения, общей площадью *** кв.м, этаж 4, расположенных на земельном участке по адресу: ... (л.д.17-20).
Указанные объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым *, площадью ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения.
Данный земельный участок используется Обществом на основании соглашения *от _ _ о присоединении к договору аренды земли, заключенного между ООО "Региональный центр ценообразования в строительстве" и Комитетом имущественных отношений ..., сроком с _ _ по _ _ (л.д.27).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым * поставлен на кадастровый учет_ _.
Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 29868784,48 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, ООО "Региональный центр ценообразования в строительстве" _ _ обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением, по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимостиземельного участка (л.д. 38).
К заявлению был представлен отчет ООО "***" * от _ _, согласно которому рыночная стоимость земельного участка скадастровым * по состоянию на 01 января 2016 года составила 4 342 000 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от _ _ * заявление ООО "Региональный центр ценообразования в строительстве" отклонено, поскольку представленный отчет ООО "***" * от _ _ не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (л.д. 39).
Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимостиземельного участка, поскольку Общество обладает исключительным правом выкупа земельного участка.
Доводы представителя Комитета имущественных отношений города Мурманска о том, что результатами кадастровой стоимости не затронуты права и обязанности административного истца, поскольку он не обладает преимущественным правом выкупа спорного земельного участка расположенного в пределах территории, ограниченной красными линиями не состоятельны по следующим основаниям.
В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать егокадастровую стоимостьили иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Судом установлено, что истец является собственником объекта капитального строительства расположенного на спорном земельном участке, при этом доказательств невозможности образования данного земельного участка в целях выкупа в иных границах и иной площади с соблюдением требований градостроительного и земельного законодательства, в отношении которого Обществом может быть реализовано его право на приобретение этого земельного участка в собственность суду не представлено.
В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, истцом был представлен уточненный отчет ООО "***" * от _ _, согласно которому рыночная стоимостьземельного участка с кадастровым номером * по состоянию на _ _ составила 7 518 000 рублей.
Оформление и содержание уточненного отчета ООО "***" * от _ _ соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, на основании метода сопоставления результатов осмотра и расчетов, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, анализа внешних факторов и рынка недвижимости, местоположения объекта оценки, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
Выводы оценщика мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от _ _ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Так, из содержания отчета ООО "***" * от _ _ следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки и доходный подход. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Специалист в области оценки объектов недвижимостиВасильев С.В., в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет ООО "***" * от _ _ соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Все выявленные ранее ошибки устранены в полном объеме. Определенная в исправленном отчете рыночная стоимость в отношении оцениваемого земельного участка с учетом вида разрешенного использования и зонального расположения может быть признана достоверной.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
При таком положении следует признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым * в размере, определенном в отчете ООО "***" * от _ _ по состоянию на _ _ в сумме 7 518 000 рублей достоверной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость участка.
Учитывая, что выкупная цена земельного участка прямо зависит от величины его кадастровой стоимости, обоснованное определение кадастровой стоимости, очевидно, затрагивает его права, следовательно, истец вправе требовать уточнения указанного значения.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Административный истец обратился в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области _ _.
Доводы представителя Комитета имущественных отношений города Мурманска о несоблюдении административных истцом досудебного порядка урегулирования спора основаны на неверном толковании норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленное требование об установлении кадастровой стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым *, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения, расположенного по адресу:..., на земельной участке расположено здание *, равной его рыночной стоимости в размере 7 518 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
Датой подачи заявления считать _ _.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка